Бюллетень «VIP-консультант» анализирует итоги развития екатеринбургского рынка недвижимости за 8 месяцев 2006 года.

В 2006 году российский рынок жилья продемонстрировал взрывной рост цен, причем Екатеринбург шел в авангарде самых дорогостоящих городов страны. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), за отчетный период цены на квартиры в Екатеринбурге выросли на 55%, при том что за весь 2005 год аналогичный показатель составил в среднем по городу 19,5%, а на текущий период эксперты прогнозировали годовой рост в 20—30%.

Особенно активным неожиданно стал период конца весны — лета 2006 года, что тоже стало нарушением традиционных прогнозов, так как в это время аналитики обычно отмечают замедление процессов купли-продажи, а соответственно, и роста стоимости квадратного метра. Ежемесячное увеличение цены «квадрата» в этот промежуток времени достигало 6—8% (для сравнения: в 2005 году этот показатель не превышал 3%).

Участники рынка отмечают, что в ближайшие месяцы рост стоимости жилья еще продолжится, однако темпы начнут постепенно снижаться. Затем последует стагнация и, наконец, резкий обвал цен, связанный с увеличением объемов предложения.

Обзор рынка

По данным, предоставленным УПН, к началу сентября 2006 года средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Екатеринбурге выросла на 55,69% и составила 47 654 руб. Самым дорогим районом города остался центр (границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова). Здесь цена «квадрата» составила 55 975 руб., а прирост по сравнению с началом года — 50,86%. При этом за август стоимость выросла на 7,63%.

За отчетный период в первом ценовом поясе Екатеринбурга (Автовокзал, Юго-Западный, Парковый, Ботанический, Втузгородок, Шарташский рынок, ЖБИ, Пионерский) средняя стоимость квадратного метра выросла на 10,94% и составила 50 809 руб. Во втором ценовом поясе (Синие камни, Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Новая Сортировка, Уктус) — цена «квадрата» увеличилась на 12,57%, то есть до 43 023 тыс. руб., в третьем ценовом поясе (Аппаратный, Старая Сортировка, Химмаш, Совхоз, Лечебный) — на 10,53%, до 40 060 руб., в четвертом ценовом поясе (Шарташ, Изоплит, Кольцово, Елизавет, УНЦ, Исток, Шувакиш, Чусовское озеро) — на 9,10%, до 36 216 руб.

Если говорить о типах жилых домов, то самыми дорогостоящими являются здания, построенные по спецпроектам. Средняя стоимость «квадрата» в них составила, по итогам 8 месяцев, 50 585 руб. При этом в домах типа «пентагон» (девятиэтажные панельные здания) цена квадратного метра на конец августа достигла 48 255 руб., в «хрущевках» — 47 719 руб., в полнометражных квартирах — 41 955 руб., в квартирах улучшенной планировки — 47 512 руб., в «брежневках» — 47 094 руб. Зато лидерами по росту цен (63,67% к началу года) стали «пентагоны». Меньше всего — на 46,15% — подорожали полнометражки.

Традиционно отмечена высокая стоимость однокомнатных квартир. В них квадратный метр стоил 45 377 руб., тогда как в двухкомнатных аналогичный показатель составил 43 880 руб., а в трехкомнатных — 42 735 руб. Неожиданно дорогостоящими стали четырехкомнатные квартиры и жилые помещения с большим количеством комнат — 45 918 руб. Правда, аналитики считают, что причина этого не в росте популярности многокомнатных квартир у обширной клиентской базы, а в том, что большие площади строятся в основном для обеспеченных граждан и изначально проектируются как дорогостоящее жилье.

На первичном рынке ситуация, по данным статистики, аналогична. Так, на 12 сентября 2006 года средняя стоимость квадратного метра общей площади первичного жилья в Екатеринбурге составила 44 452 руб. Рост с начала года составил 57,7%.

Прогнозы

По оценкам экспертов, основной причиной роста цен на недвижимость в 2006 году является дефицит жилья. Кроме того, свой вклад внесло развитие ипотеки, рост числа банков, предоставляющих эту услугу, и снижение процентов по ипотечным кредитам, а также подорожание строительных материалов, в том числе металлопроката. Кроме этих объективных процессов, на ситуацию значительно повлияла акция застройщиков, которые резко подняли цены на свои первичные объекты в апреле — мае. Напомним, что «Атомстройкомплекс» увеличил расценки от 15 до 50%. Следом за ним аналогичные действия провели и другие застройщики, а вторичный рынок оперативно отреагировал на тенденции, отмеченные на первичном.

По мнению аналитиков, в ближайшее время рост цен по инерции продолжится. «До конца 2006 года цены на жилье в Екатеринбурге вырастут еще на 10—12%», — считает заместитель директора агентства недвижимости «Профессионал» Александр Попов.

«По моим прогнозам, за 7 месяцев 2006 года цены на жилье в Екатеринбурге выросли на 60%, а до ноября они вырастут еще на 15—20%», — заявил директор агентства недвижимости «Роттердам» Илья Шкоп.

На 12—15% прогнозирует увеличение стоимости жилья аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили. Между тем, по его словам, уже сейчас на рынке наблюдается тенденция к снижению стоимости квадратного метра: если последние несколько месяцев цены прирастали на 9—10% ежемесячно, то в ближайшее время этот показатель составит, по прогнозам аналитиков УПН, порядка 5—6%.

Обвал рынка

Между тем ряд аналитиков предполагает, что в ближайшее время можно ожидать снижения темпов роста цен и последующей стагнации, а затем и кризиса. «Существует два варианта развития событий. Первый: в ноябре рост цен прекратится в связи с «перегревом» рынка, то есть снижением спроса. В этом случае, я полагаю, стоимость квадратного метра до сентября 2007 г. не изменится, — отмечает Илья Шкоп. — Второй: в ноябре-декабре цены по инерции вырастут еще примерно на 10%, тогда весной 2007 года случится откат в сторону понижения. Прогнозируемая мной стагнация связана со снижением количества покупателей, способных приобрести квартиру, — слишком сильно взлетели цены».

По мнению экспертов, мировая практика показывает, что «перегруженный» высокой стоимостью жилья, рынок сталкивается с резким снижением спроса. Покупательская способность в этом случае падает, и продавцы, которые ранее диктовали условия благодаря дефицитности сегмента, вынуждены «выбрасывать» на продажу свои объекты. В результате на рынок выходит большой объем предложения, что, в свою очередь, приводит к падению цен. Этот процесс затронет два вида реализаторов: строительные компании и юридических и физических лиц, приобретавших квартиры не для улучшения собственных условий проживания, а для последующей перепродажи. Первые обладают финансовыми резервами, вторые — высокой мобильностью.

Аналитики отмечают, что в сложившейся ситуации в выигрыше останутся те представители продающей стороны, которые успеют реализовать свои объекты на первом гребне волны. Потому что последующие продажи неизбежно будут проводиться по более низким ценам.

Выводы

В 2006 году, вопреки прогнозам, екатеринбургский рынок жилья отметился ажиотажным ростом цен. В настоящее время стоимость квадратного метра вплотную приблизилась к $ 2 тысячам долларов, при том что в начале года средняя цена составляла порядка $ 1 тысячи. По мнению специалистов, готовность потенциальных покупателей приобретать жилье несмотря на активный рост в первую очередь вызвана ограниченностью предложения, однако запас «прочности» рынка не бесконечен.