Покупка квартиры стала невозможной для среднего класса даже с помощью ипотеки

Рост цен на столичные новостройки остановился, но это временно, говорит большинство аналитиков. Ажиотаж закончился, а с ним и ценовая гонка, вытеснившая с рынка потребителей с доходами средними и ниже среднего, повлиявшая даже на поведение покупателей элитного жилья, не готовых платить требуемые деньги за предлагаемое качество.

Но спрос по-прежнему неудовлетворен, а значительного увеличения объемов предложения, которое могло бы существенно скорректировать цены вниз, ожидать не приходится. Напротив, хотя общие объемы ввода площадей (4,7 млн кв. м в 2006 г., примерно 5 млн кв. м в планах на 2007 г.) не уменьшаются, на рынок Москвы попадает все меньше квартир, отмечает главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Программы по строительству и предоставлению социального жилья расширяются. А планы мэрии резервировать до 80% квартир в новостройках для москвичей, ежели осуществятся, могут также подтолкнуть рост цен.

По оценкам «МИАН — агентство недвижимости», число сделок на рынке новостроек Москвы в 2006 г. составит 33 350 и почти 30 000 — в Подмосковье. Ожидается, что всего на рынке коммерческих новостроек Московского региона будет реализовано около 60 000 квартир. На долю новостроек в Москве приходится менее 30% сделок купли-продажи жилья. В Подмосковье 63% сделок совершается на рынке первичной недвижимости. Средний объем предложения коммерческих новостроек на рынке Москвы в 2006 г. составил около 450-500 адресов. За три квартала 2006 г. столичные новостройки подорожали, по оценке МИАН, на 50% (сентябрь к январю). В Московской области цены росли более быстрыми темпами — около 75% за три квартала. Доля монолитных домов в общем объеме предложений составляет 72,9%, объемы предложений панельного жилья — 18,4%. По прогнозу Vesco Realty, тенденция уменьшения доли типовых проектов сохранится вплоть до полного вытеснения панельного строительства за пределы МКАД.

Минус или плюс

«В октябре 2006 г. данные мониторингов различных участников рынка жилья показали либо незначительный рост, либо остановку роста цен, либо их незначительное снижение в отдельных сегментах или административных округах», — говорит Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway. В агентстве говорят о снижении цен предложения на новостройки на 2% в октябре, добавляя, что это только начало. В то же время в Rway отмечают, что новое жилье в панельных домах, число которых на территории Москвы сокращается с каждым месяцем, подорожало за октябрь на 2,3%.

Но наиболее распространенный вердикт участников рынка: наступила прогнозируемая стабилизация. Объяснений, почему рост цен остановился именно сейчас, существует множество. Говорится о снижении цен на нефть, теории кризисов и о том, что «рост не бывает бесконечным».

Олег Репченко, руководитель аналитического центра irn.ru, считает, что цены встали на том уровне, когда покупка квартиры стала невозможной для среднего класса даже с помощью ипотеки. Но спрос подтянется и вновь будет толкать цены вверх. Прогноз на конец 2006 г. и начало 2007 г. — в среднем рост цен в пределах 1-2% в месяц. Вариации возможны в зависимости от качества объекта и политики застройщика.

Барьер в $5000

Сейчас 1 кв. м в новостройке в хороших районах Москвы, по оценке Репченко, стоит от $5000 до $8000, в отдаленных районах и за МКАД — дешевле, около $4000. О $4000 за 1 кв. м в новостройках в ноябре говорит маркетолог корпорации «Инком-Недвижимость» Ирина Егорова. По ее данным, в сентябре ежемесячный средний прирост цен составил 3,5%, в октябре — 2,9%. В «Инкоме» ожидают, что в ноябре — декабре этот показатель не превысит отметки 2,5% в месяц, замедление темпов роста цен не связывают с увеличением предложения.

По данным аналитика рынка Андрея Бекетова, средняя цена предложения в монолитных новостройках — $4548 за 1 кв. м, а в панельных — $4058 за 1 кв. м. Бекетов отмечает появившийся в сентябре — октябре устойчивый разрыв в ценах на монолитное и панельное жилье, который сократился было до минимума в период высоких темпов роста цен, когда покупателей интересовала лишь стоимость, но не качественные характеристики квартир. По его оценке, в октябре новостройки подорожали на 5%, а в ноябре — на 4%. А наиболее вероятный сценарий до конца года — плавное (на 0,5-1% в месяц) снижение темпов роста цен.

«Ценовой прирост в ближайшее время остановится на уровне 3-4% в месяц, — прогнозирует Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании «Миэль-Недвижимость». — Стоимость квадратного метра вплотную приблизится к $5000, но, скорее всего, не перешагнет этот барьер”. Однако с учетом элитных объектов, по данным «Миэля», средняя цена предложения домов-новостроек в Москве в октябре составила $5165 за 1 кв. м. Средняя цена предложения элитных объектов в октябре повысилась на 7,2% и составила $13 991 за 1 кв. м.

По данным IntermarkSavills, квартиры на Кропоткинской, Патриарших прудах, Арбате предлагаются по цене от $9500 до $35 000 за 1 кв. м, на Тверской — от $8500 до $25 000 за 1 кв. м. Чистые пруды и Замоскворечье дешевле — от $6500 до $20 000 за 1 кв. м. «Большинство заявленных крупных проектов на рынок так и не вышли и, соответственно, не оказывают влияния на цены. Из-за значительного роста цен часть покупателей и инвесторов переориентировалась на жилье бизнес-класса», — говорит Александр Шаталов, партнер компании IntermarkSavills.

Вялая торговля

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости», отмечает, что количество фактически совершенных сделок в 2006 г. в 1,5-3 раза ниже объемов, которые ожидались по результатам исследования потенциального спроса, проведенного специалистами компании в 2005 г. По сравнению с 2005 г. объем продаж коммерческого жилья увеличится почти на 15%.

«Торговля идет, но вяловато даже по меркам 2005 г.», — говорит Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга ИК «Квартира.Ру». Эксперта удивляет отсутствие стимулирующих продажи акций. «Если цены и снижаются, то в скрытой форме — скидки, иногда значительные, более длительные рассрочки покупатели получают по приходу в офис», — уточняет он.

Наметившееся расширение предложения в Москве риэлторы оценивают как весьма незначительное. «Предложение постепенно стабилизируется, увеличивается, но ненамного. Спрос же стагнирует во всех сегментах», — говорит Владислав Луцков. По его оценке, в сентябре количество объектов, выставленных на продажу, выросло на 3,3%, в октябре — на 1,3% (321 объект). Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, в свою очередь, считает, что объем предложения с наступлением осени увеличился на 8-10%.