В Екатеринбурге ужесточилась конкуренция за земельные участки под строительство. Дефицит подталкивает застройщиков диверсифицировать бизнес и расширять его географию — один за другим они выходят в небольшие города Свердловской области.

Долгое время областной рынок недвижимости был неинтересен застройщикам. «Мы пробовали строить жилые дома в двух крупных городах Свердловской области, — рассказывает Андрей Озорнин, заместитель генерального директора компании «Наш дом». — Нам стоило огромных усилий вытянуть эти проекты хотя бы в ноль. Возводить жилье в регионе было экономически неэффективно: цена продажи квартир равнялась их себестоимости или была даже ниже». В то же время в Екатеринбурге неосвоенных земельных площадок хватало всем, а высокий платежеспособный спрос позволял продавать квартиры в новостройках, как горячие пирожки.

Сегодня отношение застройщиков к областному рынку недвижимости изменилось. С одной стороны, им стало намного сложнее работать в Екатеринбурге: лакомых кусочков земли почти не осталось. Площадки, которые выделяются, обходятся дороже, чем два-три года назад: накладываются затраты на отселение, подведение коммуникаций и т. д. С другой стороны, в районных городах появился платежеспособный спрос, а муниципальные власти сами стали активно приглашать застройщиков осваивать долгое время пустовавшие площадки.

Строить в области проще и дешевле

Большинство лидеров рынка строительства жилой недвижимости Екатеринбурга либо уже возводят объекты в областных городах, либо планируют начать работы в ближайшем будущем. Такие проекты есть у «Атомстройкомплекса», «NOVA-строй», «Маяка», «Нового Града», СМУ-3, «Главсредуралстроя» и других. Застройщики обозначили ряд причин, подтолкнувших их осваивать регион. В корпорации «Маяк» заявили, что переросли Екатеринбург и за счет областных городов намерены существенно нарастить объемы жилищного строительства. Марина Конькова, президент корпорации «Маяк»: «Мы сформировали собственную производственную базу, у нас свыше 150 машин строительной и автомобильной техники. Это позволяет компании осваивать новые территории». В столице Урала остается все меньше площадок, удобных для застройки, а времени на их получение тратится все больше. «Чтобы собрать разрешительную документацию на возведение дома, требуется колоссальное время — два-три года. Если в этот период наши мощности будут простаивать, а коллектив сидеть без дела, то можно разориться! Строительство в городах области заполняет паузу между проектами в Екатеринбурге»,— отмечает Александр Лукач, председатель совета директоров УК «Главсредуралстрой». По его словам, на объекты в областных городах приходится 25% от общего объема строительных работ компании.

Максим Федотов, директор группы компаний «Титул», убежден, что многие застройщики уходят в область из-за монополизации этого рынка в Екатеринбурге: «Ни для кого не секрет: в городе строительство жилья контролируют четыре-пять компаний, площадки под застройку выдаются в основном им. Мелких застройщиков, которых около 200-300, просто «выжимают» с рынка, и они уходят возводить свои объекты в города-спутники».

Наконец, строить за пределами Екатеринбурга дешевле, признают застройщики. Вера Белоус, начальник финансово-экономического отдела РСУ-37: «Земля в области менее дорогая, а площадок для застроек гораздо больше, чем в Екатеринбурге. Кроме того, например, в Ревде и Красноуфимске можно приобретать основные материалы (кирпич, железобетонные изделия) в самом городе (на Ревдинском кирпичном заводе и Красноуфимском заводе строительных материалов. — Прим. ред.), что значительно снижает затраты на доставку». Себестоимость жилья уменьшают также экономичные технологии производства. Платежеспособность населения в областных городах ниже, возводимое жилье в основном экономкласса. «В Екатеринбурге сейчас преобладает монолитное домостроение, при котором необходимо много дорогостоящего бетона и арматуры. В области же можно строить более дешевые невысотные дома, например, из сборного железобетона или кирпича», — поясняет Виктор Мезрин, начальник отдела недвижимости компании «Стин Вест».

Подготовить площадку под строительство в областном городе тоже проще, а административных сборов нет совсем. Как сообщил г-н Лукач, в Екатеринбурге приходится отдавать муниципалитету 10% от стоимости жилья на развитие инфраструктуры, еще 5% — на расселение людей из ветхого и аварийного жилья, а также нести крупные затраты на подключение к сетям. Александр Лукач: «Приведу пример. Мы построили дом площадью 12 тыс. кв. м в пер. Гончарный. Чтобы подвести к дому все коммуникации, затратили свыше 40 млн руб., и это при себестоимости дома 120 млн руб. В малых городах области мы за такие работы не платим вообще».

И все же рентабельность строительства в областных городах, по оценке Марины Коньковой, ниже, чем в Екатеринбурге, в полтора-два раза. Вера Белоус отмечает, что в любом областном городе меньше застройщиков, чем в столице Урала, поэтому цену за квадратный метр формируют три-четыре организации и новому игроку сложно раскачать рынок. Пока цены отличаются от екатеринбургских в два-три раза. В то же время, подчеркивает г-жа Белоус, спрос в области не ниже городского: рынок только набирает обороты и поглощает все, что предлагается. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), стоимость квартир в городах, находящихся в 50-километровой зоне от областного центра, увеличивается почти в два раза быстрее, чем в Екатеринбурге (см. «Детали» на стр. 34). «После того как жилье в Екатеринбурге сильно подорожало, жители областного центра начали искать альтернативу за его пределами», — объясняет Гурам Тахашвили, аналитик Риэлтерского информационного центра УПН.

Расценки на жилье в регионах никогда не достигнут екатеринбургского уровня, уверены специалисты. Несмотря на это, интерес строительных фирм к городам области будет повышаться, а объемы возводимого жилья, по оценкам экспертов, будут увеличиваться в среднем на 20-50% в год. Марина Конькова полагает, что разницу в ценах компании могут нивелировать за счет больших объемов работ.

Застройщики выполняют в области заказы предприятий и муниципалитетов

Есть четыре пути, используемых застройщиками, чтобы зайти в областные города. Один из самых распространенных — сотрудничество с градообразующим предприятием. Крупные заводы стремятся обеспечить квартирами своих сотрудников в рамках социальных программ либо пополнить жилфонд города, чтобы привлечь новые кадры из других регионов. Виктор Мезрин: «Несколько лет назад наша компания пришла в Новоуральск с целью строить жилье для работников Электрохимкомбината. Риск небольшой: были хорошие деловые связи с руководством завода, стабильное финансирование заказов. В результате в те годы мы имели половину объема строительства жилья в городе, вторую половину — местные строители». УК «Главсредуралстрой», отметил Александр Лукач, постоянно выполняет заказы Первоуральского новотрубного и динасового заводов: «Мы ежегодно строим один-два дома для сотрудников этих предприятий».

Однако у этого способа освоения областных городов есть недостаток — высокая привлекательность строительного рынка подталкивает заводы возводить жилье самостоятельно. Виктор Мезрин: «С течением времени объем заказов от комбината уменьшился. Тогда мы начали сами брать землеотводы у администрации города и строить на свой страх и риск. Основным партнером и оптовым покупателем выступает городской Фонд социального развития. Без него работать было бы сложно, так как платежеспособность жителей города ограниченна». Соперничать со строительными подразделениями крупных холдингов трудно. Такие промышленные гиганты, как УГМК и СУАЛ, уже выделили специальные компании, которые занимаются жильем. В УГМК это «УралМедьСтрой» и Ревдинский кирпичный завод. Совместно они проводят корпоративную жилищную программу «Доступное жилье». В 2006 г. объем инвестиций холдинга в квартиры для сотрудников достиг 600 млн руб. (почти в три раза больше, чем в 2005 г.), причем все деньги компании УГМК освоили сами.

Согласно информации «УралПолит.Ru», Анатолий Сысоев, бывший гендиректор Богословского алюминиевого завода, получил контроль над компанией «Строй-БАЗ». Эта организация занимается капитальным строительством жилья и промышленных объектов, автодорог, ремонтными работами. У компании есть собственная база по производству стройматериалов (кирпичный и железобетонный заводы), позволяющая укомплектовывать все площадки в городе на 90%. Эксперты отмечают, что теперь новичкам будет очень сложно обосноваться на рынке Краснотурьинска и близлежащих городов.

Второй способ начать работы в областном городе — получить муниципальный заказ. По такому пути пошли в СМУ-3. Как утверждают в компании, администрация города сама предложила сотрудничество. «Власти Нижнего Тагила предоставили нам возможность построить несколько жилых домов площадью 20 тыс. кв. м», — рассказывает Илья Полищук, генеральный директор СМУ-3. А «Главсредуралжилстрой» получил муниципальные заказы на школы сразу от нескольких городов. Александр Лукач: «В Красноуфимске мы в следующем году сдаем в эксплуатацию школу на 1 тыс. мест, работы были заморожены еще в советское время на стадии фундамента. Нам удалось найти на нее деньги через депутата Муцоева, который курирует Западный управленческий округ. Помог и федеральный бюджет, и областной. Подобные проекты мы проводим в Бисерти и Дягтярке». Качественное выполнение муниципальных заказов практически гарантирует получение новых площадок в будущем. Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс», подчеркивает, что все без исключения главы городов области относятся к екатеринбургским застройщикам благожелательно: «Там очень давно не строили в крупных объемах, новые объекты можно по пальцам пересчитать. В итоге работать в городах области, будь то Каменск-Уральский или Нижний Тагил, очень приятно. Например, землю обычно выделяют уже с коммуникациями».

Застройщики приходят в малые города, проводя национальную программу «Доступное жилье». Она предполагает, что к 2010 г. объемы жилищного строительства должны удвоиться. За пять лет намечается ввести 8,6 млн кв. м жилья, в том числе 1,92 млн. кв. м индивидуального (частные дома). Первые шаги в области уже сделаны: власти выделили 50 площадок в 15 муниципальных образованиях для 400 тыс. кв. м доступного жилья. Правительство Свердловской области выдает государственные гарантии по банковским кредитам на строительство. Ссуды застройщикам предоставляет Уральский банк Сбербанка России под 9-10%. Уже известны первые фирмы, начавшие работать по этой схеме: «Атомстройкомплекс», «Уральский строитель» и УК «Главсредуралстрой». По данным Министерства строительства, они приступили к возведению трех пилотных домов: по одному в Екатеринбурге, Нижнем Тагиле и Первоуральске. Областное правительство предоставило застройщикам гарантии на сумму 441,5 млн руб. Сегодня на согласовании находится проект постановления правительства Свердловской области о предоставлении государственных гарантий еще на 570 млн руб. для финансирования строительства жилых домов в Первоуральске, Краснотурьинске, Каменске-Уральском.

Валерий Ананьев утверждает, что «Атомстройкомплекс» ведет уже не один, а четыре проекта по программе «Доступное жилье»: дома на Северном Химмаше в Екатеринбурге, в Каменске-Уральском, Нижнем Тагиле, Краснотурьинске. «Мы и в дальнейшем намерены осваивать площадки в рамках этой программы. Возьмемся за микрорайоны в областных городах. Нас интересует комплексная застройка. Одиночные дома — это нетипично для нашей организации», — заявил г-н Ананьев.

Наконец, застройщики заходят в областные города без чьей-либо поддержки — на свой страх и риск. Для таких объектов важен выбор места. Основные критерии — небольшая удаленность от Екатеринбурга и хорошая экология. Например, как рассказал «ДК» Руслан Музафаров, руководитель группы маркетинга компании «NOVA-строй», они запускают в Среднеуральске проект с концепцией «квартира выходного дня» — комплекс зданий средней этажности бизнес-класса, выполненный в стиле турецких апартаментных отелей. Работы начнутся в следующем году. «Это новый для Екатеринбурга тип жилья, который сейчас активно развивается в Подмосковье. Можно назвать такую квартиру альтернативой коттеджу. Это жилье нацелено на людей, которые хотят жить за городом, но им не нужен большой участок земли в придачу к дому. В проекте предусмотрен целый спектр развлечений: пляжная зона, лодочная станция, теннисные корты и т. д.», — пояснил г-н Музафаров. По его словам, «квартира выходного дня» ориентирована на бизнесменов Екатеринбурга и Среднеуральска. Руководитель группы маркетинга компании «NOVA-строй» убежден: их проект будет востребован благодаря широким рекреационным возможностям Среднеуральска и его близости к Екатеринбургу.

Вслед за жилой недвижимостью развивается коммерческая

В областных городах растут объемы строительства объектов коммерческой недвижимости. Основных причины две. С одной стороны, для нового жилья необходима инфраструктура. Как рассказывает Вера Белоус, в Заречном, помимо жилых домов, РСУ-37 строит еще и торговый центр, парикмахерскую, продуктовый магазин, которые будут обслуживать микрорайон.

С другой стороны, рынок коммерческой недвижимости в городах области развивается благодаря активной экспансии региональных сетей: продовольственного ритейла, банковских структур, продавцов электроники и бытовой техники и т. д. В частности, девелоперская компания «КИТ-Кэпитал» создала два торговых центра в Нижнем Тагиле (площадью 20 тыс. кв. м) и Каменске-Уральском (площадью 13,792 тыс. кв. м). Якорным арендатором в первом стал продуктовый супермаркет «Мегамарт», во втором — «Купец», в обоих расположились техномаркеты «Лого» и книжные супермаркеты «Царь-книга». Выходят в небольшие областные города и федеральные бренды, такие как «Л’Этуаль», WoolStreet, Motor, Colin’s, «Евросеть», они также арендуют площади в ТЦ, созданных «КИТ-Кэпитал».

Екатеринбургские и федеральные компании открывают филиалы и торговые точки даже в городах с населением от 35 тыс. человек, отмечают в Министерстве торговли, питания и услуг Свердловской области. Однако основной приток сетевых структур все же приходится на муниципальные образования, где проживает от 100 тыс. человек. По оценкам риелторов, самый большой спрос на коммерческую недвижимость в Нижнем Тагиле, Каменске-Уральском, Первоуральске, Серове.

Ульяна Гренц, руководитель группы маркетинга и рекламы «КИТ-Кэпитал», рассказала, что для строительства ТЦ компания выбирает города с численностью населения от 250 тыс. человек, где уже сформировался средний класс — семьи как минимум с одним ребенком, имеющие автомобиль: «Мы возводим ТЦ в непосредственной близости от трассы, ведущей из центра города, рядом с густонаселенным спальным районом». Формат небольших торгово-развлекательных центров, подчеркивает г-жа Гренц, себя зарекомендовал: в Каменске-Уральском 10-12 тыс. человек ежедневно посещают ТРЦ. В ближайших планах компании — создать аналогичный комплекс в Первоуральске.

По прогнозам экспертов, в областных городах наряду с торговой будет активно развиваться и складская недвижимость. Как сообщил в одном из интервью губернатор Эдуард Россель, в области запланировано открытие логистических терминалов общей площадью 300 тыс. кв. м. Марина Конькова рассказала «ДК», что корпорация «Маяк» уже ведет переговоры о получении землеотвода в одном из областных городов недалеко от Екатеринбурга под логистический центр. «Думаю, мы выступим не только генподрядчиком, но и инвестором проекта. Вероятно, подобные объекты мы будем строить по всей области», — уточнила г-жа Конькова.