Государство приступает к решению проблем модернизации жилищного фонда

Оказывается, ветшающее жилье не есть проблема сугубо российская: наши соседи на постсоветском пространстве тоже с этим столкнулись. Вот только они лучше противостоят разрухе. Но наконец-то и в России «лед тронулся»...

Разведем понятия

Не успело погаснуть праздничное январское настроение, и на, тебе! — повсеместное повышение цен. Примерно на 16 процентов больше мы станем платить за коммунальные услуги в наступившем 2007 году. Где-то на столько же, похоже, вздорожает содержание и ремонт жилья в Свердловской области. Ладно, к тому, что тарифы ЖКХ «все выше, выше и выше», мы уже как-то привыкли. Но, к сожалению, надежда на то, что количество выложенных за все это денег когда-нибудь будет соответствовать качеству, уже сходит на нет...

И тут подумалось мне: любое имущество — и движимое, и недвижимое — изнашивается. И пусть пока в родном отечестве нет примеров эффективного противостояния этому естественному процессу. Но ведь должны же они быть где-либо в других странах! Оказалось, далеко за примерами ходить не надо: наши братья по бывшему СССР, получившие в наследие то же, что и мы в России, уже успели наработать приличную практику восстановления построек советских времен.

Только сначала давайте четко определим предмет разговора. Единая с виду отрасль ЖКХ на самом деле делится на два очень разных сегмента — на жилищное хозяйство (жилье, подъезды, лампочки, придомовая территория, ремонты... — в Европе это называют housing) и на коммунальное хозяйство (вода, тепло, свет, утилизация твердых бытовых отходов, то есть utilities). Эти два комплекса живут по абсолютно разным законам. В данном случае остановимся на том, что связано с жильем.

В современной России уже практически невозможно отыскать что-либо, хотя бы отдаленно напоминающее советские времена. Но, оказывается, существующая конструкция жилищно-коммунального комплекса осталась именно советской (и это несмотря на все столь невероятные перемены!). Как уже было сказано, во всем мире под разными крышами обитают housing и utilities. А у нас, по существу, как были райжилкомхозы, так и остались. Организация сферы ЖКХ наполнена такими химерами, что разобраться в ней очень сложно. Но давайте хотя бы попробуем это сделать!

Отечественные особенности

Во всем мире жилье — это забота и ответственность тех, кто в нем живет. Частный сектор в мировом жилищном фонде составляет от 80 до 90 процентов. Остальное — сектор наемный (найм публичный и частный). Ну, в этом мы уже не так отстаем от капиталистов: доля собственников жилья в России уже практически 75 процентов. Доля многоквартирного жилья у нас порядка 68 процентов (у экономистов принято считать, что если многоквартирного жилья в стране около 20 процентов, то это тяжкое бремя его собственников, муниципалитетов и государств в целом). Причем понятно, что европейские страны представляют собой в первую очередь большие города, но их население предпочитает жить в домах семейного типа, а не в многоквартирных домах. У нас же — наоборот.

И с точки зрения собственности структура в наших многоквартирных домах, опять-таки, не имеет аналогов в мире. Частные многоквартирные дома в Европе и Соединенных Штатах являются общедолевой собственностью, люди в этой собственности занимают фактически кубы воздуха. Российским же собственникам, по существу, принадлежат элементы частного владения, то есть приватизированные квартиры, а все остальное — общедолевая собственность. Вдумайтесь, что вам принадлежит в соответствии с российским законодательством? Слой штукатурки и обоев, а все несущие конструкции — это общедолевая собственность. Не так ли?

Более того, у нас вообще не существует по-европейски крепкой традиции, в соответствии с которой первичным является право собственности на землю. То есть, если вы являетесь совладельцем здания, то, в первую очередь, вы являетесь совладельцем земельного участка, на котором оно стоит. И потом уже из этого земельного участка «вырастает» архитектурно-строительная конструкция, в которой вы являетесь совладельцем. У нас же первичное право только на элемент в квартире, речь о праве собственности на землю не идет вовсе.

И вот теперь, четко представляя себе отечественные реалии, рассмотрим примеры рачительного отношения к жилфонду, выработанные нашими ближайшими соседями.

Пора определяться

Массовые застройки спальных районов — так называемые хрущевки, брежневки и тому подобное — еще долго будут оставаться «лицом» городских пейзажей на одной шестой части суши. Начнем с того, что эти постройки капитально не ремонтировали ни разу. И потому объемы ветхого и аварийного жилфонда умножаются катастрофически. Этим отчасти объясняется и перегруз спроса на рынке первичного жилья: очень часто новое жилье приобретается не ради дополнительных метров, а потому, что уже имеющееся, — в безобразном состоянии, и жить в нем некомфортно. В связи с этим особую остроту приобретает потребность в капитальном ремонте и модернизации имеющегося жилищного фонда. Отраслевики-строители и брокеры считают, что если не приступить к этому немедленно, под угрозой может оказаться реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — жителям России», ибо бессмысленно строить новое жилье, если мы не можем обеспечить содержание имеющегося.

Таким образом, можно говорить, что качественное улучшение существующего жилищного фонда — это колоссальный ресурс для решения жилищной проблемы в стране. Но для этого нужна некая политика, примеры которой встречаются в странах Восточной Европы. И смысл ее в том, что власть пытается разделить ответственность за проведение капитального ремонта жилищного фонда с собственниками, предлагая два пути. Первый — совместное финансирование расходов — бюджет плюс население, причем чем старее жилье, чем оно в более плохом состоянии, тем доля бюджета больше. Но, на самом деле, этот путь не очень эффективен, потому что бюджетных денег на эти цели все равно не хватит...

А главный путь, по которому идет цивилизованный мир, — это формирование специализированных кредитных продуктов — доступных, сравнительно дешевых, относительно длинных (долгосрочных).

Почем опыт, сосед?

Нельзя сказать, что «в верхах» совсем об этом не думают. Так, например, Фонд «Институт экономики города» (Москва) — один из непосредственных разработчиков реформы ЖКХ в России, Жилищного кодекса РФ — вплотную занялся изучением зарубежного опыта. Схему, существующую, например, в государствах Балтии, я воспроизведу со слов Сергея Сиваева, директора правления «Городское хозяйство» этого Фонда.

Начинается все с того, что создается государственная структура под условным названием «Жилищное агентство». Она вырабатывает требования, которым должны соответствовать кредитуемые проекты и объекты. Допустим, жители некой хрущевки решили сделать капитальный ремонт здания, в котором живут (первым, принципиально важным является именно решение собственников домов о том, что они готовы потратить свои деньги путем привлечения кредитов на капитальный ремонт при помощи государства, например, на уровне частичного софинансирования). Они обращаются в такое государственное агентство, где проверяют, как эти собственники объединены, какие у них уставы, обязательства и кто будет выступать в качестве исполнителя работ по проведению капитального ремонта.

Допустим, все оказалось в порядке. Далее встает не менее важный вопрос — вопрос обеспечения: чем можно будет обеспечить кредит, если кто-то из собственников не будет оплачивать его возврат? Например, в Эстонии решили, что обеспечением кредитов на капитальный ремонт будут служить сами квартиры. Причем, парадоксальная штука: решение о капитальном ремонте принимается квалифицированным большинством собственников дома — двумя третями голосов. Но та треть, которая, условно говоря, проголосовала «против», все равно предоставляет свои квартиры в качестве залогового обеспечения. Законы общежития в многоквартирных домах работают в полной мере! Через четыре года работы таких «Жилищных агентств» в Эстонии банки поняли, что это очень выгодное для них дело, и сами взялись его вести.

— Я год назад был в Таллине, в районе советской застройки 70-х годов, — рассказывает Сергей Сиваев. — Очень интересная картинка! Представьте: полянка, на которой стоит пять девятиэтажек. С тремя из них еще ничего не произошло, они такие серенькие, абсолютно советские. Но один дом уже такой красивый, в алюминий одетый. А пятый в лесах — он еще только в процессе модернизации.

По словам Сергея Борисовича, к концу 2005 года в Эстонии капитально отремонтировано более трех тысяч многоэтажных домов — для Эстонии это много! И процесс развивается!

В Литве ситуация похожая, но принципиальное отличие в том, что не квартира является обеспечением кредита, а текущие платежи за жилищно-коммунальные услуги. И государственные агентства, подобные эстонским, там имеют подпитку из государственного бюджета.

Политический подтекст

Какими бы ни были формы участия государства в процессе модернизации жилфонда — как вы поняли, они могут быть разными — эти структуры всегда решают еще и политические задачи с точки зрения наглядности выполнения властью социальных обязательств. Это не трубы в землю закапывать! Всегда можно показать отремонтированные два-три дома, потому что это именно та картинка, которая меняет облик городов.

Кстати, в последние месяцы прошедшего года отечественная концепция модернизации жилищного фонда в Российской Федерации была принята в недрах Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ). В основе документа лежит задача по формированию государственных финансовых институтов развития — сокращенно ГФИР. Смысл их заключается в том, чтобы создавать государственные институты поддержки привлечения частных инвестиций в максимально значимые отрасли экономики, а именно — в капитальный ремонт и реконструкцию, в модернизацию имеющегося жилфонда. Так что на государственном уровне признана проблема колоссального значения.

По нашим сведениям, концепция уже прошла первую обкатку в различных федеральных ведомствах. К сожалению, в бюджет 2007 года средства для ее реализации не заложены, но наш собеседник Сергей Сиваев выразил оптимизм по поводу возможности принятия этой подпрограммы в рамках приоритетного нацпроекта по жилью:

— В правительстве России существует понимание политической востребованности такой программы. Надеемся, что удастся объединить в интересах государства инициативу граждан и инструменты государственной поддержки.