Бюллетень «VIP-консультант» анализирует перспективы развития рынка управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Согласно действующему законодательству, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, должен c 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года провести открытый конкурс по отбору управляющих компаний, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, если в течение года до дня проведения данного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Первоначально на выборы управляющих компаний гражданам отводилось время до конца 2006 года. По мнению экспертов, сроки были продлены по нескольким причинам: не только жильцы многоквартирных домов не готовы сделать выбор управляющей компании, но и рынок управления в сфере ЖКХ пока находится в стадии развития, поэтому не всегда товарищество собственников жилья может подобрать компанию, соответствующую их требованиям.

Управляющие компании в Екатеринбурге

В Екатеринбурге конкурсы по отбору управляющих компаний пока не проводились и, как сообщают в Управлении жилищного и коммунального хозяйства Администрации Екатеринбурга, в ближайшее время их проведение не планируется. «Это связано с необходимостью подготовить большой объем технической документации для каждого конкурса, — поясняют в ЗАО «Управляющая компания «РЭМП Железнодорожного района». — Должны быть документы по количеству квадратных метров в доме, информация о собственниках, схемы инженерных коммуникаций. Кроме того, на аукцион будут выставляться не отдельные дома, а лоты по 100 тыс. кв. м. То есть сначала необходимо объединить дома в такие лоты».

Готовиться к конкурсам будет не только УЖКХ Администрации Екатеринбурга, но и управляющие компании. Главными факторами выбора жильцами управляющей компании становятся качество услуг и клиентоориентированность. «Бывшие ЖЭК, которые также стали частными, должны поменять принципы деятельности, — отмечают специалисты ООО «Управляющая жилищная компания «Территория». — Раньше это были монополисты в своей сфере, они не ориентировались на клиентов — собственников жилья. У компаний, которые с самого начала были частными, цена услуг несколько выше, но выше и качество».

Между тем в Екатеринбурге уже сформировалась категория собственников, готовых платить за высокое качество управления жильем, — владельцы квартир в элитных домах. Однако свою нишу на рынке найдут и компании с более низким уровнем оказываемых услуг и, соответственно, со значительно более низкой ценой на эти услуги.

Эксперты не исключают, что уже в скором времени рынок услуг ЖКХ может быть четко сегментирован: одни управляющие компании будут заниматься обслуживанием домов экономкласса, где собственникам низкие цены важнее высокого качества обслуживания. Другие компании будут заниматься элитным жильем, содержание которого должно быть соответствующим. Причем более высокая цена за обслуживание элитного жилья связана с большим количеством современных инженерных коммуникаций, которые достаточно сложны в обслуживании.

По словам аналитиков, в ряде случаев создание управляющих компаний берут на себя застройщики. Однако эксперты считают, что этот процесс имеет не только положительные, но и отрицательные стороны. С одной стороны, застройщику лучше всего известны особенности дома, инженерные коммуникации, требования к обслуживанию и ремонту. С другой стороны — управление многоквартирным домом требует знания специфики рынка, определенных стандартов качества, технологий работы с клиентами.

Риски компаний

Участники рынка управления в жилищно-коммунальной сфере рискуют столкнуться с рядом проблем, связанных с неразвитостью рынка и возможной неплатежеспособностью населения. Долги потребителей по оплате коммунальных услуг в большинстве случаев ложатся на управляющие компании.

«Ряд управляющих компаний сферы ЖКХ могут быть объявлены банкротами», — заявил заместитель Главы Екатеринбурга Константин Крынин. По его словам, некоторое количество управляющих компаний имеет значительные долги перед поставщиками услуг, в том числе перед энергетиками. Если задолженности не будут ликвидированы, по отношению к предприятиям может быть проведена процедура банкротства.

Большинство экспертов признает, что на данном этапе развития долги потребителей — это практически неотъемлемая часть управления многоквартирным домом. «На начало ноября дебиторская задолженность управляющих компаний перед нами составила около $ 1 млн., — сообщает управляющий директор ООО «КЭСК-Мультиэнергетика» Леонид Четверкин. — Это не значит, что эти деньги выброшены на ветер, мы ведем переговоры о погашении долга. Но, к сожалению, существует и другое обстоятельство — как быть с долгами населения, которое оплачивает счета на уровне 95%, причем это является хорошим показателем, но чья головная боль — оставшиеся 5%? Если этот долг «принадлежит» управляющей компании, то она скоро станет банкротом, если сбытовой — ее постигнет та же участь. Этот вопрос никак не решен на законодательном уровне. Что делать в этой ситуации? Выселять должника и продавать квартиру в счет долга? Возможно, имеет смысл создать подобный прецедент, но этим всю проблему не решить. Представители иностранных компаний признают, например, что у них неплатежи в секторе социального жилья доходят до 50%. Но за это несет ответственность муниципалитет, покрывая эту лакуну бюджетными средствами. У нас, к сожалению, такого нет».

Однако существуют технологии работы с собственниками жилья, благодаря которым ответственность за долги по оплате коммунальных услуг несет не управляющая компания, а товарищество собственников жилья. По мнению представителей самих управляющих компаний, задолженности по оплате коммунальных услуг могут возникнуть в случае, если недостаточно грамотно выстроены отношения с собственниками жилья. Распространенная схема: собственники платят на единый счет управляющей компании, а та, в свою очередь, оплачивает с этого счета все коммунальные услуги. Договоры с поставщиками в этом случае заключает управляющая компания, и все долги, если собственники не платят за коммунальные услуги, ложатся на управляющую компанию. Если долгов окажется много, управляющая компания может обанкротиться. Другой способ работы с собственниками жилья — заключать договоры с поставщиками от имени ТСЖ. В этом случае открывается расчетный счет для ТСЖ, на который собственники перечисляют плату за коммунальные услуги. На счет управляющей компании поступает только плата за управленческие услуги. Таким образом, компания не несет финансовой ответственности за долги собственников жилья.

Риски потребителя

«Среди управляющих компаний в сфере ЖКХ будет значительное число мошенников, заинтересованных не в оказании услуг гражданам, а в получении быстрой прибыли путем сбора денег у населения», — заявляет вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко.

«Компании-однодневки будут выходить на рынок, — заявляют в ЗАО «Управляющая компания «РЭМП Ленинского района». — Однако жилищно-коммунальное хозяйство — это сложный бизнес, здесь нужны большие вложения, которые достаточно долго окупаются. Поэтому компании, нацеленные на быстрое получение прибыли, не смогут удержаться на рынке».

Проблема, которая встает перед собственниками жилья, — как отличить такую «компанию-однодневку» от благополучного предприятия. О большинстве работающих в Екатеринбурге управляющих компаний можно получить информацию в Управлении жилищного и коммунального хозяйства Администрации Екатеринбурга. Если же в Управлении название компании слышат впервые — это повод усомниться в ее добросовестности. «Сейчас Управлению известно о существовании 20 частных управляющих организаций. Относительно этих компаний мы можем дать информацию жителям города. Однако в Екатеринбурге существуют и другие управляющие компании, поскольку для начала деятельности требуется юридическая регистрация, а обязательной регистрации в Управлении жилищного и коммунального хозяйства нет. Такие компании могут управлять многоквартирными домами, участвовать в конкурсных отборах, но законность их деятельности Управление гарантировать не может», — сообщают в УЖКХ Администрации Екатеринбурга.

Собственник жилья должен сам выбрать управляющую компанию и сам нести ответственность за этот выбор. «На мой взгляд, жители города недостаточно ответственно относятся к этому процессу, так как у большинства потребителей осталось представление, что кто-то должен прийти к ним и дать свет и тепло, — считает Леонид Четверкин. — Но с 2008 года ответственность за это ложится на их собственные плечи. Если жильцы дома выбрали недобросовестную управляющую компанию, то им не на кого будет жаловаться — это их собственный выбор. Если же они ее не выбрали и положились на «милость» муниципалитета, то им снова не на что жаловаться — нужно было решать самим».

Эксперты считают, что недобросовестные компании — это неизбежный элемент любого рынка на начальном этапе развития. Однако долго такие компании не просуществуют. «Государство делает всё возможное, чтобы оградить потребителей от недобросовестных компаний, — отмечает Владимир Герасименко. — Игрокам, выходящим на рынок, предъявляется ряд требований, в том числе такие: компания, не должна находиться в стадии банкротства, задолженность по выплате налогов не должна составлять более 20% от активов, кредиторская задолженность — не более 70%. Поэтому я думаю, что постепенно отрасль стабилизируется».

Интересы собственников жилья будет отстаивать и Комитет по защите прав потребителей. «Управляющие компании в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а правильнее: их договоры с потребителями услуги управления, в ближайшее время будут одной из острых проблем, — сообщил председатель Комитета по защите прав потребителей Андрей Артемьев. — У нас уже есть обращения граждан. Поэтому в марте Администрация Екатеринбурга совместно с Конфедерацией обществ потребителей, при участии депутатов законодательных органов Российской Федерации, планирует провести V Всероссийскую конференцию защитников прав потребителей. На ней будут обсуждаться проблемы этой сферы потребительских отношений. В качестве выхода из сложившейся ситуации предполагаем, во-первых, предложить Правительству РФ принять типовой договор на оказание услуг управляющих компаний; во-вторых, защитить прогрессивные УК, применяющие инновационные и ресурсосберегающие технологии, путем изменения для них системы налогообложения. Иначе они будут вынуждены закладывать свои расходы в тарифы, а это неминуемо приведет к социальному взрыву».

Уже сейчас государство принимает меры, чтобы обезопасить граждан от недобросовестных компаний. Так, например, Государственная жилищная инспекция Свердловской области регулярно проводит проверки управляющих компаний. В результате проверок за 10 месяцев 2006 года на управляющие компании в сфере ЖКХ было наложено штрафов на сумму 5 млн. 100 тыс. руб. Было выявлено 13 300 нарушений, 545 организаций было подвергнуто административным наказаниям в виде административного штрафа, рассмотрено 1 625 обращений.

Кроме того, по закону собственники помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Выводы

Эксперты сходятся во мнении, что рынок управления многоквартирными домами находится на начальном этапе формирования. И недавно созданные, и бывшие муниципальные компании находятся в равных условиях, поскольку у первых нет еще отработанных алгоритмов решений проблем, а методы работы вторых устарели и не эффективны в современных условиях. И те и другие компании сталкиваются с проблемой долгов собственников по оплате коммунальных услуг, ответственность за которые приходится нести компании. Для решения этой проблемы в судебном порядке пока нет законодательной базы, однако можно обезопасить компанию от банкротства, применяя новые технологии работы с собственниками. В ближайшее время вряд ли удастся избежать появления на рынке недобросовестных компаний, а для получения обманутыми жильцами денег с такой компании опять же нет законодательной базы. Государство принимает меры, чтобы обезопасить граждан от мошенничества в этой сфере, но проблем можно избежать, если жильцы будут более ответственно относиться к выбору управляющей компании.

Эксперты отмечают, что наиболее труден будет переход к новым условиям работы для бывших муниципальных компаний. Им придется либо менять принципы работы, вводить стандарты качества и ориентироваться на клиента, либо занять на рынке нишу управления дешевым жильем, у собственников которого значительно меньше требований к качеству управления, но и услуги управляющей компании в этом случае стоят не слишком много. Частных компаний, как правило, управление дешевым жильем не интересует из-за низкой доходности этого сегмента, они ориентируются на управление элитными домами и жильем средней ценовой категории. Управление жильем требует больших вложений, которые достаточно долго окупаются.