Бюллетень «VIP-консультант» анализирует тенденции развития екатеринбургских торговых центров.

На 1 января 2007 года в городе Екатеринбурге работало 16 торговых центров и 14 торговых комплексов общей торговой площадью 386 тыс. кв. м и 40,1 тыс. кв. м соответственно. По данным Комитета по товарному рынку Администрации Екатеринбурга, 47% торговых площадей в городе сосредоточены в настоящее время в ТЦ и ТК. В 2007 году в Екатеринбурге планируется открыть еще ряд торговых центров общей торговой площадью 500—600 тыс. кв. м, в том числе «Мегаполис» (36 тыс. кв. м), «Рок-н-Молл» (66 тыс. кв. м), Prisma (50 тыс. кв. м).

Торговый центр сегодня — это не просто крытый рынок. Эксперты отмечают, что в настоящее время екатеринбургские участники рынка стремятся соответствовать международным стандартам, тем более что экспансия в город федеральных и международных компаний усиливается.

По мнению аналитиков, основное требование, предъявляемое к торговому центру международными стандартами, — это требование к площади. Она не должна быть меньше 4,5—5 тыс. кв. м. По словам председателя правления Совета управляющих компаний Екатеринбурга Алексея Караваева, градация форматов идет по степени укрупнения. Самые небольшие — районные ТЦ. Они обслуживают население того района, в котором расположены, и ориентируются на предоставлении товаров как можно более широкого ассортимента, без специализации. На их территории обязательно расположен продуктовый супермаркет и ряд магазинов, реализующих товары повседневного спроса.

Площадь окружных торговых центров, более крупных, чем районные, — от 40 тыс. кв. м. В них присутствует более крупный продуктовый арендатор, как правило дискаунтер, а также 2—3 якорных арендатора — в большинстве случаев специализированные магазины бытовой техники, товаров для спорта и отдыха, возможно детских товаров. Ассортимент товаров, таким образом, «углубляется», а не только расширяется. Также торговые ряды в качестве дополнительной услуги сопровождает развлекательная зона.

Наиболее крупные — городские ТЦ площадью от 100 тыс. кв. м. Это центры, в которые люди едут на целый день не только из других районов города, но и из других населенных пунктов.

Кроме того, торговые центры делятся на те, в которых основной приоритет отдан торговле, и те, в которых акцент делается на развлечения, а торговые ряды являются дополнением. «Конечно, районный ТЦ площадью 5 тыс. кв. м вряд ли будет делать у себя развлекательную зону, но, начиная с «окружного» масштаба, она, как правило, в том или ином виде присутствует. Торговые центры можно условно разделить на чисто торговые, торгово-развлекательные и развлекательно-торговые. Последние отличаются наличием крупной развлекательной зоны: кинотеатр, боулинг, детская площадка, игровые автоматы», — отметил Алексей Караваев.

Организационные просчеты

Между тем, по мнению экспертов, торговые центры Екатеринбурга пока далеки от полного соответствия мировым стандартам. Специалисты полагают, что основными проблемами екатеринбургских центров сегодня являются неграмотный подбор арендаторов и планировочные просчеты. Во многих ТЦ нет четкого зонирования товаров: например, детская одежда может соседствовать с мужской без всякого логического объяснения. Арендаторы дублируются, или, что уж совсем недопустимо, якорные арендаторы конкурируют между собой.

«Если говорить о планировке, то тут тоже допускается ряд ошибок: например, относительно расположения лестниц, эскалаторов и туалетов. Между тем все эти факторы скоро начнут играть если не решающую, то очень значимую роль в предпочтениях покупателей», — считает Алексей Караваев.

«Для успешной работы торгового центра должны быть правильно выбраны место и целевая аудитория. Важно наличие инженерных систем, например кондиционирования, чего до недавнего времени в некоторых торговых центрах Екатеринбурга не было», — сообщил генеральный директор ТРЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев.

«Будучи в Екатеринбурге, я осмотрел ряд торговых центров и могу сказать, что в их работе пока есть ряд значимых недостатков, — отмечает генеральный директор ООО «Лига Девелопмент» Леонид Померанцев. — В частности, в ТРЦ «Екатерининский» неясна концепция расположения арендаторов и концепция самого центра. Кроме того, существует стандартное правило: нельзя размещать рекламу поперек покупательских потоков, в «Екатерининском» оно нарушено. В ТРЦ «Гринвич» я не увидел клининговых машин, хотя в таких крупных местах общественного пользования они должны присутствовать обязательно, и не только для поддержания чистоты, но и для обеспечения требований СЭС. По правилам одна машина должна проходить один и тот же путь каждые полчаса».

По словам заместителя Главы Екатеринбурга Виктора Контеева, перед владельцами объектов торговой и деловой недвижимости и управляющими компаниями сегодня стоит ряд проблем, которые должны быть решены для дальнейшего продуктивного развития. Это вопрос внутренней безопасности и охраны, а также эксплуатации и инженерного обслуживания зданий. Например, количество клининговых компаний достигло к 1 января 2007 года 80 единиц, притом что Екатеринбургу необходимо не менее 90.

Парковки

На сегодняшний день особенно остро стоит проблема парковок у торговых центров, которых, по мнению экспертов, явно не хватает. Прописанные в СНиПах нормы количества парковочных мест на единицу площади (5—7 машино-мест на 100 кв. м торговой площади) сегодня устарели. В связи с этим Администрация Екатеринбурга разрабатывает новые нормативы, приближенные к современным условиям из расчета 15 машино-мест на 100 кв. м. Между тем у ряда ТЦ Екатеринбурга своих паркингов просто нет.

«В центре города можно добраться до ТЦ на общественном транспорте и даже пешком, поэтому парковка может быть не очень большой. Если же торговый центр находится за городом, еще при постройке надо учитывать, что покупатели будут приезжать на машинах», — считает Дмитрий Сарапульцев.

«Если до районных ТЦ покупатели могут добраться пешком или на общественном транспорте, то окружные и городские торговые центры должны быть обеспечены паркингами, — считает Алексей Караваев. — Между тем в Екатеринбурге есть исключения: крупные ТЦ, в силу объективных причин месторасположения, не имеют парковки. Пока это не мешает им собирать значительное число потребителей, но, когда рынок заполнится, а я предполагаю, что это произойдет в 2008 году, недостатки инфраструктуры дадут о себе знать».

Арендаторы

Проблемным моментом остается и вопрос взаимоотношений управляющих компаний и арендаторов. В частности, по мнению председателя Совета арендаторов Екатеринбурга Валерия Балябина, система арендной платы для магазинов, расположенных в торговых центрах города, должна быть более гибкой. Дело в том, что у всех арендаторов есть сезонные снижения продаж, стоимости товаров, в то время как у торговых центров такого явления нет. В результате, независимо от сезона, арендатор платит одну и ту же сумму за занимаемые площади. «В Москве и Санкт-Петербурге эта проблема давно решена, и в январе — феврале арендаторы традиционно платят меньше, чем в другие месяцы», — отметил Валерий Балябин.

Кроме того, по мнению экспертов, торговые центры не предоставляют арендаторам данных о посещаемости ТЦ и предполагаемых рекламных акциях, что также не способствует налаживанию партнерских отношений.

«Я полагаю, что екатеринбургский рынок соответствует европейским стандартам во всем, что касается ассортиментной линейки товаров и услуг, развитости инфраструктуры. Это естественно, так как большинство проектов создано на основе опыта западного рынка коммерческой недвижимости. Однако по уровню сервиса (продавцов, служб молла, наличию востребованных посетителями услуг) ТЦ Екатеринбурга пока не соответствуют международным нормам, — считает пресс-секретарь УК Mall Management Алексей Ванчугов. — С ростом конкурентной борьбы с рынка уйдут прежде всего центры устаревшего формата — так называемые «крытые ярмарки», которые не предлагают ничего, кроме основных товаров потребления, и не обладают удобствами для полноценного шопинга».

Рынок переполнен?

«Екатеринбург по темпам роста рынка торговых центров занимает второе место в России после Москвы. В настоящее время он заполнен на 80—90%, в связи с чем можно прогнозировать предстоящее усиление конкурентной борьбы за потребителя», — считает Алексей Ванчугов.

В связи с заполнением рынка эксперты прогнозируют возникновение проблем с заполнением торговых центров и в целом возможность передела долей существующих участников.

«Торговые площади в ряде ТЦ Екатеринбурга могут остаться незаполненными, так как количество центров растет быстрее, чем количество арендаторов», — сообщил председатель правления Совета управляющих компаний Екатеринбурга Алексей Караваев.

По мнению Алексея Караваева, ротация последних становится все более активной с приходом новых центров, так как естественно, что магазины и торговые сети ищут более выгодные площадки.

По словам Дмитрия Сарапульцева, существующие торговые центры и комплексы не исчезнут, поскольку в этом случае их пришлось бы сносить. Но неудачным проектам придется провести реконцепцию. Не будут развиваться те комплексы, в которых нет возможности открыть ресторанный двор, фуд-корт, кинотеатр. Вообще в торговом центре могут быть только два якорных арендатора — ресторанный двор и фуд-корт. Например, продуктовый магазин якорным арендатором быть не может, потому что если покупатель приехал за баночкой сметаны, то арендатору, продающему обувь, это никакой выгоды не принесет.

Выводы

По мнению аналитиков, рынок торговых центров Екатеринбурга практически заполнен. Поэтому новым игрокам придется изыскивать оригинальные способы привлечения клиентов, что приведет к усилению конкурентной борьбы. Между тем существующие ТЦ по ряду параметров не соответствуют мировым требованиям, и для того, чтобы сохранить свои позиции, вынуждены будут произвести глобальную модернизацию бизнеса. В противном случае им придется уйти с рынка. Одним из наиболее проблемных вопросов является создание развитой инфраструктуры: технического оснащения зданий лифтами, эскалаторами, вентиляционными системами. Для создания этих механизмов управляющим компаниям, вероятно, придется делать значительную перепланировку помещений. Второй вопрос — парковки. Как он может быть решен торговыми центрами, расположенными в историческом центре Екатеринбурга, эксперты ответить затрудняются. Возможно, этот недостаток станет серьезным препятствием для работы ТЦ в будущем. Все более актуальной становится проблема взаимоотношений центров и арендаторов.

Аналитики отмечают, что управляющие компании, которые не смогут решить эти вопросы, могут потерять часть прибыли и в принципе лишиться своего бизнеса.

Одновременно эксперты отмечают «регионализацию» торговых центров. Еще несколько лет назад все екатеринбургские ТЦ претендовали на статус «общегородских» и, по сути, являлись ими, привлекая покупателей не только из близлежащих, но и из отдаленных районов Екатеринбурга, а также из-за пределов города. Сейчас ситуация меняется кардинально: увеличение числа крупных центров и относительная унификация предлагаемого ассортимента продукции приводят к тому, что такие торговые точки притягивают только жителей близлежащих районов. Процессу способствует развитие ТЦ за пределами исторического центра, появление различного рода «моллов» и «гипермаркетов» в самых различных районах города. Более того, некоторые вновь открывающиеся крупные торговые центры, еще несколько лет назад имевшие возможность претендовать на общегородской статус, сейчас изначально открываются как «районные», примером чему может служить центр «Карнавал». Очевидно, что аналогичную позицию будут занимать и все вновь открывающиеся комплексы. По мнению экспертов, сейчас на статус «общегородских» могут претендовать 1—2 ТЦ, уже к концу следующего года таких может не остаться совсем.