Проблема доступного жилья является, пожалуй, самой сложной в России. Не случайно Президент РФ выделил ее в один из 4-х приоритетных национальных проектов.

Выходом из сложившейся ситуации многие считают программу ИЖК - ипотечное жилищное кредитование. Дабы узнать «цену вопроса», редакция «АиФ-Урал» организовала круглый стол с участием наших читателей - «Актуальные вопросы ипотеки». Мы пригласили представителей власти, банков и страховых компаний.

Наши гости: начальник управления приватизации государственного корпоративного управления (Министерство управления госимуществом Свердловской области) Павел Никоноров, директор Свердловского агентства ипотечного кредитования (САИЖК) Александр Комаров, начальник отдела ипотечного кредитования СКБ-банка Анна Самуилова, специалист отдела потребительского и ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» Дарья Родионова, начальник отдела ипотечного кредитования УралТрансБанка Елена Косачева, заместитель начальника отдела корпоративных продаж СК «Югория» Андрей Банных.

Круглый стол ведут редактор отдела «Экономика» Алексей Смирнов и политобозреватель Татьяна Назарова.

Цены опережают инфляцию

АиФ: Рост цен на жилье в Свердловской области значительно опережает инфляцию. Например, в Екатеринбурге в 2006 году стоимость жилого квадратного метра увеличилась в 2 раза. Почему так быстро растут цены?

П.Никоноров: Жилье дорожает по всей стране, и Средний Урал - не исключение. Спрос рождает предложение, а рынок таков, что цены растут в геометрической прогрессии. Чтобы ситуация развивалась в нужном направлении, президентом, Правительством РФ и губернатором Свердловской области были разработаны ряд программ.

АиФ: Например?

П.Никоноров: Было заключено трехстороннее соглашение: агентством по ипотечному жилищному кредитованию в Москве, правительством Свердловской области и САИЖК. Таким образом, в Свердловской области в рамках общефедеральной программы ИЖК появился региональный оператор. Для того чтобы рынок ипотеки развивался достаточно организованно, необходимо было создать определенный стандарт. Наша программа как раз таки и определила рамки и правила ИЖК. Стандарты принимались в разных регионах, но они регулировались и формировались на общих принципах и основаниях. Все это помогло сформировать тот рынок ипотеки, который мы имеем на сегодняшний день.

АиФ: Вопрос директору САИЖК. Александр Васильевич, с вашей точки зрения, ипотека - это реально? Насколько она доступна в нынешних условиях?

А.Комаров: Думаю, что ипотека как таковая сегодня доступна. Во всяком случае, для значительной части населения. Другой вопрос, а какая сумма нужна отдельному человеку, отдельно взятой семье, чтобы решить их жилищную проблему. Минимальная сумма кредита может быть 100 тысяч рублей, максимальная - 60 миллионов. Кто-то хочет купить однокомнатную квартиру в центре города, кто-то - двухкомнатную на Химмаше. Здесь важна цена вопроса...

АиФ: То есть можно сказать, что ипотека сама по себе доступна, все зависит от мерок, которые человек сам себе поставил?

А.Комаров: Можно и так сказать. Ведь зачастую люди даже не подозревают, каким экономическим потенциалом они обладают, и, сидя на кухне, размышляют: ой, да все это, наверное, только слова. А вот итоги 2006 года есть. 2005-го - тем более. Совсем недавно цифры были озвучены официально на уровне правительства Свердловской области об объемах ипотечного кредитования в нашей области. Около 6700 кредитов было выдано в 2006 году. Считайте, что именно столько человек смогли решить свою жилищную проблему.

А.Самуилова: Обратимся к истории: в 2003 году, когда программы только-только запускались, в области было выдано 13 кредитов, только постановления вышли. Разница между 13 и 6700 кредитами (в 2006-м) - это большой прогресс.

А.Комаров: По сравнению с 2005 годом, количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 3-3,5 раза. А в денежном отношении - еще больше. Факты говорят сами за себя.

К каждому -индивидуально

Анна Павлова, преподаватель, г. Ирбит: А какой минимальный доход должна иметь семья, чтобы получить ипотечный кредит?

А.Самуилова: На самом деле никаких усредненных требований нет и быть не может. Здесь сразу возникает ряд вопросов: может ли человек внести первоначальный взнос? По какой цене он собирается купить квартиру? Какое количество иждивенцев присутствует в семье? Какой отделки и планировки будет квартира? Все это влияет на стоимость жилья. Поэтому говорить о среднестатистической сумме, которую получит заемщик, просто нельзя. Надо делать так: первый шаг - прийти в банк и сказать: я хочу кредит, у меня вот такие первоначальные условия, помогите мне и подскажите правильный вариант. Это и есть предварительная консультация заемщика именно по его ситуации.

Виктор Титоренко, инженер, г. Реж: Как часто банки отказывают в кредите?

А.Самуилова: На самом деле отказов, когда человек приходит в банк, заранее все просчитав, насчитывается очень мало. Если он не может приобрести квартиру на Химмаше, он может купить, например, в Ревде, или в Первоуральске, или в Верхней Пышме... Но если к нам приходит человек с зарплатой 10 тысяч рублей и заявляет: я хочу трехкомнатную квартиру в центре Екатеринбурга, естественно, его платежеспособности недостаточно для обслуживания такого долга. Другой вариант: если человек приходит и говорит: вот я накопил на первый взнос, мне надо еще 500 тысяч, чтобы купить квартиру в Ревде. Понятно, что его вариант очень реален к исполнению.

Д.Родионова: Здесь все очень индивидуально, обычно люди, которые обращаются в банк, уже знают, на что они, собственно, могут рассчитывать. Если у человека слишком завышенные требования, мы предлагаем ему другой вариант - более приемлемый.

АиФ: Однако народ сегодня боится обращаться в банки...

А.Комаров: Но общественное мнение формирует пресса, то есть вы. Здесь присутствуют представители банковской сферы. Уверен, что все банки ставят сегодня на ипотечное кредитование, у всех стоит задача увеличивать объемы таких кредитов. Человек приходит просто за консультацией - и они уже видят в нем клиента. Можно, конечно, зайти на сайт, посчитать все на калькуляторе, но окончательный «приговор» вы узнаете только в процессе непосредственного общения, после обращения в банк.

Иван Бартеньев, студент, Екатеринбург: На какие возрастные рамки ориентируются банки, предоставляя ипотечный кредит?

Е.Косачева: Уралтрансбанк предоставляет ипотечные кредиты клиентам с 18 лет до достижения ими пенсионного возраста. В случаях, когда клиент подтверждает возможность получения стабильного дохода после выхода на пенсию, срок кредита может быть увеличен.

А.Комаров: На получение кредита может рассчитывать любой дееспособный гражданин - от 18 лет до 75 лет. Думаю, мои коллеги согласятся: если на одного члена семьи приходится менее одного прожиточного минимума - некорректно ставить вопрос об ипотеке.

АиФ: А если человеку 62 года...

А.Комаров: 62 года - это уже пенсионный возраст, нужна масса исходной информации. Мы должны знать: на одну пенсию он живет или у него есть еще какой-то источник существования. Например, учредитель он предприятия или нет, работает ли по найму... Есть еще такой важный момент, как страхование жизни и здоровья заемщика. Чем выше возраст - тем, наверно, и страховка будет повыше. Мы же понимаем, что средний возраст мужчин в России - 58 лет...

АиФ: Кстати, а оплата страховки входит в сумму кредита?

Е.Косачева: Нет, все это делается за счет средств заемщика.

А.Комаров: На самом деле, по сравнению со стоимостью квартиры, траты на оформление сделки составят копейки, они будут минимальными.

Наталья Струкова, финансовый директор, г. Екатеринбург: Слышала, что траты на нотариальное оформление купли-продажи могут составить 3-4% от величины кредита.

Д.Родионова: Обязательное нотариальное оформление сделки было отменено в 2005 году, поэтому данных расходов при получении ипотечного кредита может вообще не быть.

Е. Косачева: Как раз сейчас в марте у нас стартует уникальная акция, в рамках которой значительно снижаются расходы заемщика по оформлению ипотечного кредита-до 50%, скидки предоставляют также наши партнеры - риэлтерские, страховые, оценочные компании. А с 12 по 18 марта пройдет акция «Ипотечная неделя» с участием лучших агентств недвижимости, страховых и оценочных компаний, которые соберутся в одном месте. Это позволит снизить расходы при оформлении ипотечного кредита и сэкономит время клиента при процедуре заключения сделки.

Докажи деньгами

Елизавета Валиева, врач, г. Первоуральск: Говорят, сейчас появились ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом. Так ли это? Насколько возрастают при этом ставки?

Д.Родионова: У нас есть такая программа, ставки при этом увеличиваются на 1 процент.

А.Самуилова: Лично я достаточно скептически отношусь к таким программам. Мне кажется, если человек не может доказать деньгами (в частности - первоначальным взносом) свою платежеспособность, банку, скорее всего, не стоит рассчитывать на аккуратно исполняющего заемщика при обслуживании кредита в последующем.

Д.Родионова: Существуют и такие клиенты, для которых накопить на первоначальный взнос невозможно. Иногда заемщику легче отдавать некоторую сумму в погашение кредита, пусть большую при ипотечном кредите с первоначальным взносом, но жить уже в собственной квартире, чем копить на ожидаемую перспективу.

Николай Оганесян, бизнесмен, г. Нижний Тагил: Если я возьму ипотеку на 20-25 лет и не выплачу ее всю, распространится ли задолженность на моих несовершеннолетних детей, родственников?

А.Комаров: Можно взять не только на 20-25, но и на 30 лет. Суть в другом. Хотелось бы все-таки, чтобы заемщик был добросовестным. Если заемщик перестал исполнять свои обязательства, ему дается определенное время на исправление этой ситуации. Человек, ответственный за свою семью, должен приложить максимум усилий, чтобы сохранить полученное жилье. Найти работу, изменить свое материальное положение. В противном случае мы вынуждены будем обратиться в суд.

АиФ: Сколько времени дается на исправление ситуации?

А.Комаров: Здесь нет какого-то клише, все очень индивидуально. Одно дело, если человек лежит на диване и ничего не делает, другое - если он ищет работу, идет на контакт с кредитором, пытается как-то договориться, документально доказывает свои усилия. Есть безнадежные задолженности, а есть те, которые вполне поправимы.

Виктор Прохоров, пенсионер, г. Екатеринбург: Количество ипотечных кредитов на одно лицо ограничено или нет?

А. Самуилова: Все зависит от платежеспособности клиента. Ведь расчет по заемщику ведется исходя из этого. Если он может себе позволить два, три и более кредитов - замечательно, банки таких клиентов встречают с распростертыми объятьями. Если еще при этом данный клиент имеет положительную историю, в этом же банке, тогда сомнений в этом клиенте у банка не возникает.

Валентина Захарова, стоматолог, г. Екатеринбург: Можно ли получить кредит в размере 3000-4000 долларов под залог гаража, рыночная стоимость которого 6000-7000 долларов?

Е.Косачева: Такая возможность есть, но это уже другой вид кредитования.

А.Комаров: Хотелось бы, чтобы люди не путались в этих вопросах. Есть жилищная ипотека, а есть ипотечное кредитование, не связанное с жильем. Гараж - это не наша тема...

Елена Халанская, товаровед, г.Верхняя Пышма: Если брать ипотечный кредит не в рублях, а в иностранной валюте, то в какой лучше? В какой валюте лучше сейчас брать кредит?

А.Самуилова: Кредит лучше всего брать в той валюте, в которой вы получаете зарплату. В прошлые годы клиенты частенько брали кредит в долларах и евро, но сегодня рубль укрепился и сейчас берут в основном в рублях. Обратим свой взгляд на рынок недвижимости - если вспомнить, теперь уже исторические данные начала 2005 года - цены на объекты недвижимости указывались в долларовом эквиваленте. Откройте прайс сейчас, рынок недвижимости в 100%-ной руб-левой зоне. А вообще-то хоть в тугриках...

Сергей Баранов, предприниматель, г. Екатеринбург: Я приобретаю квартиру на «вторичке» по ипотеке. Потом сдаю ее и вырученные от сдачи средства трачу на погашение ипотечного кредита? Как банк отнесется к этому?

А.Самуилова: (смеется): Главное - не говорите об этом самому банку... ну и заемщику нужно честно признаться налоговым органам о дополнительном источнике дохода.

Д.Родионова: Мы сможем предложить Сергею возможность приобретения квартиры «с целью инвестирования». Условия ипотечного кредита в данном случае не изменятся. О намерении сдавать приобретенную недвижимость в аренду необходимо лишь уведомить банк.

Не надо бояться

АиФ: В последнее время много говорят о земельной ипотеке. Насколько этот проект реален?

А.Комаров: Свердловская область определена как один из регионов для реализации этого проекта. Когда будут подготовлены все необходимые документы и определены стандарты, можно будет предлагать этот продукт широкому кругу.

АиФ: Какие-то перспективы есть?

А.Комаров: Я думаю, что для таких городов, как Екатеринбург, Нижний Тагил, Каменск-Уральский, это актуально уже сегодня. В развитых мегаполисах земля имеет конкретную стоимость...

АиФ: Банки готовы к этому?

Д.Родионова: Да, главное - участок должен находиться в пределах Екатеринбурга и быть не менее 600 квадратных метров...

П.Никоноров: Кстати, создание инструмента, о котором мы говорим, было спланировано федеральными, областными и муниципальными органами. На реализацию такого проекта, насколько я знаю, уходит минимум год или два - чтобы прописать все технологии, получить контингент, сформировать команду специалистов...

Валентин Щепкин, г. Полевской: Я хочу переехать из Полевского в Екатеринбург. В Полевском у меня квартира, и я собираюсь ее продать. Благодаря этой разнице смогу ли я получить кредит?

Е.Косачева: Может, если докажет, что при смене места жительства у него будет работа в г. Екатеринбурге, благодаря которой он сможет выплачивать платежи по ипотечному кредиту.

Д.Родионова: В данном случае уже сейчас можно рассмотреть заявку Валентина на приобретение квартиры в Екатеринбурге, до того момента, как он переедет в Екатеринбург.

А.Самуилова: Главный вопрос - опять-таки платежеспособность, достаточно ли будет ей дохода, чтобы купить квартиру в Екатеринбурге и погасить этот кредит.

АиФ: А какова роль страховых компаний в ипотечной деятельности?

А.Банных: В этой ипотечной программе аккредитовано несколько страховых компаний, в том числе и наша. Естественно, мы прежде всего как страховая компания в этой федеральной программе в большей степени зависим от банков. Как только банки дают согласие на кредитование, они отправляют его в страховые компании. На сегодняшний день более 2500 договоров нами заключено. Надо понять, что страховая компания, по сути, выступает партнером заемщика, защищая определенные риски: объект недвижимости, жизнь и здоровье человека, а также риск утраты права собственности на недвижимое имущество. Дополнительно по желанию клиента страхуем внутреннюю отделку квартиры и временную нетрудоспособность. Мне кажется, что с развитием ипотеки появятся новые виды страхования, например потери работы. Во всех страховых компаниях риски одинаковые. Разнятся только тарифы и статистика. И у человека есть право выбора страховой компании.

АиФ: А вы сами-то взяли ипотечный кредит?

А.Комаров: У меня есть ипотечный кредит, и я не стесняюсь этого. Сожалею только, что не взял его раньше, хотя у меня супруга учительница начальных классов и у нее зарплата не такая уж и высокая. Главное, не надо бояться идти в банк. Я верю в эту программу, я сам в этой каше сегодня варюсь и уверяю: абсолютно никаких подводных камней здесь нет, мы ничего не скрываем.

П.Никоноров: Главное - самому пройти через это и понять, действительно ли есть тот негатив, о котором так много сегодня говорится. Уверяю вас: ипотека сегодня доступна для очень многих...