На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» об относительно новых для российского рынка видах страховых услуг ответил Виталий Ус, начальник отдела методологии и инновационных видов страхования Центра страхования финансовых рисков РОСНО.

— Виталий Валентинович, в последнее время не редкими стали случаи мошенничества на строительном рынке, банкротства строительных компаний. Тысячи людей попадают в число «обманутых дольщиков». Можно ли застраховаться от подобного риска? Кто должен выступать страхователем — сама строительная компания или ее соинвесторы?

— Да, застраховать свои риски, связанные с инвестированием средств в долевое строительство, вполне возможно. Страховку оформляет лицо, которое несет риски, то есть соинвестор строительства.

При страховании рисков соинвестора с застройщиком проводится серьезная работа: мы стараемся как можно качественнее оценить риски. Обычный человек, желающий вложить средства в строительство того или иного объекта, не может получить доступ ко всей документации строительной компании для того, чтобы понять, насколько она надежна и есть ли предпосылки того, что здание не будет достроено. Как правило, застройщик предоставляет ему только основные документы, такие как разрешение на строительство объекта и проектную декларацию, а затем предлагает подписать договор.

Мы же стараемся оценить весь комплекс документации: не только названные выше основные документы (включая и сам договор), но и документы, подтверждающие права строительной компании на землеотвод, наличие всех необходимых согласований по проекту и многое другое. На основании такой оценки мы можем дать обратившемуся к нам лицу рекомендацию относительно того, нужно ли вкладывать средства в объект.

— Каковы особенности процедуры страхования финансовых рисков юридического лица, выступающего соинвестором строительства?

— В случае, когда нашим клиентом является юридическое лицо, мы можем рассматривать вопрос о включении в сумму страхования упущенную выгоду. Работать с нами могут как сетевые компании, постоянно расширяющие количество своих точек продаж, офисов и, соответственно, часто вкладывающие средства в строительство, так и компании, которые возводят для себя одно здание, а также квартиры для своих сотрудников, сдачи в аренду или перепродажи, что является хорошим способом для размещения свободных средств. При этом юридическое лицо может не дожидаться оформления права собственности на помещения, а просто продать право требования в определенный момент. Следовательно, та или иная компания может застраховаться на срок до продажи своего права требования на помещения.

Следует отметить, что страхование финансовых рисков при строительстве выгодно компаниям, работающим на основе заемных средств. Наличие у предприятия страхового полиса или, по крайней мере, возможности его получения всегда положительно воспринимается банком и повышает шансы заемщика на получение кредита.

В нашей практике были ситуации, когда для ряда компаний, постоянно строящих новые объекты, вопрос страховки стоял принципиально: если мы по каким-либо причинам не предоставляли страховку, они отказывались от проведения работ по возведению нового или достройке уже существующего здания. Юридическое лицо также может включить расходы на страхование в политику по управлению рисками. Так, руководство компании принимает решение о том, что страховка нужна, после чего утверждает смету на год или под конкретный проект. Это позволяет компании чувствовать себя защищенной: в случае если здание не будет построено, ей не придется отчитываться перед, например, акционерами за напрасно вложенные средства.

— Сколько составляет примерная стоимость страховки и объем страховой суммы?

— Что касается стоимости страховки, то у нас предусмотрено покрытие нескольких видов рисков: первое предусматривает банкротство или ликвидацию застройщика, а также остановку строительства по причине какого-либо бедствия, например пожара. Стоимость такого покрытия составляет 1 % от страховой суммы в год. Второе покрытие предусматривает все случаи неисполнения застройщиком своих обязательств, но его стоимость в два раз выше — 2 % в год. Конечная стоимость зависит от объекта, от сроков его строительства (если объект будет строиться несколько лет, возрастет и срок страхования, что скажется и на стоимости) и от самой строительной компании. Так, страховку по второму покрытию мы предлагаем только по надежным, проверенным застройщикам, так как риск в этом случае существенно снижается.

Объем страховой суммы во всех случаях примерно одинаков: от 1 до 5 миллионов долларов. Конечно, он зависит от рисковости объекта, степени его готовности и нашей возможности получить на рынке перестраховочную защиту. Дело в том, что строительные риски являются новыми для рынка, и на сегодняшний день существует лишь небольшое количество компаний, имеющих в своем штате специалиста, обладающего навыками оценки таких рисков и способного принимать решения по объектам строительства. Таким образом, далеко не все компании готовы принимать наши риски на перестрахование.

Если речь идет о крупном объекте, мы заранее договариваемся с инвестором о наиболее рисковых зонах, примером которых могут выступать начальные этапы строительных работ (закладка фундамента и т. п.). В случае если здание не строится, мы можем предложить свое участие в проекте, инвестировать в строительство определенную сумму, например 1 миллион долларов. Для небольшого инвестора наличие страхового полиса особенно ценно, так как он не остается застройщиком один на один при возникновении проблем: за его спиной будет стоять крупная страховая компания со значительными активами, которая обеспечит инвестору судебную защиту, оградит его от незаконных действий со стороны застройщика.

— Как проходит процедура выплаты страхового возмещения?

— Процедура выплаты нашему клиенту страхового возмещения проходит в определенном порядке. Мы признаем наступление страхового случая, если узнаем о банкротстве застройщика, получаем документы, подтверждающие факт того, что объект не возводится, не передается на принятие государственной комиссией или соинвесторы не получают от строительной компании документы для оформления права собственности.

После этого составляется страховой акт и калькулируется сумма убытка, которая может отличаться от стоимости приобретенной соинвестором квартиры. Дело в том, что соинвестор должен документально подтвердить факт перечисления денежных средств на счета застройщика. Бывают ситуации, когда он выплачивает застройщику не всю сумму, положенную по договору, или когда застройщик возвращает ему часть средств.

Далее, после принятия нами решения о выплате, в установленный договором страхования 10-дневный срок деньги переводятся на счет либо самого соинвестора, либо банка в том случае, если он приобретал квартиру на кредитные средства. В целом в нашей практике происходили разные ситуации. Иногда соинвесторы сообщали нам о том, что застройщик не исполняет договорные обязательства, но при этом не подавали нам заявление о выплате им страховой суммы. Дело в том, что, если объект строится, а стоимость недвижимости растет, получение страхового возмещения для соинвестора будет невыгодно, он даже бывает готов ждать несколько лет, пока здание не будет возведено (но не в том случае, если ему необходимо погашать кредитную задолженность). Однако в страховом договоре указывается определенный срок, по истечении которого клиент уже не сможет обратиться к нам за выплатой. Поэтому соинвестору нужно выбирать, что выгоднее в каждом конкретном случае. Вместе с тем даже в рамках страхового срока клиент имеет возможность не обращаться к нам с требованием о выплате в течение порядка 2 лет.

После осуществления выплаты страхового возмещения мы можем воспользоваться имеющимся у нас правом регресса в отношении застройщика как лица, виновного в убытке. Также мы можем рассматривать объект как долгосрочное вложение средств: как любая страховая компания, мы формируем определенные резервы, инвестиции в которые осуществляются через нашу дочернюю компанию по управлению активами или кредитные учреждения. Конечно, проблему может представлять несуществующий объект, на строительство которого уже были собраны средства соинвесторов, но сами работы по его возведению так и не начались. Но вероятность того, что мы будем работать с таким безответственным застройщиком, крайне низка.

— Что делать вашему клиенту в том случае, если работы по возведению здания остановились по не зависящим от застройщика обстоятельствам?

— Здесь все зависит от того, какие причины неисполнения застройщиком своих обязательств указаны в договоре страхования. Если такими причинами является банкротство или ликвидация строительной компании, пожар, стихийное бедствие, аварии различного рода, мы выплачиваем соинвесторам страховое возмещение. В ином случае даже имеющий небольшую долю в здании соинвестор может начать процедуру банкротства застройщика (закон о несостоятельности (банкротстве) предусматривает небольшие суммы, по которым можно начинать данную процедуру), и в случае успеха он также может рассчитывать на выплату.

— Является ли страхование самым эффективным способом минимизации рисков при долевом участии в строительстве домов, существующим на сегодняшний день?

— Сегодня страхование, действительно, является одним из самых эффективных способов минимизации финансовых рисков при участии в долевом строительстве. Конечно, соинвестор может самостоятельно предпринимать меры по страхованию своих рисков: анализировать ситуацию с объектом и застройщика лично или нанять экспертов для выполнения этой работы, но цена ошибки будет достаточно высока. Тем более что ему придется нести траты, сопоставимые со стоимостью полиса страхования. Страховка же дает понятный по условиям и по сумме результат, тем более что для большинства соинвесторов покупка полиса оказывается вполне по силам и отказываться от страховки в случае, когда она возможна, нецелесообразно. Конечно, следует учитывать тот факт, что возможности страховой компании не безграничны: всех соинвесторов, вложивших средства в тот или иной объект, застраховать попросту невозможно. Однако покупка полиса даже одним соинвестором дает остальным уверенность в том, что объект будет построен. Ведь если страховая компания готова взять риски на себя, значит, они просчитаны, а застройщик признан надежным, способным довести начатое дело до конца.