Наличие инфраструктурных преимуществ становится определяющим фактором при реализации жилья в Екатеринбурге.

На протяжении последних полутора лет рынок жилой недвижимости Екатеринбурга демонстрирует стабильность, объясняемую, по мнению экспертов, достижением баланса между покупательской способностью граждан и рыночным предложением. Увеличение объемов предложения (как за счет роста экспонирования жилья на вторичном рынке, так и за счет ввода в эксплуатацию все новых объектов) приводит к росту выбора и, как следствие, увеличению конкуренции. Учитывая, что продавцы в большинстве случаев оказываются не готовы к снижению цен на предлагаемые объекты, все большее значение начинают приобретать дополнительные неценовые преимущества того или иного объекта недвижимости. В ситуации паритета цен зачастую именно они являются тем фактором, который определяет выбор покупателя при приобретении того или иного объекта недвижимости.

Инфраструктура

Одним из основных неценовых факторов, способных влиять на спрос на недвижимость, эксперты называют наличие у объекта тех или иных инфраструктурных преимуществ.

«Здесь важны все позиции: и магазины, и парковки, и детские площадки, и зеленые зоны, и остановки общественного транспорта вблизи дома. У каждого потенциального покупателя свой собственный определяющий фактор. Тем не менее удобно расположенный объект всегда дороже или, при равной цене, лучше продается», — отмечает директор агентства недвижимости ООО «Седьмой этаж» Юрий Шамов.

«Можно выделить три группы объектов инфраструктуры, значительно влияющих на стоимость жилой недвижимости. На первом месте — транспортная доступность, то есть расположенные неподалеку остановки общественного транспорта, а также возможность беспрепятственного выезда из района проживания — например, отсутствие пробок. К этой же группе можно отнести объекты инфраструктуры, предназначенные для хранения личного автотранспорта: постоянные и временные парковки. На втором месте — продуктовые магазины, различные кафе и рестораны быстрого питания. Третья по значимости группа — школы и детские сады», — считает директор недвижимости ООО «Галс» Григорий Тюльпа.

Впрочем, некоторые специалисты отмечают, что для определенных категорий покупателей транспортная инфраструктура оказывается значительно важнее любой другой. Близость таких объектов, как магазины, детские сады и школы, парковки, зеленые зоны, уже не так существенна. Это объясняется постоянно развивающимися транспортными возможностями: увеличением числа автовладельцев, введением большего числа маршрутов городского общественного транспорта и маршрутных такси.

«Еще некоторое время назад было важно, чтобы рядом с жилым домом располагались какие-либо объекты торговой и образовательной инфраструктуры. Теперь это уже не принципиально: появилось много возможностей, без затруднений можно добраться в любую точку города. Но по-прежнему пользуется популярностью среди желающих приобрести жилье такой фактор, как близость станций метро», — заявила директор агентства недвижимости ООО «Выбор» Маргарита Данилова.

По словам руководителя отдела группы компаний «Новосел» Сергея Меньшенина, у каждого потенциального покупателя жилья собственные предпочтения, «для одних важны детские и учебные учреждения, для других — транспортная доступность, третьи выбирают торговый центр, автостоянку, зеленую зону и т. д.». По мнению Сергея Меньшенина, близость этих объектов сейчас сказывается не столько на стоимости квартир, сколько на перспективах их продажи: объекты, расположенные в благоприятных инфраструктурных зонах, быстрее находят покупателей.

Выбор северян

Определенное влияние на ценообразование оказывает тот факт, что жилую недвижимость в нашем городе активно приобретают жители нефтеносных северных регионов. Обеспеченные люди, живущие на тюменском севере, охотно приобретают квартиры в Екатеринбурге, чтобы переехать в наш город после выхода на пенсию.

Еще одним поводом для покупки северянами екатеринбургской недвижимости служит привлекательность екатеринбургских вузов. На сегодняшний день в столице Урала функционирует около 100 высших и средне-специальных учебных заведений. Поток абитуриентов из северных областей прибывает каждое лето. Соответственно, возникает потребность в обеспечении будущих студентов жильем. Развивающийся рынок недвижимости позволяет эту потребность удовлетворить.

«Высокая стоимость жилья в Екатеринбурге также объясняется тем, что квартиры активно приобретают жители северных территорий Тюменской области. Всегда так было и, вероятно, так будет. Люди, уходя на пенсию, охотно переезжают в Екатеринбург. Или приобретают квартиры для своих детей — студентов наших вузов. Мы по праву можем называть Екатеринбург «третьей столицей». Отсюда — интерес жителей Тюменской области и более северных областей к нашему городу», — сообщила Маргарита Данилова.

Директор агентства недвижимости ООО «Флэт-скиф» Алексей Цветков отмечает, что на рынке недвижимости Екатеринбурга наблюдается застой на протяжении уже двух лет. По его словам, это объясняется низкой покупательской способностью горожан. «Недвижимость в Екатеринбурге по-прежнему активно приобретается жителями северных областей. Причем северянами покупается недвижимость и на первичном, и на вторичном рынках. Но «первичные» квартиры покупать в действительности выгоднее: не нужны большие затраты на реконструкцию. Несмотря на популярность наших квартир у северян, они часто жалуются на то, что квартиры в Екатеринбурге малокомфортны: не устраивает метраж, планировка. Однако несмотря на то, что в других уральских городах — Челябинске, Перми — цены на недвижимость ниже, выбор делается в пользу Екатеринбурга как крупного развивающегося города, в котором многим хотелось бы жить», — считает Алексей Цветков.

Аналогичного мнения придерживается Сергей Меньшенин. По его словам, жилая недвижимость жителями северных территорий приобретается и в других уральских городах, но выбор в пользу Екатеринбурга определяется статусом города, большим выбором и престижностью вузов, географическим положением и инвестициями, привлекаемыми городом. Однако эксперт полагает, что высокая стоимость жилья в Екатеринбурге снижается в среднем на 0,5 % в месяц, несмотря на факты приобретения недвижимости северянами.

Многие эксперты и участники рынка недвижимости, соглашаясь с утверждением о том, что среди жителей северных регионов популярны екатеринбургские квартиры, отмечают, что этот факт на ценообразование существенно не влияет. Либо не влияет вообще.

«Нельзя утверждать, что стоимость жилой недвижимости в Екатеринбурге сегодня высока из-за того, что квартиры активно приобретаются жителями северных территорий Тюменской области. Северяне действительно покупают в нашем городе квартиры для своих детей-студентов или для себя. Но также они приобретают квартиры и в Москве, и Санкт-Петербурге, и в Сочи. Факт популярности Екатеринбурга среди жителей севера основного влияния на ценообразование не оказывает», — заявил председатель некоммерческого партнерства «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин.

Существует и совершенно противоположная точка зрения, согласно которой времена, когда наша жилая недвижимость пользовалась популярностью среди жителей северных областей, канули в Лету. Состоятельные северяне, поддавшись модной тенденции, приобретают дома за рубежом или в Москве и Санкт-Петербурге.

«Легенда о том, что недвижимость в Екатеринбурге активно приобретается толстосумами из северных областей России, существует давно, однако на самом деле обеспеченные люди сегодня приобретают недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и за рубежом, в частности в Испании», — считает начальник управления жилой недвижимости ООО «БК-Недвижимость» Ирина Сангалова.

Если говорить об инвестициях, то, по мнению специалистов, состоятельные граждане охотнее вкладывают средства в зарубежную недвижимость. «Раньше на стоимость жилья в Екатеринбурге влиял и тот факт, что жители северных территорий Тюменской области активно приобретали нашу недвижимость. Сейчас мы этого не можем утверждать, прежде всего потому, что спрос у северян на наше жилье значительно сократился. Все, кто хотел приобрести жилую недвижимость, так скажем, в личное пользование, давно это сделали, а вкладывать сбережения в недвижимость Екатеринбурга в инвестиционном плане уже не интересно и не выгодно: наша недвижимость не принесет никакого дохода», — заявил директор агентства недвижимости ООО «Инвесткоминфо 2000» Антон Суравегин.

Таким образом, очевидно мнение большинства экспертов: степень комфортности окружающей инфраструктуры оказывает более весомое влияние на ценообразование, нежели активное приобретение екатеринбургских квартир жителями северных областей.

Развитие транспортной сферы и постоянно возрастающая популярность загородной и заграничной недвижимости может в будущем привести к тому, что оба фактора перестанут влиять на изменение цен на недвижимость в Екатеринбурге вовсе. Однако причинами роста цен на квартиры останутся постоянно увеличивающаяся стоимость земельных и участков и строительных материалов.