На строительном рынке Екатеринбурга растет число игроков с неоднозначной репутацией.

Следствием развития Екатеринбургской городской агломерации и роста уровня жизни значительного числа её жителей уже сейчас становится бум загородного малоэтажного строительства. В окрестностях Екатеринбурга уже сейчас построены или строятся несколько десятков коттеджных поселков различной величины и ценовых категорий: от настоящих «новых деревень», рассчитанных на сотни домов и тысячи жителей, до небольших групп в 10-20 домов.

По оценкам экспертов, в нынешней ситуации стагнации на рынке недвижимости в самом Екатеринбурге, загородные дома и коттеджи продолжают отсеваться прибыльным сегментом, доходность в котором может доходить до 100—150 %. Особым спросом, несмотря на достаточно высокую стоимость, пользуется недвижимость в централизованно застроенных поселках. Средняя стоимость одного коттеджа площадью около 200 квадратных метров вместе с землей составляете порядка 6-7 миллионов рублей. Впрочем, эти цифры могут варьироваться в весьма широких пределах. Большой загородный особняк в престижном месте с развитой инфраструктурой и большим земельным участком может стоит значительно дороже. В то же время относительно недавно на рынке появились и «сверхнизкие» ценовые предложения. Так, дачный потребительский кооператив «Свой Дом» в своей рекламной кампании заявляет о том, что готов реализовывать загородную недвижимость по цене 1 миллион рублей за коттедж. При этом на первом этапе кооператив предлагает приобрести землю под строительство по цене 21 тысяча рублей за сотку. Располагаться «сверхдешевый» загородный комплекс должен в деревне Поварня в 18-ти километрах от стелы «Европа-Азия» на Московском тракте.

Мнение рынка

Такое предложение вызвало обсуждение среди специалистов рынка загородной недвижимости, которые высказали определенное сомнение в его адекватности. Под сомнение были поставлены компетенция руководителей кооператива и чистота их намерений.

«Деревня Поварня находится в 18 км от стелы, обозначающей границу Екатеринбурга. Стоимость земли в этом районе колеблется от 100 до 150 тыс. руб. за сотку, в зависимости от конкретного местоположения участка», — заявила специалист отдела загородной недвижимости КБ «Ярмарка» Нина Фатеева.

«Существует вариант, что кооперативом была приобретена земля сельскохозяйственного назначения. Стоимость этого вида земельных участков может составлять 400 тыс. руб. за целый гектар. Но в любом случае, выстроить коттедж за сумму, приблизительно равную 1 млн руб., невозможно. Данное предложение дачного кооператива больше похоже на очередной «лохотрон». Если же это не так, тогда пайщикам, вероятно, придется вкладывать средства в строительство коттеджей до бесконечности, ведь одним миллионом рублей ограничиться невозможно», — добавила Н. Фатеева.

Силами строительно-обслуживающего кооператива «Косулинский» возводится коттеджный поселок в том же районе, что и поселок кооператива «Свой Дом», — недалеко от г. Арамиля. По словам председателя «Косулинского» Михаила Суфлонова, стоимость двухэтажного коттеджа на этом земельном участке оценивается в 6—8 млн руб.

«Участки земли, находящиеся в непосредственной близости от Екатеринбурга, сегодня объективно достаточно дороги. Поэтому на фоне постоянного увеличения цены на строительные материалы коттедж в Свердловской области не может стоить 1 млн. руб.», — отметил М. Суфлонов.

«Конечно, цена зависит от многих факторов, в том числе от расположения участка, наличия коммуникаций. Но, невзирая на стоимость земли, которая действительно может быть низкой, построить коттедж, затратив всего 1 млн руб., невозможно. Деревянный дом сегодня в Свердловской области можно построить за 25 тыс. руб. за 1 кв. м без учета стоимости земли и коммуникаций. Можно расценить сообщение Дачного потребительского кооператива «Свой Дом» как рекламное предложение, призванное лишь привлечь покупателей», — заявил директор строительной компании ООО «Универсал 2000» Павел Гасников.

Комментируя данный случай, директор Уральского филиала ИФГ «Аккорд-Инвест» Константин Селянин проанализировал деятельность кооператива «Свой Дом» согласно списку признаков так называемых финансовых пирамид, который был составлен ФСФР.

«Большинство этих признаков мы встречаем в случае с Дачным потребительским кооперативом «Свой Дом». Наличие признаков, разумеется, еще не является приговором, но требует объяснений со стороны председателя данной организации. Если будут предоставлены все необходимые документы и, допустим, размещен на официальной сайте кооператива бизнес-план, то вопросы будут сняты», — отметил Константин Селянин.

Земля

Для того, чтобы разъяснить свою позицию, представители потребительского кооператива провели пресс-конференцию под названием «Свой Дом» — лохотрон или пирамида?».

По заявлениям, сделанным на этом мероприятии, у наблюдателей сложилось мнение, что кооператив вряд ли можно отнести к классическим финансовым пирамидам. Скорее всего, его организаторы не преследуют цель собрать деньги потенциальных инвесторов и исчезнуть вместе с ними. Впрочем, назвать их предложение адекватным, а организованную кооперативом рекламную кампанию — абсолютно прозрачной, так же достаточно сложно.

Как выяснилось в ходе указанной пресс-конференции, чрезвычайная дешевизна предложения от «Своего Дома», по словам его руководителя Дениса Горшечникова, объясняется целым рядом факторов, не указанных в рекламных материалах кооператива.

Достаточно отметить, что предлагаемая к выкупу пайщиками земля в деревне Поварня по кадастру относится не к землям поселений, а к землям сельсхозназначения. Для таких участков сумма в 21 тысячу рублей за сотку действительно не является высокой. Но вот формально возводить на ней жилые постройки просто незаконно.

Конечно, руководство кооператива обещает пайщикам в ближайшее время перевести земли в иную кадастровую категорию. Но, как известно, сам по себе это процесс достаточно сложный и сопряженный с известными расходами, размер которых руководство «Своего дома» предпочитает не озвучивать. Как не спешит оно афишировать существование целого ряда поселков, которые не могут получить официального статуса земель поселений и фактически являются незаконными и самовольными постройками, которые в любой момент могут быть снесены по решению суда.

Напомним, что подобная ситуация сложилась в окрестностях города Полевской, где ряд застройщиков — центр недвижимости «МАН», ООО «Титул-Строй», OOO «УК «Добрый город» и ООО «СУ-6» планируют совместно возвести несколько коттеджных поселков. Против осуществления проекта выступила администрация города, отказавшая предпринимателям в переводе земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель-поселений. У заказчиков строительства нет никаких легальных возможностей преодолеть запрет органов местной власти: существует собственник земельного участка, земли которого находятся в категории земель сельскохозяйственного назначения, и использовать их в другом качестве застройщикам не позволят ограничения, налагаемые действующим законодательством.

«Одно из таких ограничений — требования законодательства: земли должны быть переведены в категорию поселений. Но есть глава Полевского городского округа, который, по невыясненным причинам, не желает допускать перевода земель из одной категории в другую. И даже если конгломерат застройщиков административно оформит перевод земель в категорию земель-поселений, то законно построить водоснабжение, водоотведение, канализацию, электроэнергетику, дороги и иную инфраструктуру они все равно не смогут, так как подписывать административные документы должен мэр», — комментирует ситуацию адвокат Иван Кадочников.

«Конечно, благодаря схеме «дачной амнистии» застройщики обойдут требование законодательства по получению разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, и, возможно, смогут произвести регистрацию права собственности в регистрационной службе. Но в результате покупатели недвижимости получат коробки домов, у которых нет легальной канализации, электричества, дорог и мусорных контейнеров. Причем узнают они об этом только после того, как начнут жить в данных помещениях», — полагает Иван Кадочников.

Аналогичная ситуация может возникнуть и в поселке кооператива «Свой дом». И это тем более вероятно, что пока никаких объектов инфраструктуры на месте будущего поселения не существует. Как будет решаться эта проблема в дальнейшем – так же пока не понятно. На данный момент у руководства кооператива существует только понимание того, что проведение систем коммуникаций, водо- и энергоснабжения будет стоить не менее 250 тысяч рублей с каждого участка.

«Конкретную цифру мы назвать не можем, как не можем говорить и о размерах увеличения стоимости. Мы решаем вопросы поэтапно. Пока еще мы находимся на этапе приобретения земельных участков», — заявил председатель кооператива Горшечников. А его помощник Субботин высказал несколько неожиданную мысль о том, что вопросы присоединения коттеджных поселков к инженерным сетям – задача органов власти. Впрочем, в этом случае не совсем ясно, на что будут потрачены собираемые с пайщиков «минимум 250 000 рублей» и каким образом руководству кооператива удастся убедить местные органы власти в необходимости обеспечения быта кооперативщиков за счет местного бюджета.

Дом

В ходе конференции был раскрыт и секрет удивительных коттеджей за 1 миллион рублей. Во-первых, выяснилось, что в эту стоимость представители кооператива, вопреки сложившейся практике, не включили ни стоимость земельного участка, ни цену его подключения к инфраструктуре – то есть примерно 500 000 рублей.

Во-вторых, как выяснилось, у членов «Своего дома» весьма своеобразное понимание термина «коттедж». «В законодательстве нет понятия «коттедж», есть понятия «строение», и понятие «жилой дом», — объяснил позицию ДПК «Свой Дом» член кооператива Михаил Субботин. «Проблема возникла из-за непонимания того, как нужно трактовать понятие «коттедж». В рекламной кампании «Своего Дома» вывешен слоган «Коттедж за миллион». Но если ознакомиться с сайтом кооператива, то становится ясно, что речь идет не о коттедже, а о домике. Любой эксперт вам скажет, что коттедж за миллион построить нельзя, а домик – можно», — заявил в ходе пресс-конференции руководитель аналитического отдела группы компаний «Новосёл» Сергей Меньшенин.

Размер «домика-коттеджа», который, по мнению кооперативщиков, можно построить за миллион – 74 квадратных метра, что примерно соответствует стандартной трехкомнатной квартире в Екатеринбурге. Каков смысл строительства подобного загородного жилья, представители «Своего дома» не разъясняют.

Впрочем, на этом особенности коттеджного строительства от указанного кооператива не заканчиваются. Дело в том, что сам «Свой Дом» никаких «коттеджей» вообще не продает и не строит! Членам кооператива предлагается заниматься возведением жилья самостоятельно. А пресловутый миллион – не более чем рекламный ход. По словам Дениса Горшечникова, это просто минимальная цена самого дешевого сборного домика, какую кооперативу удалось найти на рынке Екатеринбурга. Иными словами, эта та стоимость, за которую можно приобрести тот самый «коттедж в 74 квадратных метра», причем совершенно без участия и помощи кооператива.

На вопрос о том, почему же именно эта стоимость указывалась в рекламной кампании кооператива, который на самом деле не занимается продажей коттеджей, внятного ответа представители «Своего дома» дать не смогли. Проверкой рекламы кооператива на соответствие закону в ближайшее время может заняться Управление ФАС по Свердловской области.

Проблемы

Впрочем, весьма велика вероятность того, что уже в самое ближайшее время кооператив «Свой дом» может просто самораспуститься, а его пайщики – понести существенные финансовые потери. Причиной этого может стать неспособность «Своего дома» выполнить свои обязательства перед продавцом земельного участка.

По словам председателя дачного кооператива «Свой Дом» Дениса Горшечникова, на текущий момент членами кооператива выкуплено 54% земель, отведенных под строительство коттеджного поселка.

«Земля в данный момент выкуплена не полностью. Ранее был заключен договор на приобретение земельного участка, в котором указаны сроки, в течение которых должны быть выполнены определенные обязательства со стороны кооператива. Иными словами, «Свой Дом» должен до обозначенного срока выкупить все земли, если у них этого не получится, возникнут проблемы», — сообщил консультант кооператива, сотрудник компании «Новосел» Сергей Меньшенин.

«В договоре о покупке земельного участка сказано, что в случае невыполнения нами, как покупателями, пунктов обязательств договора, то есть невнесение в указанный срок оплаты, продавец может в течение 35 дней расторгнуть договор. В этом случае нам не возвращается задаток в размере 10% общей стоимости. Эта сумма составит 2 млн. 600 тыс. рублей», — отмечает М.Субботин.

«Конечный срок выкупа земельных участков – 30 июля 2008 года. Кооператив был зарегистрирован 16 апреля, 16 мая 2008 года был заключен договор купли-продажи земельного участка. В течение этого времени 33 члена кооператива выкупили 54% земель. Осталось выкупить 46%», — отмечает Горшечников.

Учитывая, что до завершения этого срока осталось менее двух недель, сложно предположить, что кооперативу удастся срочно изыскать недостающих членов и необходимые суммы. В этом случае все его пайщики останутся без земли, а так же потеряют как минимум 10% от вложенных средств. На самом деле эту сумма может оказаться существенно больше, так как траты на административную и хозяйственную деятельность кооператива (ту же пресс-конференцию) так же будут оплачены из взносов инвесторов.

Впрочем, вполне возможно, что нынешним дольщикам просто придется раскошелиться на более солидную сумму. «Если мы к назначенной дате не привлечем нужного количества членов кооператива, то я как председатель правления приму решение о внесении дополнительных взносов. Это будет сделано для того, чтобы мы смогли за счет дополнительных взносов выкупить все земельные участки. Считаю, что это решение будет однозначно принято», — заявил Горшечников.

Таким образом, нынешним дольщикам придется фактически удвоить свои инвестиции. При этом за вложенные деньги они получат фактически не нужные им земли. Конечно, в перспективе эти участки могут быть проданы новым инвесторам. Но когда это произойдет, и произойдет ли вообще, остается непонятным. Сейчас же участникам «Своего дома» придется выкупать земли сельхозназначения с весьма туманными перспективами легализации жилищного строительства по цене земель поселений, не отягощенных подобным бременем.