На вопросы аналитического бюллетеня «VIP-консультант» ответил директор по продажам и развитию бизнеса «Ренова-СтройГруп» Антон Яковенко.

— Антон Юрьевич, что из себя представляет проект «Академический»?

— «Академический» — это уникальный проект строительства нового района Екатеринбурга, в котором возводится более 9 млн. кв. м. жилья, более 4,2 млн. кв. м. коммерческих и социальных площадей, и который станет домом для 325 тысяч человек. Это крупнейший на сегодня строительный проект в России и самый передовой в плане урбанистики, организации жизненного пространства, инженерных и транспортных коммуникаций, что подтверждено многочисленными экспертными оценками и наградами профессиональных конкурсов. Кроме того, данный проект не имеет аналогов с точки зрения экологической составляющей — в нем применены уникальные подходы и технологии к организации сохранения и использования природной окружающей среды. Не случайно этот проект получил наименование «Экополиса».

Академический является одним из сложнейших проектов с точки зрения не только строительных технологий, но и финансового инжиниринга. На сегодняшний день стоимость инвестиций в него оценивается в примерно $30 млрд., треть из которых будет вложена девелопером (Ренова-СтройГруп), остальные части будут привлечены за счет банковского и партнерского финансирования. Таким образом, и этот первый пилотный проект РСГ и последующие проекты комплексного освоения территорий, реализуемые в России, являются не только площадками для внедрения передовых технологий, но и возможностью инвестирования в прибыльные, масштабные проекты при государственной поддержке.

— Проект осуществляется в рамках программы государственно-частного партнерства. Что это значит?

— Действительно, данный проект реализуется в рамках государственно-частного партнерства. При этом, если в Европе применение такого партнерства на практике означает создание концессий, то в России нам удалось развить европейский опыт. Сегодня, благодаря решениям Правительства России о целевой поддержке проектов массового строительства, государство субсидирует процентную ставку по кредитам, привлекаемым на создание инфраструктуры в таких проектах, осуществляет дорожное строительство, обещает предоставить государственные гарантии по привлекаемым кредитам и финансировать строительство социальных объектов. Стоимость создания всей инфраструктуры только в «Академическом» оценивается в $4 млрд. Пример государственно-частного партнерства в «Академическом» — это не только пример сотрудничества государства и бизнеса, но также пример структурированой помощи государства на каждом из его уровней: федеральное правительство обеспечивает правовую базу и снижает стоимость финансирования, региональный бюджет обеспечивает создание транспортной инфраструктуры, муниципальный — помогает снизить бремя девелопера в части создания объектов социальной инфраструктуры.

— Антон Юрьевич, почему в качестве разработчиков проекта «Академический» были приглашены именно французские архитекторы?

— Проект комплексного освоения территорий «Академический», который мы реализуем в Екатеринбурге, изначально задумывался, как пример применения передового европейского опыта в сфере градостроительства. При этом в первую очередь мы ориентировались на французский опыт. У архитекторов этой страны существует огромная практика в части современного градостроительства, основанная, в том числе, на собственных болезненных ошибках. Примером могут служить пригороды Парижа, в свое время создававшиеся как резервация для малообеспеченных слоев населения и ставшие очагами социальной напряженности. Реализация большого числа комплексных проектов дала французам богатый опыт, который сегодня осмыслен и развит. Результатом этого стало то, что французские архитекторы способны внедрять самые передовые подходы в урбанистике.

Следуя такой установке, мы привлекли к реализации проекта ведущие французские компании: Valode & Pistre, специализирующихся в области архитектуры и урбанистики, OTH (в настоящее время IOSIS), который занимается разработкой инженерной инфраструктуры, Bouygues — как строительного консультанта.

— Каковы первые результаты реализации проекта? Какие задачи стоят сейчас перед девелопером?

— Вопреки мнениям скептиков, звучавшим с начала реализации проекта, сегодня «Академический» реально воплощается в жизнь. Практически завершен первый этап создания объектов инженерной инфраструктуры, ведется строительство первого жилого квартала и социальных объектов. В этой связи роль международных партнерств для нас еще более возрастает.

Во-первых, мы сегодня развиваем сотрудничество с международными финансовыми институтами в сфере финансирования проекта. Так, например, мы активно сотрудничаем с Европейским банком реконструкции и развития в части привлечения в проект инвестиций от этого финансового учреждения.

Во-вторых, поскольку важной задачей в таких проектах является инженерная инфраструктура. Мы планируем создать совместные компании, как в области архитектуры, так и в области проектирования и эксплуатации таких объектов инфраструктуры с участием «Ренова-СтройГруп» и европейских лидеров в отрасли проектирования. Данное направление сотрудничества представляется очень важным, поскольку затраты на инженерную инфраструктуру в проектах комплексного освоения территорий составляют 15-20%, а требования к ее созданию применяются самые высокие. Рынок проектирования и эксплуатации инженерных инфраструктур в России в настоящее время оценивается в $40-$60 млрд. «Ренова-СтройГруп» стала пионером самостоятельного развития инфраструктуры в поддержку градостроительных проектов, и сейчас этот тренд поддерживается лидерами строительного рынка. Проекты комплексного освоения территорий создают массового потребителя тепла и электричества. Таким образом, наша компания и российский рынок были бы особенно заинтересованы в привлечении технологий французских компаний, таких как «Альстом», в области генерирующего и электросетевого оборудования, в том числе автономных систем. Проекты комплексного освоения территорий и наша компания, выступающая в качестве их проектного менеджера, могли бы в очередной раз стать связующим звеном между рыночным потенциалом новых жилых районов с точки зрения потребления, существующих российских игроков (например КЭС) и иностранных игроков, заинтересованных в новых, массовых рынках сбыта.

В-третьих, важным направлением является создание в новых градостроительных проектов инженерной и коммунальной инфраструктуры и последующее эффективное управление и эксплуатация этой системы. В мире существуют крупные компании, занимающиеся управлением городским хозяйством. В качестве примера можно отметить французские Veolia и Suez Environment. Они работают во многих ведущих странах мира, практически на всех континентах. Однако стратегия регионального развития этих компаний не учитывает возможности российских регионов для развития их бизнеса. Мы уверены, что данным компаниям будет интересно сотрудничество в рамках новых масштабных проектов комплексного освоения территорий, которые сегодня становятся ключевым направление развития российских мегаполисов.

Наша компания также понимает необходимость работы по обеспечению востребованности своих продуктов конечным потребителем. Текущий уровень инфляции в России, в совокупности с системным мировым финансовым кризисом, негативно сказываются на возможностях кредитования, как бизнесов, так и потребителей жилья. Решить эти проблемы исключительно за счет российских финансовых институтов нам не представляется возможным. Нам хотелось бы обратить внимание бурно развивающихся в России европейских банков на возможности применения их ноу-хау в создании экслюзивных ипотечных продуктов в российских регионах с огромным неудовлетворенным спросом, как на продукты жилья, так и на доступное финансирование их приобретения.

— Приходится ли сталкиваться с проблемами при реализации проекта?

— Важной проблемой является невозможность применять передовой европейский опыт в части архитектуры и проектирования в российских условиях. Российские СНИПы, являющиеся обязательными в строительстве — во многом устарели и нуждаются в пересмотре. Сегодня проект, подготовленный европейскими архитекторами, никогда не пройдет государственную экспертизу без специальной адаптации. Проблема как раз в СНИПах, которые были утверждены десятки лет назад и не учитывают возможности современных технологий и материалов. Их соблюдение ведет к значительному удорожанию строительства и зачастую делает невозможным применение европейского опыта в проектировании. На эту проблему Правительству России необходимо обратить самое пристальное внимание.

Наконец, еще одна важная задача лежит в рамках государственно-частного партнерства в строительных проектах. Дело в том, что действующие правила позволяют государству субсидировать процентную ставку по кредитам полученным только в российских банках. В итоге складывается парадоксальная ситуация, когда изначально более дешевый и долгий кредит уже упоминавшегося Европейского банка реконструкции и развития, формально являющегося банком иностранным, становится для нас более дорогим. Мы, тем не менее, продолжаем поиск путей сотрудничества с этим межправительственным финансовым учреждением, в которое входит, в том числе и Россия, и решение этого вопроса позволит значительно продвинуть вперед нашу совместную деятельность. Убежден, что Правительство России должно пересмотреть этот подход и распространить возможность субсидирования процентной ставки и предоставления государственных гарантий за счет средств государственного бюджета и на кредиты зарубежных банков.

— «Академический» — не единственный проект «Ренова-СтройГруп» в области комплексного освоения территорий?

— Проект «Академический» — это первый, модельный проект. Опыт этого проекта будет применяться (и уже применяется) в других регионах. Сегодня мы приступили к реализации нашего второго проекта комплексного освоения территории — «Солнечная Долина» в Челябинской области. В рамках его реализации на территории 1 200 гектаров осуществляется строительство нового города-спутника Челябинска, рассчитанного на проживание почти 120 тысяч человек. Подобные проекты готовятся и в других регионах. В этой связи наличие международного партнера в лице ведущих мировых компаний, способных предоставить высококлассный сервис и ноу-хау в управлении городским хозяйством является нашим приоритетом.