Земельный вопрос в России как не был урегулирован сто лет назад, так не урегулирован и по сей день. При советской власти он был абсолютно неактуален, так как вся земля была государственной собственностью. Строго говоря, она таковой и остается. Ситуация сложилась парадоксальная: в то время как все сферы жизни вовлечены в рынок частной собственности на землю юридически не существует. Нет, соответственно, и земельного рынка, что не может способствовать полноценному экономическому развитию.


Вопросы регулирования оборота земель пытались решить еще в 1991 г. Именно тогда Президент Ельцин подписал указ от 27 декабря 1991 г. Этот документ по сути остается единственным федеральным нормативным актом, регламентирующим оборот земли и предоставление участков, в том числе и в городах. Остальные нормативные акты приняты еще в советское время и по понятным причинам не могут регламентировать оборот земли.


В то же время реально объекты недвижимости продаются, покупаются и строятся. Необходимо было как-то этот оборот регулировать. Проблема в том, что в Конституции содержится указание на возможность частной собственности на землю, значит, и на ее продажу. Но земельный кодекс, который должен регулировать эти отношения, федеральные законодатели рассматривают уже пятый год.


Ясно, что несмотря на это кто-то должен выделять земельные участки под застройку. Ясно, что земля может быть муниципальной, принадлежащей субъектам федерации и самой федерации. Сегодня земли, которая принадлежит частным лицам, настолько мало, что ее экономическое значение ничтожно, а правовой статус не определен. Только 3,7 % земель принадлежат юридическим лицам. По оценке представителей Мингосимущества, около 90 % предприятий не выкупили землю, на которой они расположены, — для этого нет определенного правового порядка.


Регулирование




Регулированием вопроса предоставления земель занялись сами субъекты федерации. В Свердловской области по этому поводу было издано постановление областного правительства от 7 марта 1996 г. Суть его заключается в следующем: до принятия закона о том, какую землю считать федеральной, муниципальной и землей субъектов федерации, областное правительство берет на себя функции по распоряжению всем областным земельным фондом. Разработчики постановления представляли себе ситуацию так: областное правительство выделяет земли юридическим лицам, а муниципалитеты — только физическим.


Однако за исполнением этого постановления следили плохо. В результате землеотводы производились в основном муниципальными образованиями. С 1997 г. только администрация областного центра выделила более 3000 земельных участков. Облкомзем как уполномоченный орган пытался вмешаться (опротестовал 20 решений о землеотводах только в 1997 г.), но затем процесс перешел в вялотекущую фазу, и распределение земли до весны 2000 г. стало носить по большей части явочный характер, поскольку происходило в отсутствие нормативного регулирования.


Строго говоря, все землеотводы в черте города должны производиться на основании градостроительного плана. Последний такой план в Екатеринбурге (тогда еще Свердловске) был принят в 1972 г. Трудно себе представить, что в нем могли быть предусмотрены такие объекты, как, например, известный всем «Таганский ряд». К настоящему моменту действие этого плана окончилось — он был принят на срок до 31 декабря 2000 г. Поэтому непонятно, как теперь выделять землю в черте города. Впрочем, мэрия и областное министерство строительства ведут разработку нового генерального плана.


Кто распорядится землей?




Весной 2000 г. правительство области осознало, что земля — весьма существенный экономический ресурс власти, и принялось проверять, как исполняется его собственное постановление. Разумеется, муниципалитеты не пожелали прекратить сложившуюся практику и подали в суд — в областной, подали администрации сразу двух крупных городов — Екатеринбурга и Каменска-Уральского. Иски несколько различались: Каменск-Уральский просто потребовал права распоряжаться так называемыми муниципальными землями (напомним, такое понятие в законодательстве есть, но что относится к муниципальным землям, не определено), Екатеринбург же настаивал на отмене постановления от 1997 г.


Дело продолжилось в Верховном суде Российской Федерации, который 18 января уже этого года постановил отклонить требования истцов, то есть признал правомочность установленного областным правительством порядка выделения земель. Есть все основания полагать, что истцы на этом не остановятся и будут пытаться обжаловать это решение в надзорном порядке в президиуме Верховного Суда.


И неудивительно, как уже говорилось, с 1996 по 2000 гг. администрацией Екатеринбурга произведено около 3000 землеотводов. Какова их дальнейшая судьба? Представители облкомзема говорят о том, что никаких катастрофических последствий не последует. Никто в здравом уме и трезвой памяти не будет сгонять в одночасье всю эту массу юридических лиц. Вопрос заключается в том, чтобы подтвердить законность этих землеотводов, легитимировать их. Примерный порядок выглядит следующим образом.


Частным лицам, отдельным гражданам предоставлять участки должны органы местного самоуправления. Юридическим лицам для того, чтобы получить землю в городской черте, потребуется уже постановление правительства области. Орган по архитектуре и градостроительству муниципалитета собирает документы и отправляет их в областное министерство строительства. Областной земельный комитет будет оформлять документы по аренде сельскохозяйственных и иных земель за чертой населенных пунктов.


Но ситуация опять осложняется. Дело в том, что один из ключевых агентов — облкомзем — является местным органом федерального Госкомзема, точнее, являлся — последнего уже не существует. Функции его отошли к Министерству имущественных отношений, что вполне логично, поскольку земля является самым существенным компонентом имущества. Когда Земельный кодекс все же будет принят (а это, скорее всего, произойдет в этом году), будет необходим орган, способный проводить по вертикали единую политику в сфере приватизации земли. И Министерство имущественных отношений, конечно же, считает себя таким органом. Так что в ближайшее время следует ожидать усиления позиций этого ведомства по части распоряжения землей.