В России складывается рынок сельхозугодий. Свою роль в его становлении играют и уральские фирмы, специализирующиеся на скупке, концентрации и предпродажной подготовке земельных ресурсов.

27 января 2003 года вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятый Государственной Думой более полугода назад. Согласно этому правовому акту, сельскохозяйственные угодья становятся объектом купли, продажи и залога. Земельные участки можно дарить, менять, вносить в уставной капитал предприятий, завещать. Приобрести земельный надел имеет право любое физическое или юридическое лицо, вне зависимости от того, является ли оно сельскохозяйственным производителем или нет. Исключение делается только для лиц, не имеющих гражданства Российской Федерации и фирм, в которых доля иностранного капитала превышает 50% – они могут лишь арендовать землю на срок до 49 лет. Законом так же устанавливается, что минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также максимальные размеры участков, находящихся на территории одного административного района в собственности физического лица и аффилированных ему лиц, могут быть установлены непосредственно законами самих субъектов РФ.

Скупка земель

Вступление закона в силу создало в России новый, практически неосвоенный земельный рынок, который обещает стать одним из самых быстро развивающихся и капиталоемких.

Наблюдатели в разных районах страны зафиксировали начало кампаний по массовой скупке земельных паев уже непосредственно 27 января. Число сделок с каждым днем растет в геометрической прогрессии. В некоторых областях Центральной России и Поволжья ежедневно регистрируется несколько сот договоров о купле-продаже земельных паёв. Особая активность отмечена в Курской, Орловской, Вологодской областях и Ставропольском крае. Несомненным лидером является Подмосковье: по мнению ряда наблюдателей, там заключается до половины всех сделок с сельхозугодьями.

Эксперты полагают, что такая активность может быть объяснена тем, что рынок сельхозземель сложился ещё за несколько месяцев до официального вступления закона в силу. Агенты рынка заранее определили условия части сделок, и только ждали 27 января для того, чтобы их официально оформить. Более того, многие регистрируемые сегодня сделки реально были заключены несколько месяцев назад. Это позволяет ряду специалистов говорить о складывании своеобразного «фьючерсного» земельного рынка.

Об этом так же свидетельствует тот факт, что еще в начале осени в общих чертах определились рыночные цены на сельхозугодья, которые практически не претерпели существенных изменений и после вступления закона в силу.

Согласно данным, подтвержденным рядом экспертных источников, рыночная стоимость одного гектара обрабатываемой земли в Подмосковье колеблется в пределах от одного до полутора миллионов рублей, в Нижегородской области гектар стоит около полумиллиона, в пригородах Самары – примерно 600 тысяч рублей, в окрестностях Санкт-Петербурга – от 300 до 450 тысяч, в пригородах Екатеринбурга землю, по некоторым данным, можно купить за 350 – 400 000 рублей, в Хабаровском крае цена колеблется от 70 до 200 тысяч рублей, на Сахалине гектар обойдется всего в 4 – 8 тысяч. И цены эти демонстрируют тенденции к росту.

Эксперты отмечают, что рыночная цена земли – достаточно условное понятие, определяющееся на основании сопоставления спроса и предложения на вторичном рынке земельных ресурсов. Она в десятки и даже сотни раз, отличается как от кадастровой стоимости, устанавливаемой государством с целью упорядочения налогообложения и, в конечном счете, определяющей размер базовой ставки земельного налога с данного участка. Так, согласно кадастру, составленному Госимуществом Нижегородской области, средняя стоимость одного гектара сельхозугодий составляет 7 тысяч рублей. В соседней Башкирии эта цифра чуть выше – 10,1 тысячи рублей. По словам Министра Сельского хозяйства области Сергея Чемезова, в Свердловской области средняя стоимость земель сельхозназначения колеблется в районе 14 тысяч рублей за гектар.

В то же время указанная экспертами рыночная цена отличается от стоимости земли на первичном рынке, иными словами, от той цены, за которую отдельные мелкие держатели продают свои небольшие паи фирмам-скупщикам.

Такие «ножницы цен» между стоимостью земли на первичном и вторичном рынках, равно как и предсказываемая экспертами долговременная тенденция увеличения стоимости земельных ресурсов, привлекает к земельному рынку внимание крупных кредитно-финансовых институтов, готовых вкладывать существенные объемы средств в приобретение сельхозземель. По данным ряда наблюдателей, немалая часть сделок на земельном рынке сейчас проводится в интересах крупных московских банков, которые в ближайшее время могут стать крупнейшими земельными собственниками в стране.

По мнению экспертов, они имеют значительные объемы свободных финансовых средств, которые требуют вложений. В ситуации, когда кредитование предприятий, по различным причинам, оказывается невыгодным, выходом становятся вложения в землю. Помимо возможности получить огромную (до нескольких тысяч процентов) прибыль за счет разницы цен на разных уровнях рынков, и высокой вероятности дальнейшего роста стоимости приобретенных сельхозугодий на вторичном рынке, вложения в землю обладают целым рядом иных преимуществ. Прежде всего, это высокая ликвидность земли, которая, по прогнозам аналитиков, может быть даже выше чем у драгоценных металлов, особенно в случае создания в России сети земельных бирж. Это возможность предоставлять землю в залог или в качестве гарантий под получение кредитов, а также возможность получения земельной ренты – арендных платежей от сдачи сельхозугодий в наем.

Механизмы скупки

Особенности молодого земельного рынка России порождают возникновение специфических агентов, его обслуживающих. Одной из основных проблем является распыленность собственности на землю между большим числом собственников. Как правило, владельцы земельных паев – отдельные крестьянские хозяйства, получившие право собственности на землю при разделе колхозного имущества. В собственности одного пайщика, в зависимости от местных условий, оказалось, в среднем, от 3 до 15 гектаров. В то же время крупные скупщики земельных угодий, те же московские кредитные организации, заинтересованы в приобретении тысяч гектар земли, и не заинтересованы в проведении сделок с каждым отдельным держателем земельного пая. Спрос порождает предложение, и на земельном рынке России появились фирмы, занимающиеся подготовкой земельных угодий к дальнейшей перепродаже. В их функции входит укрупнение и концентрация собственности на земельные ресурсы. Иными словами, они скупают участки мелких держателей, составляют из них крупный (несколько сот или тысяч гектар) земельный надел, пригодный для дальнейшей перепродажи на вторичном земельном рынке.

Не менее важной функцией этих фирм, по сути осуществляющих посредническую деятельность между отдельными крестьянскими хозяйствами и крупными банковскими структурами, является выделение скупаемых земель в единый земельный надел. Дело в том, что паевая доля на землю, которой обладают крестьяне, является не непосредственно правом собственности на некий определенный участок, а правом на выделение земли определенной площади и качества из общего земельного фонда бывшего колхоза. Какие именно земли будут выделены по требованию собственника пая, в соответствии с законом 1992 года, решает собрание собственников земельных паев. Поэтому в задачу скупочных фирм входит оказание влияния на собрание сельхозкооперативов с тем, чтобы им были выделены земли необходимого качества, единым угодьем, а не на различных частях хозяйства. Также именно эти организации должны производить и межевание земель.

Более того, вполне вероятно, что в дальнейшем на эти фирмы новыми собственниками земель будут возложены обязанности по администрированию и управлению собственностью. Дело в том, что, согласно закону об обороте земель, сельхозугодья должны обрабатываться. Очевидно, что банки, рассматривающие землю, прежде всего, как способ вложения капитала, не будут обрабатывать её самостоятельно. Скорее следует предположить, что они предпочтут сдавать её в аренду. Подыскивать арендаторов, либо из числа прежних владельцев, либо среди фермеров или успешно работающих агрофирм, по всей видимости, так же будут нынешние скупщики земли.

Анализируя складывающийся рынок посреднических услуг эксперты отмечают, что значительная его часть контролируется уральскими фирмами, которые связывают с именем уральского предпринимателя Антона Бакова. По данным ряда центральных СМИ, созданные им структуры являются крупнейшими операторами земельного рынка, которые практически монополизировали сделки с землей в Подмосковье и Центральной России. Более того, ряд экспертов считает, что сами технологии массовой скупки паевых долей у населения были разработаны и впервые апробированы на территории Свердловской области осенью 2002 года, когда, по данным областного Министерства госимущества менее чем за месяц было скуплено несколько тысяч гектаров земельных угодий. По всей видимости, передовой опыт уральских фирм, оказался востребованным и на федеральном уровне, и, вместе с самими фирмами, успешно распространяется в иные регионы.

Итоги

По мнению экспертов, начало рыночного оборота сельхозугодий должно придать новый импульс развитию отечественного сельского хозяйства, находившегося в последние годы в состоянии стагнации, так как позволит сельхозпредприятиям и индивидуальным владельцам земли преодолеть главные из стоящих перед ними проблем: отсутствие оборотных средств и невозможность перераспределения земли в пользу более рачительных хозяев. Скупка земли крупными финансовыми структурами с последующей сдачей в аренду сельхозпроизводителям, позволяет решить обе эти задачи. С одной стороны, продавая свои земельные участки, крестьяне получают средства, которые могут быть использованы для модернизации хозяйства, закупки техники, улучшения семенного фонда и поголовья скота. В то же время последующая аренда принадлежащих банкам участков на конкурсной основе, позволит наиболее рачительным хозяевам увеличить обрабатываемые земли. По мнению экспертов, такая схема собственности на землю является надежным способом привлечения средств в сельское хозяйство, используемым во всём цивилизованном мире. То, что он стал доступным и российским крестьянам, является позитивным шагом на пути к глубоким преобразованиям в отечественном сельском хозяйстве.

Кроме того, следует отметить, что, благодаря усилиям посреднических фирм, специализирующихся на скупке, концентрации и предпродажной подготовке земельных ресурсов, в России меньше чем за месяц сложился земельный рынок с собственными правилами и игроками.