Только совместными усилиями участников финансового рынка, правительства, предприятий реального сектора экономики можно решить проблемы развития ипотечного кредитования в России.

Ни для кого не секрет, что сегодня в России остро стоит проблема с доступным жильем для населения. Ее решение могло бы привести к снятию социального напряжения в обществе, а также к решению ряда экономических проблем. Во-первых, это позволило бы загрузить не только строительную индустрию, но также и ряд соседних отраслей реального сектора экономики. А именно: машиностроение, металлургию, лесную и деревообрабатывающую, химическую и другие отрасли народного хозяйства, и таким образом, создать внутренний спрос и обеспечить стабильный экономический рост.

Для решения задачи ускорения темпов и увеличения объемов жилищного строительства необходим финансовый инструмент, доступный для населения, а также интересный для финансовых институтов. Таким инструментом, по мнению экспертов, является ипотечное жилищное кредитование, о преимуществах и недостатках которого и пойдет речь.

Ипотека

Ипотекой принято называть кредит под залог недвижимости, земли, другого имущества. Особенностью современной ипотеки является то, что при ней недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика, то есть того, кто берет кредит в банке. Согласно действующему законодательству, банк вправе выселить злостных неплательщиков из заложенных квартир. Ранее отсутствие такой возможности выселения заемщика было основной проблемой, мешавшей банкам выдавать ипотечные кредиты.

Только к началу 2000 года система ипотечного кредитования в России стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Первым шагом на пути развития ипотечного кредитования стала «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренная постановлением правительства 11 января 2000 года. Вместе с концепцией был утвержден план разработки правовых и нормативных актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

Рабочей группой, созданной при правительственной Комиссии по жилищной политике, были подготовлены проекты федеральных законов об изменениях и дополнениях в Гражданский и Жилищный кодексы, в закон «Об ипотеке», а также правительственный вариант законов «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах», «О стройсберкассах», «О защите прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья».

Многие банки опасаются выдавать ипотечные кредиты, поскольку речь идет о «длинных» деньгах, сроки кредитов от 10 лет, которых сегодня в России нет. Так как, банки, выдавая кредиты, используют деньги вкладчиков, но после кризиса 1998 года, вкладчики не рискуют нести деньги в банк на такой долгий период. Кроме того, развитие ипотеки сдерживается еще и по причине невысокого уровня доходов и отсутствия достаточных накоплений населения, экономической нестабильности предприятий-работодателей, неразвитости инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

Ипотека: аргументы за и против

Прежде всего, ипотека дает возможность фактически приобрести свое жилье, заплатив за него лишь часть стоимости. Во-вторых, для оплаты квартиры наличными деньгами, приходится изымать их из оборота, ипотека позволяет избежать этого. В-третьих, доходность вложений в недвижимость зависит от ценовой ситуации на рынке. Воспользовавшись ипотекой, можно восстановить выплаченные по кредиту проценты, а также получить чистую прибыль от инвестиций в собственное жилье.

Другой привлекательной чертой ипотеки являются налоговые льготы, предоставляемые заемщикам главой 23 Налогового кодекса РФ. Если учитывать эти льготы, то платежи по кредиту должны реально составить не порядка 15%, а 6%, поскольку облагаемый налогом доход граждан уменьшается на суммы, израсходованные заемщиком на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Однако есть и мотивы «против». Основной причиной недоверия к ипотеке являются высокие процентные ставки и короткий срок кредита. Вторая значимая причина — непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит. Так как налоговое законодательство не оставляет гражданам средств на улучшение жилищных условий за счет получаемого дохода, часть дохода остается теневой, и, следовательно, доказуемый доход всегда получается меньше, чем требуется для выплаты взятого кредита с процентом. Третья причина – отсутствие рынка ипотечных облигаций. Для ипотеки важны «короткие» деньги и «длинные» инвестиции – важнейшие инструменты, на которых стоит вся западная ипотека. Длинные деньги на 60 процентов обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. В Швейцарии, например, именно благодаря наличию такого ассортимента инструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования.

Ипотека в регионах

Регионами, где развивается ипотека, можно назвать Оренбург, Саратов, Рязань, Самарскую, Саратовскую, Нижегородскую области, Республику Башкортостан и Удмуртскую Республику. Соглашения о развитии ипотечного жилищного кредитования действуют и на Урале, в частности в Тюменской, Челябинской, Курганской областях, а также в ХМАО. Между тем, губернатор Свердловской области Эдуард Россель утверждает, что развивать ипотеку нельзя из-за несовершенства законодательной базы.

В то же время, законодатели областного и городского уровня уверены, что развитие ипотеки тормозится из-за нежелания правительства области решать эти проблемы. В частности, депутат Екатеринбургской Городской думы председатель комиссии Екатеринбургской Городской Думы по городскому хозяйству и муниципальной собственности Максим Серебренников уверен, что развитие ипотеки в Свердловской области тормозится из-за отсутствия гарантий со стороны правительства области. «Для развития ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области требуется обеспечение гарантий со стороны правительства области и вложение финансовых средств со стороны инвесторов», – говорит он.

Областные же чиновники парируют данные доводы тем, что проценты по кредиту слишком завышены и в областном бюджете не предусмотрено средств на компенсацию определенного процента ипотеки. В частности, Заместитель министра экономики и труда Свердловской области Виктор Носов утверждает, что сегодня бюджет Свердловской области по соглашению с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию не сможет компенсировать 8 – 10% по кредиту из 18%, предоставляемых банками.

Депутат Свердловской облдумы Владимир Крицкий ссылается на юридические казусы, связанные с законом о банковской деятельности, которые затрудняют процесс развития и реализации системы ипотечного кредитования.

«Органы государственной власти Свердловской области могут заниматься погашением части кредитов по ипотеке, имеется в виду покрытие за счет областного бюджета разницы в процентной ставке. Но все равно под 18 % кредит области брать не выгодно, следует его сократить до 5-7 % и сделать на долгосрочной основе», – отметил В. Крицкий.

Большинство кредитных организаций региона готово предоставлять ипотечные кредиты, но с рядом существенных оговорок. В основном банки ссылаются на то, что будут готовы выдавать ипотечные кредиты в массовом порядке, когда соответственно возрастут доходы населения. В частности, Вице-президент Уральского финансового холдинга Марина Вшивцева уверена, что это произойдет тогда, когда параметры кредита начнут соответствовать доходам широкой массы заемщиков и кредитор будет защищен законодательством.

По ее словам, руководство банка «Драгоценности Урала», входящего в Уральский финансовый холдинг, рассматривает стратегию своего развития как розничного банка, одно из направлений деятельности которого – кредитование населения, в том числе с внедрением системы ипотечного кредитования.

Начальник кредитного отдел ОАО «Уралконтактбанк» Алла Конухина отметила, что для динамичного развития ипотеки также необходимо наличие готового жилья, нужен развитый рынок недвижимости. Она уверена, что говорить о масштабном развертывании ипотечного кредитования в России пока не приходится как по экономическим, так и по политическим причинам. По ее словам, Уралконтактбанк потребительским кредитованием в массовом масштабе заниматься пока не готов.

Заместитель председателя правления ОАО «Уралпромстройбанк» Дмитрий Новоселов считает, что в настоящее время ипотечное кредитование необходимо, и банки, несомненно, будут развивать это направление. «Сегодня конкуренция между банками за ту или иную рыночную нишу довольно высока, и потребительский рынок наиболее перспективный в этом смысле», – отметил он. Но для этого, по мнению Д. Новоселова, необходимо разработать правовую основу рынка ипотечного кредитования и обеспечить защиту кредитора, преодолеть недоверие инвесторов.

В КредитУралБанке обратили внимание также и на сложность оформления ипотечного кредита, что сдерживает и количество желающих, и объем выдаваемых кредитов. Кроме того, в КредитУралБанке уверены, что несовершенство законодательства на самом деле не так уж мешает развитию ипотеки и утверждают, что успешно работают в этой области, значит, могут работать и другие.

По мнению заместителя председателя правления ОАО «ВУЗ-Банк» Светланы Озорниной, «если ориентироваться на Запад, то ипотечное кредитование ожидает бурный рост. Мы тоже придем к развитию данного направления. Однако прогнозировать, когда это произойдет, я не берусь – это может быть и через год, и через два. Мы рассматриваем проекты по потребительским кредитам, и ипотечное кредитование – один из рассматриваемых нами моментов. Мы примем участие в ипотечном кредитовании, но насколько активно, пока неизвестно», – сказала она.

По словам С. Озорниной, активность участия банка в ипотечном кредитовании зависит от того, какими ресурсами будет располагать банк. «Если будет тенденция к увеличению сроков привлечения вкладов населения, то мы будем более активными. А сроки вкладов зависят от доверия населения и от стабильности в экономике страны, которую прогнозировать в нашей стране нельзя из-за экономической политики, которую проводит государство», – отметила она.

Итоги

Подводя итоги, можно сказать, что развитие ипотеки является для российской экономики объективной необходимостью, так как ипотечное кредитование – это, по сути, единственный способ увеличить жилищное строительство и сделать жилье доступным. В то же время аналитики отмечают, что её развитию препятствуют низкие доходы населения, высокие процентные ставки, «короткие деньги» банков, а так же отсутствие политической воли со стороны властных инстанций, ответственных за принятие конкретных решений. Несмотря на это, у экспертов все же существует уверенность в том, что ипотека в России будет развиваться. Однако для этого понадобится еще, как минимум пять лет реализации реформ, экономической стабильности, политическая воля и совместные усилия финансовых институтов, власти и представителей реального сектора.