Правительство Свердловской области заявило о готовности приступить к реализации собственного проекта в сфере ипотечного кредитования. Однако, проект по созданию «Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования» вызывает у экспертов целый ряд вопросов.

В условиях высоких цен на жилье при относительно низких средних доходах большей части населения нашей страны, ипотечное кредитование на длительный срок является одним из наиболее доступных и надежных способов обеспечения жильем граждан. Особенно востребована система ипотечных кредитов в крупных промышленных городах Свердловской области и, прежде всего, в Екатеринбурге, где высокая стоимость жилья на первичном и вторичном рынках усугубляется не только возрастающей потребностью в нем, но и невозможностью осуществлять индивидуальное жилищное строительство. Так как первичный, и, особенно, вторичный рынок жилья привязаны к доллару, колебания курса послед-него на валютном рынке ещё более усугубляют ситуацию. Для большинства жителей Свердловской области, обладающих средним уровнем доходов, получение ипотечного кредита на срок не менее 10 лет является единственным реальным шансом улучшить свое жилищное положение.

Но, несмотря на потребность в долгосрочных кредитных продуктах и наличие на них устойчивого спроса среди населения, на территории Свердловской области ипотечные программы были реализованы весьма ограниченным числом коммерческих банков. Объясняется это, прежде всего, высокой рискованностью подобных долгосрочных вложений, а также тем, что лишь небольшое число кредитных организаций располагает столь «длинными» кредитными линиями.

Во многих регионах России подобные проблемы решаются за счет участия в долгосрочных программах ипотечного кредитования органов государственной власти. В част-ности, подобные проекты успешно осуществляются в Москве, Петербурге, многих других крупных городах России. Развитые ипотечные проекты с участием областных властей существуют в Челябинской и Курганской областях.

Однако, несмотря на высокий уровень востребованности, и тот факт, что, по словам директора Института экономики УрО РАН Александра Татаркина, Свердловская область уже давно была готова развивать ипотечное кредитование, до самого последнего времени на Среднем Урале подобных правительственных программ не было.

Впервые инициативы правительства Свердловской области по реализации собственной программы ипотечного жилищного кредитования были высказаны на заседании правительства 12 мая 2003 года. Согласно предложениям Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, получившим одобрение со стороны главы правительства, в сентябре 2003 года должно начать свою работу ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования».

По словам заместителя министра по управлению государственным имуществом Свердловской области Виктора Маслакова, к началу осени должна быть создана инфраструктура агентства, а к 2005 году его оборот уже должен составить 1 миллиард рублей.

Региональное агентство должно стать местным оператором федерального «Агентства ипотечного жилищного кредитования», которое действует по достаточно стандартной схеме: выкупает у банков-операторов, выдавших кредиты, закладные бумаги, конвертирует их в ценные бумаги и размещает на свободном рынке. Это позволяет банкам-кредиторам в сжатые сроки вернуть заемные деньги и получить маржу от погашения процента по кредиту со стороны агентства.

В соответствии с планами правительства, первый проект, реализуемый в рамках программы ипотечного кредитования, подразумевает строительство двух многоквартирных жилых домов, квартиры в которых будут предоставляться в кредит на срок до 20 лет.

Инициатива

Согласно первоначальному проекту, представленному на заседании правительства, один из домов должен быть возведен в Екатеринбурге, второй – в одном из промышленных городов Свердловской области. Министерством рассматриваются варианты Каменска-Уральского и Асбеста. Проектный срок постройки домов – 2 года. Однако, уже 14 мая начальник отдела общественных связей МУГИСО Евгений Красиков заявил, что «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» для своих целей планирует выкупить готовый дом в Екатеринбурге. «Человек сам не сможет выбрать себе квартиру, ее предоставят в выкупленном доме. Но когда сис-тема ипотечного жилищного кредитования полностью заработает, человек сам будет искать квартиру», – сказал Е. Красиков.

Согласно планам МУГИСО, в пилотном проекте будут участвовать семьи из числа работников промышленных предприятий области – СУАЛа, Трубной металлургической компании, Уралмаш завода. По мнению специалистов правительства, это будет служить гарантией того, что заемщики будут иметь стабильный доход, позволяющий им вернуть ипотечный кредит.

Вопросы

Большая часть экспертов согласны с мнением Александра Татаркина, который полагает, что участие правительства Свердловской области в развитии системы ипотечного кредитования является необходимым, позитивным, хотя и запоздалым шагом, который, пускай и не сразу, но может привести к реальному решению жилищной проблемы в масштабах региона.

Однако программа ипотечного кредитования, предлагаемая областными властями, вызывает немало вопросов у экспертов.

В частности, непонятной является поспешность, с которой областными властями был разработан ипотечный проект. Напомним, что чуть более месяца назад, губернатор Россель уверенно заявлял, что развитие ипотеки в Свердловской области невозможно, как вследствие неразвитости законодательной базы, так и по ряду причин иного характера.

Ряд политологов полагают, что такая поспешность с изменением позиции областных властей относительно института ипотеки может быть связана с предстоящими выборами губернатора. В таком случае, существует вероятность того, что весть проект «Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования» может быть одним из предвыборных проектов команды действующего губернатора, а его дальнейшее существование напрямую зависит от результатов вы боров. Так, комментируя создание агентства, депутат Свердловской облдумы Владимир Крицкий заявил: «Нужно смотреть на продолжительность данного проекта. Если реализация проекта начнет затягиваться, то это будет политический шаг правительства накануне предстоящих выборов». Не исключает наличие политической подоплеки в данном проекте и Александр Татаркин.

Так же экспертов удивляет скромность проекта, предложенного областными властями. Два многоквартирных дома не имеют принципиального значения для решения жилищной проблемы в области с населением почти в 4,5 миллиона человек. В таком случае, имеет смысл говорить не о программе, а о локальном эксперименте областных властей.

В то же время, если областные чиновники имеют более масштабные планы ипотечного кредитования, то не до конца понятно, почему эти планы не разглашаются. Если же таких планов не существует, то можно предположить, что правительство области либо не придает особого значения собственной инициативе, либо вообще не собирается воплощать свои планы в реальность.

Так же эксперты задаются вопросом, как возможно, чтобы за три месяца до начала реализации проекта, оборот которого оценивается в миллиард рублей, не было выб рано даже место для строительства первых домов. Также вызывает вопросы и поспешность, с которой в столь дорогостоящую программу вносятся важнейшие изменения, такие как решение не строить, а приобретать дома. Указанные разногласия чиновников, освещающих проект по созданию «Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования», демонстрируют, что он, по всей видимости, ещё не до конца согласован.

Впрочем, не совсем понятны и мотивы, побудившие чиновников МУГИСО принять решение об отказе от строительства «ипотечных домов» в пользу покупки уже готовых зданий. Эксперты полагают, что строительство может оказаться дешевле, и, следовательно, выгоднее для будущих жителей этих домов. Полтора-два года, необходимых на возведение дома, не яв ляются значительным сроком для людей, которые ждут квартиры десятилетиями.

Можно предположить, что в дело оказались замешаны интересы строительных компаний, стремящихся не упустить выгоды от продажи готового жилья. Ведь, по мнению финансового директора холдинга «Атомстройкомплекс» Юрия Сушко, строительство домов по заказу правительства не выгодно для строительных организаций, так как не обещает высокой рентабельности, в отличие от продажи готовых квартир по рыночным ценам. С другой стороны, можно предположить, что чиновниками движет желание как можно раньше начать наиболее ответственную и выгодную с рекламной точки зрения часть реализации проекта – заселение семей в готовые квартиры.

Банковский аспект

Не может не вызвать вопросов и то, что согласно имеющимся данным, к участию в реализации проекта по ипотечному кредитованию областные власти намерены привлечь ограниченный круг банков, прежде всего – из числа тех, в уставном капитале которых участвуют региональные власти.

Между тем эксперты полагают, что ряд банков, имеющих значительные объемы собственных средств и длинные активы, смогут справиться с задачами по созданию системы ипотечного кредитования ничуть не хуже, а, возможно, и лучше банков, близких к правительству области, что, в конечном итоге, может сказаться и на размере процентной ставки для простых граждан, стремящихся взять ипотечный кредит.

В то же время известно, что, согласно 12 и 13 статьям федерального Закона «О защите конкурентных прав на рынке финансовых услуг», в проектах органов государственной власти всех уровней, финансируемых из бюджета, могут принимать участие только банки, отобранные по результатам открытого тендера. Никаких исключений этим законом не предусматривается. Также в законе сказано, что органы исполнительной власти, каким является правительство Свердловской области, не могут предпринимать каких-либо действий, направленных на создание необоснованно благоприятных условий каким-либо финансовым организациям. В то же время, очевидно, что предоставление эксклюзивного права участвовать в реализации проекта по ипотечному кредитованию в масштабах области, несомненно, является предоставлением благоприятных условий. По мнению экспертов, было бы весьма странно, если бы антимонопольный комитет не обратил внимания на подобное нарушение законодательства.