Нынешняя неделя прошла под знаком радостного оживления: свердловские власти наконец подписали с федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования соглашение о сотрудничестве. Многие расценили этот факт как старт ипотечной программы, которая несет населению дешевые кредиты. Однако аналитики считают, что, вопреки распространенному мнения о доступности ипотечной схемы, она будет по силам далеко не всем слоям населения.

В современной терминологии «ипотека» — это залог недвижимости под обеспечение кредита. Отличие ипотеки от стандартных банковских кредитов — в более низком проценте по кредиту и более долгом сроке погашения займа. Суть ипотеки заключается в следующем: уполномоченный банк выдает кредит заемщику — 70% от стоимости квартиры с возможностью погашать его в течение 10-20 лет под 15% годовых. Внося первоначальный вклад в размере 30%, заемщик приобретает в собственность квартиру, которая становится залогом возврата кредита. В свою очередь, национальный оператор — Агентство ипотечного кредитования (АИЖК) — через своих региональных представителей выкупает у уполномоченных банков закладные, тем самым восполняя ликвидные средства банков. За осуществление транзакций и андеррайтинг клиентов банк получает маржу, которая закладывается в ставку по кредиту.

В дальнейшем эти закладные конвертируются в ценные бумаги и размещаются на рынке, что позволяет АИЖК привлекать дополнительные средства для их дальнейшего инвестирования. Предполагается, что покупателями ипотечных бумаг будут в первую очередь институциональные инвесторы.

Как уже писал «Ъ», в мае этого года правительство Свердловской области приняло постановление №296-ПП «О системе ипотечного жилищного кредитования». Вторым шагом было создание ОАО «Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (САИЖК). В нынешний понедельник власти сделали третий, самый важный шаг: подписали трехстороннее соглашение о развитии ипотечного кредитования в Свердловской области.

Собственно говоря, жители области будут получать кредиты по традиционной, действующей во всех территориях схеме. Коммерческие банки будут выдавать населению кредиты сроком на 20 лет под 15% годовых. Закладные бумаги будет выкупать региональный оператор — ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», зарегистрированное 20 августа текущего года в налоговой инспекции.

После этого федеральный оператор после секьюритизации закладных (то есть выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов) будет размещать их на свободном рынке. По словам участников ипотечной схемы, процедура регистрации свердловского оператора и регламентация его взаимоотношений с уполномоченными банками и федеральным агентством должна закончиться в сентябре. В октябре будут выданы первые кредиты.

Следует отметить, что в этом году ипотечные кредиты получит ограниченное количество человек — их около 500. Более того, несмотря на заверения участников ипотеки о доступности этого вида кредита для широких масс, получить его смогут далеко не все. В частности, препятствием для этого может послужить

необходимость наличия первоначального взноса — 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Проще говоря, при покупке однокомнатной квартиры в пределах $20 тыс. у заемщика на руках должно быть около $6 тыс. Это значит, что потенциальными заемщиками могут стать те, кто имеет определенные накопления. То есть люди, принадлежащие к среднему классу. «Клиенты ипотечных банков — это люди, твердо стоящие на ногах, имеющие высокий, стабильный заработок», — считает исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев. Малообеспеченные слои населения, испытывающие необходимость в жилье, его едва ли получат.

Эксперты уверены — чтобы ипотека заработала в полную силу, необходима поддержка участников ипотечной схемы со стороны государства. «Либо необходимо решать вопрос о повышении заработной платы, что приведет к росту платежеспособности населения. Либо выдавать государственные дотации малоимущим категориям», — заявил заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, — «искусственные же способы продвинуть ее (ипотеку) обречены на провал».

Структура Свердловского ипотечного агентства

На первоначальном этапе уставной капитал областного оператора составит 12 млн руб. Его учредителями выступают власти, которым принадлежит контрольный пакет и уполномоченный СКБ-банк, который владеет оставшимся пакетом. От величины уставного капитала зависит объем денег, который будет выделять своему областному оператору федеральное агентство.

Сейчас кредитное плечо составляет 1:20. То есть свердловские власти смогут выдавать через банк около 240 млн руб. В дальнейшем предполагается увеличить уставной капитал до 100 млн, то есть объем ссуд составит уже около 2 млрд руб. В перспективе предполагается вовлечение в схему ипотечного кредитования и остальных кредитных учреждений. Свою заинтересованность к этоим проектом уже проявил «Банк24. ру.»