Мировая практика свидетельствует, что развитие системы ипотечного кредитования оказывает значительное влияние на возможности экономики.

До недавнего времени говорить о развитии системы ипотечного кредитования в России не приходилось. Сегодня же многие российские банки, работающие с населением, готовы предложить клиентам ипотечный кредит. С другой стороны, все больше граждан обращаются в банки по поводу получения займа на приобретение жилья.

Ипотечная программа

Одним из основных факторов возросшей популярности ипотеки стало появление федеральной ипотечной программы. Созданное государством ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) к началу ноября рефинансировало около 1350 кредитов на 400 миллионов рублей. Суть программы АИЖК заключается в следующем: минимальная доля самофинансирования 30% от стоимости приобретаемого жилья, уполномоченный банк выдает кредит в сумме 70% от стоимости квартиры с возможностью погашать его от 2 до 20 лет под 15% годовых. Приобретаемая квартира становится собственностью заемщика и является предметом залога по возврату кредита. В свою очередь, федеральное Агентство ипотечного кредитования через своих региональных представителей выкупает у уполномоченных банков закладные, тем самым восполняя ликвидные средства банков. За осуществление транзакций и андеррайтинг клиентов банк получает маржу, которая закладывается в ставку по кредиту.

В дальнейшем закладные конвертируются в ценные бумаги и размещаются на рынке, что позволяет АИЖК привлекать дополнительные средства для их дальнейшего инвестирования.

В Свердловской области фактическая реализация федеральной программы ипотечного жилищного кредитования началась осенью 2003 года. В августе 2003 года было создано ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» (САИЖК), которое стало региональным оператором АИЖК. 25 августа состоялось подписание трехстороннего соглашения о развитии ипотечного кредитования в Свердловской области. Соглашение было заключено между областным правительством, федеральным агентством ипотечного кредитования и Свердловским агентством ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день уставный капитал областного оператора составляет 12 миллионов рублей. В дальнейшем предполагается увеличить уставный капитал до 100 миллионов рублей. Учредителями агентства выступают структуры областной власти, которым принадлежит контрольный пакет САИЖК и уполномоченный СКБ-Банк, который владеет оставшимися акциями.

Стоить отметить, что сегодня в СКБ-Банке действует вклад «Ипотечный». Изначально открытие ипотечного вклада являлось условием для рассмотрения заявки участия в системе ипотечного кредитования. Но в процессе разработки механизма выдачи кредита было принято решение об изменении данного условия. Сегодня вклад рассчитан на людей, у которых не хватает денежных средств для первого взноса. Если происходит досрочное расторжение договора по вкладу с цельюперевода средств для первого взноса, проценты по вкладу сохраняются.

Для участия в реализации Федеральной программы региональные операторы могут привлекать страховые и оценочные фирмы, которые должны получить аккредитацию в федеральном Агентстве. «На сегодняшний день САИЖК заключены соглашения о сотрудничестве со страховыми компаниями: «СОГАЗ», «Военно-страховой компанией», страховой компанией «РОСНО», готовится к подписанию соглашение о сотрудничестве с компанией «Спасские ворота». Что касается оценочных компаний, в настоящий момент заключены договоры о сотрудничестве с СОГУП «Областной центр недвижимости» и ООО «Областной центр экспертиз». Кроме того, в развитии сотрудничества с Уральской палатой недвижимости, мы готовим к подписанию ряд соглашений с риэлторскими компаниями», – говорит директор САИЖК Александр Комаров.

По словам директора УПН Рустема Галеева, на данный момент такие рекомендации выданы 11 агентствам недвижимости: «Рынок недвижимости», «Титул», «Северная Казна», «Проспектъ», «Новосел», «Престиж», «Белая башня», «ЛиКом» и другим.

Первый кредит

Первый кредит по этой программе был выдан 27 ноября. Неделей раньше между СКБ-Банком и заемщиками состоялось подписание первого ипотечного договора в Свердловской области, сроком на 10 лет. Сумма первого ипотечного кредита составила 400 тысяч рублей, сумма ежемесячной выплаты составит 6,5 тысячи рублей.

«В Свердловской области состоялось знаменательное событие, к которому мы шли очень долго, – говорит председатель правления ОАО «СКБ-Банк» Михаил Ходоровский. – С момента подписания постановления правительства Свердловской области о создании Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования прошло 5 месяцев, и за это время мы смогли разработать регламент и выстроить процедуру выдачи ипотечного кредита».

В СКБ-Банке считают, что в последующем весь процесс выдачи ипотечного кредита займет не более месяца с момента обращения клиента в банк, но в целом срок будет зависеть от продолжительности поиска необходимого жилья на рынке клиентом и риэлтером.

Схема получения кредита состоит в следующем: заемщику необходимо пройти предварительную квалификацию, после чего осуществляется подбор помещения и проводится его оценка. Со своей стороны СКБ-Банк согласует результаты оценки помещения и данные о квалификации заемщика с САИЖК и, после подтверждения положительного решения о возможности выдачи кредита заемщику под покупку определенного объекта недвижимости, заключает с ним договор на срок от двух до двадцати лет.

На сегодняшний день предварительную квалификацию на выдачу ипотечного кредита прошли 150 человек. Ожидается, что до конца 2003 года будет выдано около 10 ипотечных кредитов по схеме АИЖК.

Мнения

Банковские аналитики полагают, что в ближайшие несколько лет ипотека может стать одним из основных направлений бизнеса для значительного числа коммерческих банков, в первую очередь, региональных. Предоставляя банкам возможность выкупа ипотечных ценных бумаг, АИЖК решает одну из главных проблем ипотечного кредитования – получение долговременных ресурсов. «У банков по определению нет, и не может быть столь долговременных ресурсов, поэтому они должны иметь возможность рефинансироваться», – считает президент банка «Драгоценности Урала» Олег Меркурьев.

Сами участники процесса отмечают, что участие в федеральной ипотечной схеме выгодно банку при условии наращивания объемов выдаваемых кредитов: банк получает незначительный процент за обслуживание платежей заемщика, причем не с самого заемщика, а с АИЖК.

Надо сказать, что риэлтеры оценивают ипотеку как наиболее перспективный способ финансирования дальнейшего развития российского рынка недвижимости. Генеральный директор ЗАО «СМУ-3» Илья Полищук уверен: «Единственное, что может способствовать серьезному увеличению жилищного строительства и сделать жилье для населения более доступным – это ипотека. Скорее всего, система ипотечного жилищного кредитования будет распространена среди людей со средним достатком».

Вместе с тем, аналитики прогнозируют незначительный рост цен на рынке жилья в связи с началом реализации программы ипотечного кредитования. «Ипотека приносит на рынок дополнительные деньги, квартиры распродаются, в результате, стоимость их повышается», – считает директор риэлторской компании «Проспектъ» Александр Бабичев. Как правило, отмечает он, в период новогодних праздников спрос на недвижимость стремится к нулю. «Но в нашем случае следует ожидать, что ипотека оживит спрос и в этот период, а вместе с ним и предложение», – полагает Александр Бабичев. «На рост стоимости жилья в области повлияет присутствие богатых нефтяных регионов-соседей, – добавляет председатель Комитета областной Думы по экономической политике, бюджету, финансам и налогам Банзаракца Чойнзонов, – поскольку жители Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого АО активно действуют на рынке жилья экономически развитого региона Свердловской области в качестве покупателей».

При этом развитие ипотеки будет способствовать росту как первичного, так и вторичного рынка жилья. «При использовании системы ипотечного кредитования особенно активно будет использоваться рынок вторичного жилья», – считает Банзаракца Чойнзонов.

Между тем, заместитель министра строительства и архитектуры Свердловской области Станислав Придвижкин говорит о важности того, чтобы большая часть этих денег попала не на вторичный рынок, а на строительство нового жилья. «На первом этапе кредитование будет осуществляться на приобретение вторичного жилья. Но в ближайшее время мы планируем вовлечь в этот процесс первичное жилье», – отметил заместитель председателя правления СКБ-Банка Юрий Моисеенко.

В тоже время, директор ЗАО «Уральский строительный дом» Анатолий Владимиров подчеркивает социальную значимость программы ипотечного кредитования. Он заявил, что единственное, что может способствовать серьезному увеличению жилищного строительства и сделать жилье для населения более доступным – это ипотека. «Конечно, нужно добиваться того, чтобы система ипотечного жилищного кредитования была доступна всем слоям населения, но, к сожалению, сейчас взять такой кредит смогут только те люди, которые обладают доходом выше среднего», – считает Анатолий Владимиров. С ним соглашается и Банзаракца Чойнзонов. «Ипотека, – говорит он, – поможет Свердловской области существенно ускорить процесс решения проблемы жилья для населения. Так как с точки зрения областного законодательства в бюджете Свердловской области на эти мероприятия суммы не предусмотрены. Важнейшим фактором увеличения жилья, как раз и является система ипотечного кредитования». «То, что в Екатеринбурге начала работать ипотека является положительным моментом, – заявила заместитель директора СК «СОГАЗ» Ангелина Марченко. – Реализация этой программы позволит решить социальную проблему на территории области – сделать жилье более доступным».

«Ипотечное кредитование имеет в себе много выгодных моментов для всех участников процесса: больше возможностей приобрести квартиру для горожан, больше возможностей реализации продукции для строительных компаний, новое направление деятельности для страховых компаний. Кроме того, квартира на сегодняшний день является самым емким кредитным продуктом. Сами страхователи считают страхование по ипотечному кредитованию перспективным направлением работы. «Это позволит значительно увеличить портфель заказов и привлечь новых клиентов», – заявляет заместитель директора Екатеринбургского филиала Военно-страховой компании Тамара Ракова.

Перспективы

По мнению экспертов, система ипотечного жилищного кредитования имеет широкие перспективы. С одной стороны, появление и развитие ипотечной системы будет способствовать снятию социального напряжения в обществе, поскольку ипотека дает реальную возможность улучшения жилищных условий.

С другой стороны, ипотека будет способствовать решению ряда экономических проблем. Рост объемов ипотечного кредитования увеличит платежеспособный спрос населения, что даст толчок для развития строительства первичного жилья. Это позволит загрузить не только строительную индустрию, но также и ряд соседних отраслей реального сектора экономики. А именно: машиностроение, металлургию, лесную и деревообрабатывающую, химическую и другие отрасли народного хозяйства, и таким образом, создать внутренний спрос и обеспечить стабильный экономический рост.