На вопросы аналитического бюллетеня «VIP-консультант» отвечал заместитель Председателя Правления ОАО «Меткомбанк» Александр Щур.

– ОАО «Меткомбанк» включилось в программу ипотечного кредитования: уже выдан первый кредит. Насколько значимо для банка данное событие? С чем связан выход банка на рынок ипотечного кредитования?

– Выходя на рынок ипотечного кредитования, «Меткомбанк» ставил перед собой сразу несколько целей.

Прежде всего, это дополнительное расширение сектора розничных услуг, предоставляемых банком. Развитие данного направления является одним из приоритетных в политике «Меткомбанка», и введение нового, долгосрочного продукта для физических лиц укрепит наши позиции в данном сегменте рынка.

Во-вторых, это, конечно же, прямая экономическая заинтересованность в прибыли. До настоящего момента вложение средств в ипотечное кредитование было достаточно рискованным мероприятием, так как существующая законодательная база практически не защищает интересы организации, предоставляющей кредиты, в случае конфликта с недобросовестным заемщиком. Однако мы надеемся, что с 1 января 2005 года в действие вступит пакет законопроектов, направленных на увеличение доступности жилья. Ряд этих законопроектов напрямую касается ипотечного кредитования и, в частности, позволяет свести к минимуму риски банков, выдающих ипотечные кредиты, что делает этот рынок весьма интересным для финансовых учреждений. «Меткомбанк» принял решение упредить ожидающийся после 1 января «ипотечный бум» и выйти на рынок несколько раньше для того, чтобы успеть создать действенный и отлаженный механизм обработки заявок, оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и выдачи ипотечных кредитов.

В-третьих, ипотечное кредитование рассматривается в банке как возможность предоставления строительным организациям механизма гарантированного сбыта своей продукции. Не секрет, что на данный момент даже в Екатеринбурге средняя заработная плата одного рабочего равняется стоимости одной трети квадратного метра жилой площади в новой квартире. Долгосрочное ипотечное кредитование помогает решить эту проблему для 10-15% работающего населения.

И, в-четвертых, участие в программах ипотечного жилищного кредитования является способом размещения средств партнеров «Меткомбанка», входящих в своеобразный «финансовый холдинг» группы компаний «Ренова», который, помимо банка, включает в себя Сибирско-уральскую страховую компанию и негосударственный «Большой пенсионный фонд».

С одной стороны, и страховая компания, и пенсионный фонд обладают значительными объемами «длинных» финансовых ресурсов, (достаточно отметить, что пенсионные накопления консолидируются десятилетиями), которые им необходимо помещать в столь же долгосрочные финансовые инструменты с относительно высоким уровнем доходности. Выкуп ипотечных закладных может стать одной из форм таких долгосрочных вложений.

С другой стороны, сами ипотечные кредиты могут выступить в качестве инструмента популяризации страховой компании и особенно негосударственного пенсионного фонда. Не секрет, что продвижение услуг НПФ испытывает серьезные проблемы, связанные, в первую очередь, с низкой информированностью населения. Согласно социологическим исследованиям, 98% россиян просто не знает о существовании таких организаций или не располагает данными об их работе. Использование ресурсов банка, том числе и информации о применении средств фонда для финансирования ипотечного кредитования, повысит его известность, узнаваемость и, как следствие, популярность. Выгода в данном случае будет обоюдной.

Также с помощью ипотечного кредитования мы планируем продвигать услуги третьего участника нашего холдинга – Сибирско-уральской страховой компании, потому что долгосрочное кредитование предполагает комплексное потребление страховых услуг, включающее в себя как страхование самого приобретаемого жилья, так и страхование жизни его владельцев.

– Сейчас банк сотрудничает со Свердловским агентством ипотечного жилищного кредитования. Чем обусловлен этот выбор? Когда банк планирует начать реализацию совместных проектов с Большим негосударственным пенсионным фондом?

– На первом этапе реализации ипотечной программы «Меткомбанк» принял решение сотрудничать со Свердловским агентством ипотечного жилищного кредитования, региональным представителем федерального АИЖК. Это достаточно серьезная организация, которая реализует ипотечные программы в 68 субъектах федерации и имеет наработанные механизмы и стандарты проведения ипотечных сделок, в ней созданы соответствующие нормативы документооборота, основанные на опыте работы по всей территории России. Сотрудничество с АИЖК позволяет «Меткомбанку», до 2004 года не разрабатывавшему собственных схем столь долгосрочного кредитования физических лиц, подготовить персонал и инфраструктуру к работе с таким сложным продуктом, каким являются ипотечные кредиты. Мы решили не изобретать велосипед, а использовать стандарты, выработанные одним из лидеров данного рынка.

Сейчас банк действует по стандартной схеме, предложенной АИЖК: предоставляет кредит, после чего федеральное агентство ипотечного кредитования выкупает у него закладную на квартиру. В перспективе мы планируем развивать свою ипотечную программу, в том числе и за счет сотрудничества с негосударственным пенсионным фондом, о чем я уже говорил ранее. На сегодняшний день наш НПФ пока не имеет возможности выкупать закладные обязательства по ипотечному кредитованию, но уже в ближайшее время он такую возможность получит. Кроме того, существуют варианты взаимодействия и без выкупа закладных, а также целый ряд федеральных программ, обеспечивающих механизм рефинансирования долгосрочных кредитов. Безусловно, на определенном этапе реализации ипотечной программы могут быть задействованы и собственные средства банка.

– На кого рассчитаны ипотечные кредиты «Меткомбанка», кто станет их основными потребителями? В каких городах будут реализованы ипотечные программы банка?

– В первую очередь, нас, конечно же, интересуют территории, на которых присутствуют предприятия наших стратегических партнеров. Это Екатеринбург, где расположено сразу несколько объектов, принадлежащих группе «Ренова», Каменск-Уральский, Краснотурьинск, Североуральск.

Потребителями ипотечных кредитов, в первую очередь, станут именно работники этих предприятий. На то существует целый ряд причин. Во-первых, таким образом мы можем быть уверены в платежеспособности нашего заемщика, что страхует наши риски, во-вторых, предоставляя механизмы для улучшения жилищных условий, банк выполняет определенные социальные обязательства перед своими партнерами, повышая лояльность их рабочих.

– Будет ли «Меткомбанк» выдавать кредиты только на приобретение готового жилья, или он планирует выход на смежные рынки кредитования строительства новых жилых объектов с последующей продажей квартир в них по ипотечным схемам?

– Да, безусловно, мы предполагаем участие банка в финансировании жилищного строительства. Такое участие станет вторым этапом развития нашей ипотечной программы, реализация которого начнется в первом квартале 2005 года, после того, как будут подведены предварительные итоги реализации первоначальных планов в данной сфере. Кроме того, наше участие в этих программах будет зависеть от принятия Государственной Думой пакета из 27 «жилищных» законов, о которых я говорил ранее. Если ситуация будет складываться благоприятным для банка образом, мы выйдем на рынок жилищного строительства, причем, возможно, с несколькими программами.

Дело в том, что строительная отрасль является одной из точек роста современной российской экономики, и нормы прибыли строительных организаций оказываются значительно выше, чем во многих других отраслях экономики. Темпы роста данной отрасли выше, чем в среднем по стране: если в прошлом году по области было введено в эксплуатацию 780 тысяч квадратных метров жилья, то в этом – уже 850 тысяч. И эти показатели будут расти. Однако жилищному строительству не хватает средств для развития: сейчас порядка 80% жилья возводится на условиях долевого строительства, 5% – на собственные средства строительных организаций, и только 15% – за счет внешних инвестиций. Нам интересно, используя свой потенциал, поучаствовать в строительных проектах и, соответственно, распределении этой прибыли.

Во-первых, банк планирует кредитование на покупку строящегося жилья. В среднесрочной перспективе объемы этого сегмента значительно превысят объемы вторичного рынка. Уже сегодня две из трёх заявок на участие в ипотечной программе связаны с желанием взять кредит на приобретение строящегося жилья. Пока такие заявки мы удовлетворить не можем, но планируем со временем предложить кредитные продукты для участия в долевом строительстве. Отработав варианты кредитования участия в долевом строительстве жилья, мы подойдем к выработке механизма взаимодействия с компаниями-застройщиками, в результате которого сможем создать комплексный продукт. Он будет включать в себя предоставление кредита строителям на первоначальный цикл возведения дома (это достаточно «короткие» деньги, срок кредитования не превысит полутора-двух лет). Дальнейшее строительство будет вестись за счет дольщиков, взявших ипотечные кредиты. В результате строительная компания получит необходимый ресурс для завершения строительства и получения своей нормы прибыли. Этот проект мы готовы начать реализовывать уже в следующем году.

– Каковы перспективы развития данного направления деятельности банка? Сколько ипотечных кредитов планируется выдать до конца года? В следующем году?

– До конца года мы предполагаем выдать в качестве ипотечных кредитов порядка 6 миллионов рублей. Уже на сегодняшний день у банка сформированы заявки по вторичному рынку на сумму порядка 4,5 миллиона рублей, поэтому запланированный объем мы, конечно, выполним.

В следующем году мы рассчитываем увеличить эту сумму на порядок. Сейчас банк планирует бюджет на следующий год, и объемы ипотечного кредитования в нем будут предусмотрены на уровне 50-60 миллионов рублей. Так как большую часть кредитов мы планируем выдать в городах области, где цены на квартиры значительно ниже, чем в Екатеринбурге, а средний размер ипотечного займа составляет порядка полумиллиона рублей, это будет означать 100-120 квартир, приобретенных в кредит.