Начало 2005 года стало этапным для развития строительной отрасли в стране. С 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации, немногим раньше — Градостроительный кодекс РФ, в те же сроки введён и ряд других законов, заметно изменивших правовое регулирование в этой сфере. О том, что именно изменилось и как это отразилось и ещё отразится на развитии строительного комплекса Екатеринбурга, на функциях органов местного самоуправления, на жизни граждан, поведал в беседе нашему корреспонденту заместитель главы города по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий. Предлагаем вниманию читателей его комментарии по наиболее существенным из затронутых тем.


О жилищном законодательстве


- Перемены весьма существенные, многое меняется в корне. Это касается, например, того, как прописаны в Жилищном кодексе вопросы, связанные со сносом и предоставлением жилья при новом строительстве на площадках, занятых ранее другими объектами недвижимости. В первую очередь это коснётся людей, живущих в домах барачного типа и индивидуальных домах. Если раньше следовало предоставлять жильё по социальной норме всем нанимателям, всем собственникам сносимого жилого помещения и ещё компенсировать им потери, связанные с уничтожением зелёных насаждений и т.д., то сейчас схема, закреплённая федеральным законодательством (я подчеркиваю, что это не местная прихоть, а именно законодательство федерального уровня), иная.


Если человек проживает в квартире на условиях найма, то ему предоставляется новое жильё, не уступающее сносимому по площади, количеству комнат независимо от количества прописанных и проживающих. Если же человек, чьё жильё попадает под снос, является его собственником, то ему выплачивается компенсация в соответствии с рыночной стоимостью этого жилья или по согласованию предоставляется квартира. Последнее во многих случаях может оказаться более предпочтительным, поскольку под снос идут главным образом ветхие строения, рыночная стоимость которых очень низкая.


Меня часто спрашивают, возможна ли обострённая реакция на введение этих норм со стороны части горожан. Я занимаюсь строительством и от прогнозов в иных сферах предпочёл бы воздержаться. Что же касается вопросов моей компетентности, то могу привести такой пример: своими глазами видел документ о том, что гражданину принадлежит 1/248 (одна двести сорок восьмая!) часть дома площадью 40 квадратных метров. То есть по старому закону, чтобы снести этот домишко, надо было бы построить для всех фиктивно в нём прописанных (многие из которых на самом деле жильём и так обеспечены) как минимум 100-квартирный дом. Какому застройщику это по средствам? Естественно, подобные дома обречены были стоять, пока не развалятся, представляя угрозу для реально живущих в них людей и не давая застраивать площадки, освоение которых принципиально важно для развития города. Так что с попытками иных хитрецов отхватить за чужой счёт кусок пожирнее давно пора было кончать.


В то же время соблюдение прав людей, действительно живущих в таких домах и действительно нуждающихся в получении жилья взамен сносимого, будет контролироваться органами местного самоуправления, которым законом предписано решать вопросы сноса. Во всяком случае, никто из нас не пойдёт на то, чтобы выбрасывать людей на улицу. Ну а кроме нас есть ещё и суд, который, думаю, в спорных ситуациях будет исходить из объективной оценки всех обстоятельств.


О градостроительных новшествах


— Градостроительный кодекс — это вообще новый документ, который детально прописал действия всех участников строительного процесса: застройщиков, органов государственной власти и местного самоуправления, органов государственной вневедомственной экспертизы и Госарх-стройнадзора и т. д. Среди важнейших новшеств -требование заключения государственной экспертизы, которая должна в обязательном порядке проводиться по подавляющему большинству проектов и предварять выдачу разрешения на строительство. Исключение сделано для индивидуальных и блокированных жилых домов до трёх этажей, некоторых типов производственных и иных объектов. Полный их перечень содержится в 49-й статье Кодекса.


Кодекс определил схему выдачи разрешения на строительство, перечень необходимых для этого документов, но не уделил достаточного внимания регламентации этапа, предшествующего собственно строительству. А это весьма объёмистый цикл, в который входят освобождение площадки, её ограждение, устройство временных помещений для строителей, вынос коммуникаций, инженерно-геологические и экологические изыскания и многое другое, не связанное непосредственно с реализацией проекта будущего здания. То есть кто-то должен дать разрешение на проведение этого цикла работ ещё до получения результатов экспертизы проекта. Если мы не урегулируем данный вопрос своими подзаконными актами, не примем на себя в связи с этим определённую ответственность, то может возникнуть неразбериха, которая затормозит строительство в нашем городе.


В итоге обсуждения этой проблемы с президиумом Ассоциации строителей Екатеринбурга, с широким кругом специалистов строительной отрасли мы, исходя их положений Гражданского кодекса (ст. 747) и Строительных норм и правил, определили исчерпывающий перечень работ на данном этапе, и я подписал соответствующий приказ, который доведён до застройщиков. В нём, в частности, сказано и об ответственности застройщика в том случае, если он вознамерится на этой стадии выйти за обозначенные рамки, приступить к строительству.


О защите интересов дольщиков


- В законодательном пакете есть Закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, реакция на который в обществе неоднозначна. Главное достоинство этого закона в том, что он впервые по-настоящему защитил права дольщиков (инвесторов). С другой стороны, некоторые меры, в нём прописанные, на мой взгляд, излишне жёсткие. Хотя при таком количестве обманутых вкладчиков и обманутых дольщиков некоторый перегиб именно в эту сторону, пожалуй, оправдан.


Мы уже насмотрелись на «пирамиды», возникающие порой при долевом строительстве, на деятелей, которые спекулируют на остроте такой первостепенно важной для многих людей проблемы, как проблема жилья. Что, например, означает несвоевременный ввод жилого дома, возводимого на средства дольщиков? Что застройщик пользуется чужими денежными средствами, кредитуется, таким образом, на свою основную деятельность за счёт людей, которые обещанный им конечный продукт не получают. В новом же законе за срыв сроков строительства предусмотрены очень серьёзные штрафные санкции. К тому же возводимый объект недвижимости и земля под ним передаются дольщикам в залог до момента государственной регистрации готового объекта.


Также в законе подробно описано, что должен сделать застройщик, прежде чем он получит возможность приступить к строительству с долевым участием. В частности — представить правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство, полученное в соответствии с Градостроительным кодексом, и проектную декларацию, в которой должны быть отражены баланс предприятия, сведения об учредителях, о построенных ранее объектах и другая информация, позволяющая дольщику судить о застройщике с максимальной полнотой и объективностью. Причём декларация должна быть опубликована в СМИ не менее чем за две недели до начала приёма средств дольщиков.


О праве местной власти


— Все эти законы неразрывно связаны. И самое главное, что мы сегодня понимаем, какие полномочия на какой уровень, на какой орган возложены по ходу всего строительного процесса и подготовки к нему. Отчётливо видны и функции, закреплённые за муниципальными органами. Это, прежде всего, административный контроль за этажностью возводимых зданий, за их функциональным назначением, за тем, чтобы площадки соответствовали проектам организации строительства, в том числе по критериям чистоты.


Ну а после окончания строительства именно муниципалитет выдаёт разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Без такого разрешения территориальное подразделение федеральной регистрационной службы не зарегистрирует здание как объект недвижимости, не зафиксирует право собственности, без чего невозможно ни рассчитаться квартирами с дольщиками, ни продать объект, ни сдать его в аренду. И кто сегодня этого не понимает, кто с целью сократить время и получить максимальную прибыль пытается самовольно зайти на площадку или самовольно провести реконструкцию, тот сам себе яму копает, потому что добиваться узаконивания задним числом — это огромная потеря времени и денег.


Поостеречься следует не только застройщикам, но и собственникам квартир, которые, согласно новому Жилищному кодексу, не вправе делать перепланировку без согласования, без расчёта устойчивости не только конструкций, которые затрагиваются в процессе работы, но и здания в целом. Теперь органы местного самоуправления, выявляя подобные случаи, могут либо узаконить перепланировку, если будут представлены необходимые заключения, либо потребовать восстановить первоначальную планировку в определённый срок. А если собственник не выполнит это требование, оно будет выполнено новым собственником, купившим помещение на аукционе, на который оно может быть выставлено решением суда. Слабым утешением для бывшего владельца будет то, что сумму, вырученную от продажи квартиры, ему возвратят -за вычетом, разумеется, расходов на всю эту процедуру. Я не думаю, что суд в ситуации, когда поставлена под угрозу безопасность других жильцов дома, будет долго колебаться перед вынесением решения об изъятии квартиры у нарушителя закона, ибо в противном случае ответственность за возможные последствия он возьмёт на себя.