В течение последнего года рынок недвижимости в России все больше привлекает внимание инвесторов. Основная причина такого внимания — последовательная политика правительства, направленная на развитие экономики. Эти тенденции дают экономистам основание полагать, что власть сможет создать условия, необходимые для развития рынка недвижимости в стране.

Уже сейчас создана базовая правовая основа, необходимая для начального развития рынка недвижимости, — это Гражданский кодекс РФ, законодательство о приватизации квартир и создании кондоминиумов, о приватизации предприятий и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Тем не менее, до полноценного рынка недвижимости в России еще далеко. Достаточно динамичным является только рынок жилых помещений, который составляет около 80% сделок. Значительно отстает предложение коммерческой недвижимости; практически отсутствует оборот промышленной недвижимости и земельных участков.

Рынок объектов жилой недвижимости получил бурное развитие лишь благодаря бесплатной приватизации квартир. Формирование же рынков коммерческой и промышленной недвижимости замедлено из-за затрудненности выкупа участков под предприятиями и строениями, тем более что администрации области и города до сих пор не могут разобраться, кому принадлежит городская земля. Среди других негативных тенденций можно упомянуть монопольное право государства на распоряжение ресурсами в сфере недвижимости и отсутствие у него стимулов для эффективного использования недвижимости. Кроме того, процесс приватизации земли определяется политикой государственных и муниципальных органов власти, учет объектов недвижимости и регистрация прав на нее неоправданно усложнены, используются нерыночные методы оценки недвижимости для целей налогообложения. В результате сегодня практически невозможно купить недвижимость для коммерческого или промышленного использования на территории города.

Проблемы инвесторов

Предприниматели, которые собираются вложить средства в недвижимость, сталкиваются с весьма серьезными трудностями. Обзор этих проблем — тема для серьезного и большого исследования, поэтому здесь мы приведем только самые основные. Одной из ключевых проблем можно назвать ненадежность прав собственности на недвижимость. Незавершенность приватизации объектов недвижимости, когда само здание приватизировано, а участок под ним остался в государственной собственности, — это обычный случай. Как правило, земельный участок передается собственникам строений на правах муниципальной аренды или пользования без возможности им распоряжаться. А поскольку арендатор не может отказаться от пользования участком, он оказывается в зависимом положении и вынужден соглашаться с произвольными изменениями условий договора арендодателем. Кроме того, Гражданский кодекс РФ рассматривает земельный участок не как основу недвижимости, а как приложение к существующему строению. И, более того, действующее законодательство не гарантирует права сегодняшних собственников на недвижимое имущество. Причина — в том же ГК РФ, который предоставляет право любому из бывших владельцев истребовать имущество от его сегодняшнего собственника. ГК РФ не дает собственнику никаких прав на сохранение имущества, предоставляя лишь право на денежную компенсацию за счет прежнего продавца. Эти проблемы в законодательстве препятствуют созданию нормально функционирующего рынка земельных участков. Однако такой рынок существует полулегально, его участники вынуждены использовать обходные пути, например, передачу прав бессрочного пользования. Такая ситуация невыгодна ни участникам рынка, которые несут дополнительные издержки, ни государству, которое теряет возможные инвестиции, недополучает налоги и несет потери от неэффективного использования участков.

Следует заметить, что ситуация на вторичном рынке жилья отличается от остальных секторов рынка в лучшую сторону. Предпосылками для этого являются упрощенный порядок приватизации квартир по сравнению с земельными участками, бесплатная приватизация и достаточно четкое законодательное регулирование в этой области. Сегодня подавляющее большинство квартир находится в частной собственности, что значительно уменьшает количество проблем для инвесторов, которые вкладывают деньги в приобретение жилых помещений. Достаточно стабильный спрос на жилье вместе со сложившейся тенденцией постоянного повышения цен на квартиры обеспечивают компаниям, осуществляющим вложения в этот сектор, стабильный доход.

Население

Традиционно в большинстве развитых стран мира приобретение жилья в кредит является основной формой решения жилищной проблемы для населения. В Екатеринбурге и Свердловской области постоянно проводятся эксперименты с накопительными схемами приобретения жилья или с покупкой его в рассрочку. С 1994 г. реализуются программы областного и муниципального жилищных займов, в прошлом году получили квартиры участники областной программы приобретения жилья в рассрочку на 20 лет, совсем недавно начата реализация городской программы создания ссудно-сберегательного строительного товарищества. В Екатеринбурге работает Ипотечный центр, который успешно кредитует участников долевого строительства. Однако все эти программы носят ограниченный характер, не всегда привлекательны с финансовой точки зрения, рассчитаны на достаточно обеспеченных граждан и несут высокие риски для участников. Коммерческие банки, со своей стороны, предоставляют ипотечные кредиты неохотно и очень редко, на короткий срок и под высокие проценты. Для большинства населения такие кредиты недоступны еще и по той причине, что заемщикам требуется предоставить справку о кредитоспособности, и далеко не все желают легализовать свои доходы.

За последние два года в Екатеринбурге объем еженедельного предложения на рынке жилья сократился более чем в два раза — с 10,5 тысяч объектов в мае 1999 г. до 4,5 тысяч в апреле 2001 г. В то же время средние по городу цены за 1 кв. метр общей площади выросли тоже в два раза — с 210 долл. в декабре 1999 г. до 420 долл. в апреле 2001 г. Сложившиеся тенденции позволяют предположить, что одновременное сокращение предложения и рост цен будут продолжаться и дальше. Для рынка, на котором 80% сделок носят обменный характер, это означает только одно: с течением времени все меньшее количество жителей Екатеринбурга будет получать возможность улучшить или как-то изменить свои жилищные условия. Таким образом, развитие рынка жилья Екатеринбурга имеет отрицательную социальную направленность. В этой связи можно привести пример с программой «Государственные жилищные сертификаты». Ее участники еще летом прошлого года могли рассчитывать на приобретение жилья в Екатеринбурге при относительно небольшой доплате. Сегодня Екатеринбург, а также Березовский, Верхняя Пышма, Первоуральск для этой категории покупателей практически закрыты. Десятки жилищных сертификатов возвращены Министерству финансов их владельцами из-за невозможности приобрести на них жилье.

Проблему ухудшения конъюнктуры рынка жилья можно разделить на две составляющие — низкий платежеспособный спрос на жилые объекты, возникший из-за несоответствия темпов роста стоимости жилья темпам роста доходов населения, и несовершенство того комплекса технологий по работе с жилыми объектами, который существует сегодня на рынке (продажа, приобретение, инвентаризация, регистрация прав и т.п.). Этот комплекс не защищает рядовых граждан в достаточной степени от возможности потерять собственность.

Не менее серьезная проблема — повышенные риски на рынке жилой недвижимости. Необходимо заметить, что риски присутствуют в любой хозяйственной деятельности, однако не все участники рынка готовы адекватно на это реагировать. В частности, риэлторские компании не смогли быстро адаптироваться к новой ситуации — сокращению предложения, усложнению порядка оформления сделок. Как результат — рост сроков подбора обменных вариантов, построения так называемых цепочек (до 3-4 месяцев и более). Кроме того, понизилась вероятность реализации таких сделок. Участились случаи задержек возврата авансов по сделкам, не состоявшимся по вине продавца, повышения продажной цены на 10-20% за день до совершения сделки. Риэлторская компания часто совершает сделку с тем покупателем, который дал большую цену, несмотря на то, что уже получен аванс от другого покупателя. Это вызывает отток потенциальных продавцов и покупателей с рынка, а те из продавцов, кто остался, пытаются компенсировать свои риски постоянным повышением цен предложения.

Решить проблему платежеспособного спроса населения на объекты жилой недвижимости можно путем широкого внедрения доступных схем ипотечного кредитования. Но при этом источником концентрации ресурсов должен быть не открытый рынок капиталов, а автономно действующая система целевых сбережений граждан. Срок кредитования не должен превышать 2-3 лет, размер ежемесячных взносов заемщика на погашение кредита должен определяться на этапе накопления, при этом документального подтверждения размера доходов не требуется.

Если учесть, что среднемесячный доход на семью в Екатеринбурге по данным Облкомстата составляет не более 5000 руб., то даже однокомнатная квартира стоимостью на сегодня около 300000 руб. для большинства граждан остается недоступной. Но при использовании обменных вариантов, когда привлекаются средства от продажи старого жилья и полученные кредитные ресурсы, покупательная способность населения значительно возрастает. Для снижения рисков при приобретении недвижимости следует максимально сократить срок реализации объекта и, в первую очередь, исключить возможность построения «цепочек». Для этого в финансовый оборот на вторичный рынок жилья необходимо вовлекать краткосрочные ипотечные кредиты по коммерческим процентным ставкам. В этом случае значительное число потенциальных покупателей не будет связано необходимостью прежде, чем купить любой объект, продать свое жилье. В то же время, на рынок выйдут продавцы, не связанные необходимостью встречной покупки. Это создаст условия для перехода от «цепочек» к продаже жилья в обычном порядке. В целом такие мероприятия не повысят покупательную способность населения, но резко снизят риски. Кроме того, применение такой схемы финансирования создаст широкое поле деятельности для кредитных организаций.

К сожалению, решение некоторых проблем, сложившихся на рынке жилья, возможно только на уровне законодательства. Передача земельных участков во владение собственникам строений, внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, гарантирующих права собственника, отмена неоправданных ограничений гражданского оборота земельных участков, законодательная защита прав приобретателя недвижимости, решение проблем налогообложения недвижимости, совершенствование законодательства о регистрации прав на недвижимость, разграничение государственной собственности на землю — без решения этих вопросов формирование цивилизованного рынка недвижимости невозможно. Решающую роль должны сыграть профессиональные общественные организации участников рынка недвижимости. Речь идет не о лоббировании интересов бизнеса, а о защите интересов клиентов, а в конечном итоге — всего общества.

По материалам конференции «Особенности и перспективы регионального рынка недвижимости»