Инвестиционные компании предлагают застройщикам и девелоперам новый инструмент финансирования – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Большинство игроков рынка недвижимости пока не спешат применить эту схему для своих проектов.

Как создать ПИФ недвижимости и привлечь инвестиции?

Почему застройщики не пользуются этим инструментом активно?

Каковы преимущества в схеме финансирования строительства через ЗПИФН?

Эксперты: Виталий Калугин, директор по управлению активами ИФК «Уником Партнер»; Сергей Буйволенко, заместитель генерального директора холдинга «Нова Групп»; Валентин Дунай, директор УК «Маяк Эссет Менеджмент»; Евгений Костарев, генеральный директор ИФК «Еврогрин»; Евгений Кусков, вице-президент Thor Capital Group, Inc.; Виктор Немихин, директор екатеринбургского филиала ИК «БрокерКредитСервис»; Николай Савин, президент риэлтерского союза «МАН»; Константин Селянин, генеральный директор уральского филиала ИК «Аккорд-Инвест»; Вячеслав Трапезников, заместитель генерального директора Губернской строительной компании; Олег Ярушин, адвокат юридической конторы «Михайлович и партнеры».

Столичные УК начали привлекать деньги в фонды недвижимости еще два года назад. Застройщики стали проявлять активный интерес к этому инструменту после вступления в силу новой редакции закона о долевом строительстве. Если раньше брать деньги дольщиков для воплощения проекта можно было еще на стадии котлована, то сегодня строительная компания не имеет права начинать продажи будущих квартир без всех разрешительных документов. Дольщиков «наградили» такими правами, что застройщики стали бояться «потребительского экстремизма»: любой дольщик при желании может в судебном порядке добиться приостановления строительства объекта, а это чревато для компании-застройщика многомиллионными убытками1. Кроме того, банки, которые финансируют строительство, становятся субсидиарными ответчиками по обязательствам застройщика, если у него возникают проблемы. В результате произошло ужесточение требований к выдаче заемных средств и увеличение процентных ставок. На этом фоне закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) стал рассматриваться в качестве альтернативы финансирования строительства. Однако пока случаи обращения местных застройщиков и девелоперов к данному инструменту единичны: отпугивает новизна схемы финансирования через ПИФ и отсутствие практики успешных проектов.
Управляющие компании сформировали предложение для застройщиков

Схема ПИФов сегодня активно применяется на фондовом рынке – инвесторам предлагается приобрести паи фондов, вкладывающих в акции или облигации. «В отличие от ценных бумаг, инвестиции в недвижимость – более надежный актив, – говорит Евгений Костарев, генеральный директор ИФК «Еврогрин». – В 1998 г. индекс РТС за два дня упал в 35 раз, а стоимость недвижимости сократилась в полтора раза – и за два месяца после дефолта».

Сегодня на местном рынке уже сформировался класс estate-инвесторов – частных и институциональных, предпочитающих вкладываться в недвижимость. Олег Ярушин, адвокат юридической конторы «Михайлович и партнеры»: «Купить напрямую недвижимость не всегда выгодно. Например, у инвестора $50 тыс. Один квад­ратный метр коммерческой недвижимости стоит $2-2,5 тыс., но покупать 20 кв. м. в офисном центре не имеет смысла. Некоторые агентства сегодня практикуют покупку объекта коммерческой недвижимости для нескольких своих клиентов. Инвесторы регистрируют на себя права собственности и владеют зданием все вместе. Смысл фонда – собрать не 10 инвесторов, а 100-200». Однако пока всего 10% пайщиков ПИФов недвижимости – частные лица. Как правило, в ПИФ инвестируют девелоперы, банки, страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и т.д.

Виктор Немихин, директор екатеринбургского филиала ИК «БрокерКредитСервис», рассказывает, что больше половины работающих ПИФов созданы под конкретные задачи различных предприятий. «Чаще речь идет не о привлечении инвесторов, а о структурировании собственного имущественного комплекса. Если компания владеет недвижимостью, логично собрать это все в один внутренний фонд и передать в управление. Собственники выкупают паи, и у них на балансе будут просто ценные бумаги. Есть схемы, когда даже в структуре холдинга компании платят УК арендную плату, потом получают инвестиционный доход от изменения стоимости пая». Подобную схему решили использовать в УК «Маяк Эссет Менеджмент». Пока предприятие находится в стадии создания ЗПИФН, Валентин Дунай, директор УК «Маяк Эссет Менеджмент», апеллирует к опыту московского ГУМа: «Два года назад его владельцы создали свою УК и перенесли весь имущественный комплекс в ПИФ. Затраты на эту операцию составили 20 млн руб., но в итоге благодаря пробелам в налоговом законодательстве удалось сэкономить как минимум пятую часть налогов на имущество». Инвесторами ПИФа недвижимости УК «Маяк Эссет Менеджмент» станут компании холдинга – в основном негосударственные пенсионные фонды. В то же время УК рассчитывает привлечь в проект и частных инвесторов. Еще одна местная управляющая компания недвижимости – «Еврогрин» – намерена апробировать схему ЗПИФН внутри холдинга: объектом финансирования станет возводимое аффилированной с ИФК «Еврогрин» строительной компанией офисное здание в центре города.

Федеральные управляющие компании, не привязанные к конкретным застройщикам, пробуют финансировать объекты за счет привлечения денег с рынка – обращаясь к розничным инвесторам. УК «БрокерКредитСервис» готовится к финансированию строительства бизнес-дома «Павловский» в Челябинске. Формирование под этот проект фонда «Таганай-инвест» объемом в 30 млн руб. закончилось в октябре текущего года. Срок инвестирования в ЗПИФН – 2 года. Ожидаемая доходность для инвесторов, по оценкам специалистов УК, составит около 30% в год. Присматривается к объектам недвижимости в Екатеринбурге и УК «Аккорд Эссет Менеджмент».

Со своим предложением к застройщикам и девелоперам вышла американская компания Thor Real Estate Management LLC, управляющая Фондом Фондов Thor Real Estate Fund. Фонд зарегистрирован на Британских Виргинских островах и в силу своей специфической структуры способен аккумулировать деньги как иностранных, так и российских инвесторов. Управляющая компания фонда отбирает объекты для инвестиций в области недвижимости по всему миру. Процесс инвестирования происходит путем покупки паев «региональных» фондов недвижимости, созданных для девелоперов в регионах при участии группы Thor. После того как управляющая компания выбирает застройщика (девелопера) и предполагаемый объект инвестиций, специально под такого застройщика создается американская УК, которая на 50-90% принадлежит структурам застройщика. Евгений Кусков, вице-президент Thor Capi­tal Group, Inc., рассказывает, что подобная схема отрабатывается и с одним из игроков местного рынка недвижимости. По словам г-на Кускова, с момента выхода группы компаний Thor на российский рынок с новым продуктом (международные паевые фонды недвижимости) в начале текущего года по указанной схеме уже создано и создается 12 фондов с региональными девелоперами, главным образом в России, а также в Казахстане и Китае.

Застройщику невыгодно формировать собственные фонды недвижимости

Представители местных инвестиционных и управляющих компаний отмечают, что застройщики проявляют повышенный интерес к ЗПИФам. Евгений Костарев: «К нам постоянно приходят и просят дать деньги на проект. Нередко это просто группы инициативных людей, которые каким-то образом получили землеотвод и хотят на нем что-то построить. Обращений от крупных и серьезных застройщиков пока единицы». Константин Селянин, гендиректор уральского филиала ИК «Аккорд-Инвест», поясняет, что, рассматривая предложение застройщика, УК должна ответить на вопросы: как и сколько денег можно получить от инвестиций в этот объект и насколько вхождение в него юридически безопасно для УК и пайщиков. Фирма-застройщик, убежден Константин Селянин, должна приходить к УК и доказывать, почему именно ее проект интересен для инвестора. «Но пока строительные предприятия считают, что УК должны за ними гоняться и предлагать свои деньги», – посетовал г-н Селянин.

Константин Селянин рассказывает, что порой застройщики просят помочь им самостоятельно сформировать управляющую компанию, которая также могла бы собирать деньги инвесторов для финансирования собственных объектов: «Они пытаются схему долевого участия приблизить к схеме ПИФов, модифицировав ее. Менеджер УК должен найти самый лучший объект. В случае если УК принадлежит застройщику, конечно, менеджер выберет ее объект, который может быть и не самым лучшим. Инвесторы серьезно задумаются над тем, стоит ли им нести деньги в такой фонд». Сергей Буйволенко, заместитель генерального директора холдинга «Нова Групп», уверен, что создание собственной УК предполагает большую прозрачность финансовых потоков – инвесторы знают, на какой объект тратит деньги застройщик.

Олег Ярушин считает, что строительные компании не всегда способны создать при себе такую структуру: «Это дополнительные расходы на совершенно другой бизнес». Евгений Кусков сообщил, что организация фонда под ключ, включающая в себя не только регистрацию и получение международной лицензии, но и маркетинг, продвижение фонда, экспертизу первых проектов, а также наполнение денежными средствами для реализации первых проектов, обходится клиентам в $115 тыс.: «При адекватной внутренней норме доходности первого проекта 35% годовых и выше эти затраты окупаются практически уже с первого привлеченного нами же под управление УК $1 млн».

Как рассказал «ДК» Николай Савин, президент риэлтерского союза «МАН», раньше они рассматривали возможность создания собственной УК: «Но это очень дорогое удовольствие. УК требует уставный фонд около 20 млн руб., ряд высококлассных и высокооплачиваемых специалистов. По моим прикидкам бюджет создания УК – около $1 млн. Поэтому мы решили пользоваться услугами уже работающих на этом рынке компаний». Г-н Савин сообщил: МАН ведет переговоры с немецкими и китайскими УК, а также с местными управляющими компаниями. Создать ЗПИФН предполагается под офисный центр.

Четыре причины, мешающие застройщикам активно применять ПИФы

Первая причина, заставляющая девелоперов отворачиваться от ЗПИФН, – отсутствие опыта применения этого инструмента. Сегодня в России зарегистрировано 57 фондов недвижимости, и только один из них завершил полный цикл финансирования объекта и погасил паи инвесторов.

Вторая причина – застройщика заставляют фиксировать свою маржу. При финансировании через банк застройщик может самостоятельно формировать свою доходность, увеличивая стоимость квартир. УК заинтересована в увеличении стоимости пая и обеспечении доходности своих пайщиков. Виктор Немихин: «Банковские кредиты стоят денег, в случае с ПИФами заемные деньги «условно-бесплатные», хотя за это нужно делиться с УК и пайщиками прибылью. Чем больше будет «жадничать» застройщик, тем меньше будет доходность инвесторов и тем менее интересен этот инструмент будет для инвесторов. Если УК предложит инвесторам паи с доходностью 15% годовых, то их никто не купит».

На банковские кредиты пока приходится рассчитывать только крупным застройщикам. Остальные вынуждены обходиться собственными средствами либо просить помощи у частных инвесторов или иностранных банков. Вячеслав Трапезников, заместитель генерального директора Губернской строительной компании: «У нас есть два частных инвестора – один из США, другой из Европы, сотрудничаем с американскими банками. У иностранных частных инвесторов мы привлекаем деньги под 7% годовых, у банков – под 10%. Кроме того, частным инвесторам мы предлагаем стать акционерами созданной под проект компании, в результате они получают еще и доход в виде дивидендов. А формируя ПИФ, мы должны будем предложить рынку не менее 18% годовых». Также, замечает г-н Трапезников, отчитываться перед двумя стратегическими партнерами проще, чем перед УК и пулом инвесторов.

Третья причина отсутствия интереса к ПИФам недвижимости – неготовность застройщиков к тому, что их деятельность будут контролировать новые структуры. Как только застройщик начинает работать по схеме ЗПИФа, за его деятельностью следят УК, подконтрольные ФСФР, аудиторы, оценщики и т. д. И если раньше застройщики не были подконтрольны практически никому, то работа по новой схеме потребует прозрачности их деятельности. Виктор Немихин убежден, что игроки рынка недвижимости к этому просто не готовы: «Не секрет, что при долевке строительная компания контролирует финансовые потоки самостоятельно. В случае работы по закрытым ПИФам недвижимости УК контролирует каждый шаг застройщика, идет поэтапное финансирование строительства. УК может даже поменять застройщика в любой момент, если ее не устроит качество работы строительной компании».

Четвертая причина, останавливающая застройщиков использовать инструмент ПИФа, – неурегулированные вопросы с налогообложением пайщиков и ПИФов и с регистрацией прав собственности на недвижимое имущество. Олег Ярушин: «С одной стороны, в законе о паевых фондах говорится, что ПИФ может владеть объектами недвижимости на правах собственности. Но при попытках регистрации этих прав оказалось, что это сделать непросто, поскольку ПИФ – не юридическое лицо. А УК хоть и юридическое лицо, но не имеет права владеть недвижимостью».

Пробелы в налоговом законодательстве до сих пор делали этот инструмент особенно привлекательным для инвесторов и застройщиков. Первые могли экономить на НДС, а вторые – на налоге на имущество. Но сейчас МНС разрабатывает требования к ПИФам. Г-н Ярушин замечает, что если пайщики все-таки будут платить налоги и доходность ПИФа снизится на 3-5%, он не потеряет своей привлекательности для инвесторов: «Возможно, законодатели внедрят такую же схему, как на Западе. Например, я участник паевого фонда, проинвестировавшего строительство недвижимости. Затем фонд решает продать этот объект и, не выплачивая паи, купить другой, более привлекательный, при этом моя доля будет больше. Но так как я не получаю деньги вживую, я не плачу налоги, хотя и становлюсь богаче. Налог выплачивается, только когда я превращу свои паи в живые деньги».

Виталий Калугин, директор по управлению активами ИФК «Уником Партнер», считает, что если ПИФ не будет платить оба этих налога, как и раньше, то уже через год вся недвижимость может оформляться как принадлежащая ПИФам. «Если налоги будут взиматься, то инструмент станет эффективен только в тех проектах, которые будут иметь высокую отдачу – девелоперских проектах», – считает г-н Калугин.

ПИФы недвижимости могут стать популярными через 2-3 года

Но существуют и сторонники использования этого инструмента. Финансирование проектов через ЗПИФН, подчеркивает Николай Савин, открывает перед девелопером большие перспективы: «Если ПИФом управляет серьезная УК, то возможности привлечения денег под конкретный проект в принципе ничем не ограничены. Для нашего рынка они могут исчисляться миллионами долларов. Это большие деньги, и на них можно строить все что угодно – ТЦ, доходные дома, бизнес-центры. Если банки дают $100-500 тыс., то ПИФы – $1-5 млн. Кредит можно взять на 1-3 года, ПИФы же дают деньги на 5-10 лет. УК заинтересованы в том, чтобы формировать ПИФы и долго «качать» из проектов деньги – строить объекты, сдавать их в аренду. А банки предлагают короткие схемы, поскольку у них есть ограничения по пользованию чужими деньгами». Вячеслав Трапезников считает, что ПИФы могут получить серьезное преимущество перед банковскими кредитами, если смогут присоединяться к финансированию проектов на более ранних стадиях: «От идеи до выхода на площадку в среднем нужно меньше $2 млн. Эти деньги надо где-то взять. После того как я потратил эти средства, нужно еще где-то занимать, чтобы не превратить работы в долгострой. В идеале хочется, чтобы все деньги были сразу. Понять УК можно: они не могут давать деньги, не зная, что объект будет построен».

Но, как подчеркивает г-н Трапезников, например, разрешительное письмо главы города на 95% гарантирует застройщику, что объект будет построен: «Если бы УК выходили к нам с этой точки, было бы значительно интереснее». Представители инвестиционных компаний теоретически могут пойти на такой шаг, но им все-таки требуется «внятный» бизнес-план. Впрочем, требования к застройщикам могут быть и очень жесткими. Валентин Дунай подчеркнул, что его компания начинает серьезно рассматривать проекты, когда у застройщика есть все 15 разрешительных документов на руках.

Виктор Немихин считает, что при работе по схеме ЗПИФН застройщик существенно снижает свои риски: «Когда застройщик продавал квартиры сам, то он мог столкнуться с тем, например, что построили жилой дом, а через некоторое время какой-нибудь карьер рядом открыли. Наверное, цены на квартиры там будут ниже, чем он запланировал. Когда финансирование проекта идет через ЗПИФН, этот риск несут инвесторы. УК будет продавать квартиры по тем ценам, по которым сможет. При заключении договора с УК застройщик просто заложит свою норму прибыли».

По мнению Виталия Калугина, сегодня застройщики приглядываются к новому инструменту финансирования: «Пока у них есть финансовый жирок, накопленный в виде прибыли за последние 3-5 лет. Есть наработанные связи с банками, которые иногда на доверии кредитуют их под приемлемую ставку. Требуется, чтобы разорился серьезный проект по новому закону, чтобы банк попал на штрафные санкции».

мнение

Как защищены права инвесторов в случае банкротства застройщика?

Константин Селянин,генеральный директор уральского филиала ИК «Аккорд-Инвест»:

– ПИФ предполагает финансирование без залога. Конечно, это большой риск, и УК проводит тщательный анализ деятельности застройщика. Все вопросы защиты интересов инвесторов прописываются в договоре между УК и застройщиком. В частном порядке можно предложить застройщику внести залог. Можно финансировать лишь часть проекта и посоветовать привлечь дополнительные источники инвестиций. Мы понимаем, что застройщик верит в бизнес-проект, если он сам в него вкладывается. Поэтому, если он ведет финансирование объекта не только за счет денег фонда, но и за счет кредитов или собственных средств, это повышает его ответственность как заемщика. Для нас это лучший вариант.