С 2006 года на территории РФ начнут действовать новые ставки земельного налога, а с 2008-2009 года планируется ввести аналогичный налог на недвижимость

Новые стандарты налогообложения будут отличаться от существующих тем, что их расчет планируется производить на основе рыночной стоимости земли и недвижимости, в то время как сейчас расчет производится исходя из оценочной стоимости БТИ. Учет, оценка и определение формы собственности каждого земельного участка и объекта недвижимости включаются в единый государственный кадастр.

земельный налог

По состоянию на 2005 год составление земельного кадастра на территории РФ завершено. Об этом сообщило Федеральное агентство кадастра и объектов недвижимости (Роснедвижимость). В то же время, оценщики отмечают, что на практике работа по учету земель все еще продолжается. «Нужно различать участок, поставленный на кадастровый учет, и участок выявленный, сообщил директор компании «Котляров ОРГ» Максим Котляров. — Например, в Екатеринбурге порядка 90 тысяч земельных участков, их проинвентаризировали, то есть определились с правом, видом и площадью. Но главная проблема в том, что пока только у 25-30% из них имеются легальные землепользователи, арендаторы или собственники, у которых оформлены права собственности или пользования». В связи с этим, по мнению экспертов, приоритетным направлением деятельности местной власти сейчас является поставка участков на учет, что означает появление налоговых платежей.

Для городской администрации это тем более актуально, так как в 2006 году по плану министерства финансов Свердловской области Екатеринбург должен собрать земельного налога на сумму 1386 миллионов рублей, даже при том, что муниципальные власти считают это требование невыполнимым. «По нашим расчетам реальный уровень составляет 890 миллионов рублей», — заявил заместитель Главы Екатеринбурга Владимир Крицкий.

По его словам, во-первых, для многих категорий налогоплательщиков это новый вид налогового сбора, значит, объем сбора заведомо будет меньше. Во-вторых, при определении налогового потенциала министерство финансов, грубо говоря, взяло всю территорию города и умножило на среднюю кадастровую стоимость, посчитав улицы, дороги и остальные участки земли, которые не являются объектами налогообложения и не «дадут» средств в бюджет. В третьих, министерство предъявило максимальную ставку налога, предусмотренную законодательством. То есть для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, предоставленных для личного подсобного хозяйства, предполагаемая ставка налога составила 0,3% от кадастровой стоимости; для участков, отнесенных к землям специального назначения, к землям в составе производственных зон в поселениях, занятых объектами обрабатывающего производства — 1,5%; занятых индивидуальными жилыми домами, предоставленных гражданам для индивидуально-жилищного строительства — 0,15%. «В то же время, администрация Екатеринбурга планирует, что налоги не будут установлены на максимальном уровне для всех категорий земель», — отметил Владимир Крицкий.

В то же время, не все удовлетворены налоговыми ставками. «Учитывая тот факт, что методика расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земли, еще не выработана, введение земельного налога вызовет усиление нагрузки на предпринимателей», — заявил депутат Городской думы Олег Хабибуллин.

По его словам, это приведет к массовым неплатежам за землю. «А поскольку в каждом стандартном договоре аренды содержится пункт, согласно которому если арендатор не платит в течение двух платежных периодов, то арендодатель имеет право изъять землю. То есть, если задержится разработка методики расчета арендной платы за землю, исходящей из ее кадастровой стоимости, это может привести к массовым переделам земельной собственности в Екатеринбурге», — отметил Олег Хабибуллин.

Депутат Гордумы Лев Ковпак считает, что повышение в сегодняшней ситуации ставок земельного налога автоматически повышает аренду. Поэтому разработка новой методики расчета арендной платы за землю, исходящей из ее кадастровой стоимости, должна быть закончена в ближайшее время. «Введение для объектов торговли ставки земельного налога в 1,2% от кадастровой стоимости земли означает увеличение налоговой нагрузки на эти объекты на 252%, — отмечает Лев Ковпак. — Мы не должны забывать, что 30% жителей Екатеринбурга заняты на предприятиях малого и среднего бизнеса, которому мы уже подняли в этом году налоги. Увеличение нагрузки на этих предпринимателей приведет к тому, что они будут вытеснены с рынка розничной торговли Екатеринбурга крупными федеральными и иностранными сетями».

Как сообщили в Уральской палате недвижимости, в настоящее время для земельных участков, занятых жилищным фондом, помещениями, являющимися общим имуществом в многоквартирном доме, объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, предоставленных для жилищного строительства, назначена ставка налога 0,02% от кадастровой стоимости участка.

Для земельных участков, занятых объектами торговли, общественного питания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, автосервисами, административно-управленческими зданиями и помещениями, кредитно-страховыми организациями, кинотеатрами, досугово-развлекательными центрами и боулингами — 1,2%. Для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, предоставленных для личного подсобного хозяйства, ставка налога составила 0,3% от кадастровой стоимости; для участков, отнесенных к землям специального назначения, к землям в составе производственных зон в поселениях, занятых объектами обрабатывающего производства — 1,5%; занятых индивидуальными жилыми домами, предоставленных гражданам для индивидуально-жилищного строительства — 0,15%. Для прочих земельных участков предположительно ставка налога будет равна 0,6% от кадастровой стоимости.

«Этот налог должен стать бюджетоформирующим. Плательщиками по нему являются те физические и юридические лица, у которых земля находится в собственности, в постоянном и бессрочном пользовании», — заявил председатель земельного комитета администрации Екатеринбурга Михаил Жабреев.

налог на недвижимость

Если работу по формированию земельного кадастра можно считать завершенной, то всероссийский перечень объектов недвижимости пока находится в разработке. Пока стоимость квартиры физического лица все также определяется по инвентаризационной стоимости недвижимости, принадлежащей юридическому лицу, — по балансовой стоимости. По прогнозам Федеральной службы кадастра полный перечень объектов недвижимости будет составлен к 2007-2008 годам. То есть система налогообложение начнет действовать в 2008-2009 годах.

Оценщики полагают, что если говорить о стоимости, которая ляжет в основу кадастра, то тут существует некоторая неточность, допущенная законодателем. Дело в том, что во всех проектах документов сегодня фигурирует такое понятие как оценочная стоимость. Однако существуют стандарты оценок, которые содержат закрытый перечень видов стоимости, который нельзя расширять. В него водят: рыночная, ликвидационная, инвентаризационная стоимость, стоимость воспроизводства, замещения, специальная стоимость, стоимость объекта с ограниченным рынком и стоимость для налогообложения. «Мы видим, что в этом списке нет понятия «оценочная», — отмечает Максим Котляров. — Между тем, существует ст. 7 закона об оценочной деятельности, которая говорит, что если из договора или нормативного акта не понятно, о каком виде стоимости идет речь, — читать рыночная».

В то же время ряд экспертов полагает, что вряд ли для формирования системы налогообложения будет использоваться рыночная стоимость недвижимости в чистом виде. Ведь цена объектов постоянно меняется в связи с обстоятельствами, а значит, придется регулярно проводить оценку заново.

Но в любом случае, по мнению участников рынка, все идет к тому, что оценочная стоимость будет в несколько раз больше, чем инвентаризационная. Достаточно привести такой пример: сейчас БТИ считает стоимость квадратного метра в ценах 1984 г. с индексом 26. В результате, например, 50-метровая квартира на Ботанике стоит порядка 100 тыс. руб. при реальной стоимости 1,5 млн. руб. рыночной. То есть сейчас разрыв составляет 15-20 раз, и его будут сокращать.

В настоящее время Депутаты Городской думы Екатеринбурга единогласно приняли решение об установлении на территории муниципального образования «город Екатеринбург» налога на имущество физических лиц.

«Общая сумма поступлений в бюджет Екатеринбурга по этому налогу за 2006 года составит 44 миллиона 832 тысячи рублей. Рост поступлений по сравнению с текущим годом составит 914 тысяч рублей. Это незначительное увеличение», — заявил в ходе заседания начальник ФБУ администрации Екатеринбурга Андрей Корюков.

По его словам, сумма налога на имущество физических лиц будет высчитываться исходя из инвентарной стоимости квартир, а не из рыночной. Это уменьшает сумму налога во много раз.

Согласно ставкам налога на имущество физических лиц, которые вступят в силу с 1 января 2006 года, для обладателей недвижимого имущества, стоимость которого, согласно оценке БТИ (Бюро технической инвентаризации), не превышает 300 тысяч рублей, ставка налога составит 0,1%.

Недвижимость, которая оценивается от 300 до 500 тысяч рублей, будет облагаться налогом в 0,25%. При стоимости недвижимости, превышающей 500 тысяч рублей, налог составит 2,5 тысячи плюс 1% от стоимости своей (?) недвижимости.

По словам начальника ФБУ администрации Екатеринбурга Андрея Корюкова, так как инвентаризационная стоимость порядка 90% приватизированного жилья в Екатеринбурге не превышает 300 тысяч рублей, налог на имущество для владельцев таких квартир составит не более 300 рублей.

Но все-таки, по мнению аналитиков, деприватизация не имеет смысла. Не стоит отказываться от актива, который имеет цену в несколько десятков тысяч долларов. Гораздо проще сменить его на объект меньший по площади или находящийся в другом районе. Если речь идет о владельце с ограниченными возможностями, например, пенсионере, можно заключить договор пожизненной ренты, когда за квартиру платит какая-либо организация, которая становится собственником жилья после смерти хозяина.

выводы

Государство вводит налоги на землю и недвижимость на основе их стоимости, приближенной к рыночной. Эти изменения коснутся не только крупных предприятий, но и малого бизнеса, и, в первую очередь, населения, более 70% которого приватизировало свои квартиры, а значит автоматически стало собственником не только жилья, но и земельного участка «под ним». Стоимость жилья по рыночной оценке, как показывают расчеты, в десятки раз превышает стоимость из расчетов БТИ. По мнению экспертов, это значит, что и налог будет больше. При этом многие специалисты полагают, что государство предпочтет сохранить социальное спокойствие и не увеличивать налоговую ставку в разы. Также аналитики считают, что власть не станет значительно увеличивать нагрузку на малый бизнес.