Ипотечное кредитование первичного жилья пока не массовое явление. Но повышенный интерес к этому продукту со стороны потребителей и поиск застройщиками новых источников финансирования уже через два года могут сделать ипотечное кредитование жилья мощным инструментом привлечения денег в строительство и ключевым звеном сбытовой политики застройщика.

Что мешает банкам массово кредитовать долевку?

Почему застройщики пока не готовы работать по ипотечным схемам?

Может ли ипотечное кредитование стать источником финансирования для застройщиков?

эксперты: Виктор Викин, председатель кооператива ЖСК «Бажовский»; Роман Горулев, заместитель председателя правления Свердловского Губернского банка; Кирилл Ляшенко, начальник отдела реализации компании «Наш дом»; Виктор Мезрин, начальник отдела недвижимости компании «Стин Вест»; Юрий Моисеенко, заместитель председателя правления СКБ-банка; Дмитрий Потурайко, заместитель управляющего филиалом банка «УралСиб»; Юлия Самсонова, ведущий специалист по недвижимости компании «Нова-Строй»; Николай Сумин, заместитель директора по коммерческим вопросам компании «Уралэнергостройкомплекс».

Раньше ипотечное кредитование работало исключительно на рынке вторичного жилья, практически не охватывая сегмент новостроек. Заемщики и банки опасались рисков, связанных с оформлением прав собственности, с замораживанием строительства либо невыполнением финансовых обязательств застройщиком. Сейчас, несмотря на то что спрос на новостройки достаточно высок и они раскупаются еще на стадии котлована, многие застройщики, надеясь еще больше поднять объемы продаж и найти новый источник финансирования работ, идут на сотрудничество с банками по ипотечным программам. Рядовые граждане также оценили преимущества такого кредита для решения своих жилищных вопросов. Большинство заемщиков пока предпочитают вторичный рынок, поскольку механизм приобретения жилья на «вторичке» проще и надежнее. Однако, по подсчетам специалистов Национальной ипотечной компании, около 35% обратившихся в последнее время за кредитом клиентов интересовались именно покупкой квартир в новостройках.

Для банков более рискованно кредитование «первичного» жилья, чем «вторичного»

С самого начала развития ипотеки банки декларировали кредитование первичного жилья. Но продукты ипотечного кредитования долевого строительства окончательно оформились в конце прошлого года. СКБ-банку, одному из учредителей Свердловского агентства по жилищному ипотечному кредитованию (САИЖК), начавшему проводить ипотеку в массы, понадобилось полтора года для того, чтобы приступить к кредитованию долевки. Официально банк заявил об этом в августе текущего года, презентовав свой совместный проект с фирмой-застройщиком «Наш дом». Из выданной на тот момент банком тысячи ипотечных кредитов лишь 5% были предназначены для покупки первичного жилья. «Мы выдали кредиты тем клиентам, которым нельзя, как говорится, отказать. Массово мы не кредитовали «долевку», — уклончиво пояснил на пресс-конференции Юрий Моисеенко, заместитель председателя правления СКБ-банка. «За полтора года мы отработали процедуру, стандартизировали технологию и теперь готовы вывести этот продукт на массовый рынок», — добавляет Анна Самуилова, начальник отдела ипотечного кредитования СКБ-банка.

Многие банки приступили к кредитованию «долевки» после того, как вступила в силу новая редакция закона о долевом строительстве и застройщики стали отказываться от этой схемы финансирования. Впрочем, ряд кредитных организаций обратились к этому продукту до изменений в законе. Столь поздний выход банков на рынок кредитования первичного жилья объясняется несколькими причинами. Первая заключается в том, что кредитование нового жилья — рискованнее «вторичного». «Готовое жилье, покупаемое на вторичном рынке, — объект недвижимости, который может быть заложен банку, — рассказывает Дмитрий Потурайко, заместитель управляющего филиалом банка «УРАЛСИБ». — Мы давно «отточили» схему выдачи кредитов под эти объекты. После того как банк выносит положительное решение для заемщика (готов выдать ему кредит на определенную сумму), у человека есть два месяца, чтобы подобрать себе вариант квартиры, которую он может приобрести». К этому процессу банки нередко подключают агентства недвижимости, которые помогают проверить «юридическую чистоту» квартиры и подготовить всю необходимую документацию для будущего собственника жилья. «Мы страхуем жизнь и потерю трудоспособности того, кто берет у нас кредит, страхуем квартиру и делаем титульное страхование для избежания трудностей, если вдруг по каким-то юридическим причинам сделка приобретения квартиры может стать недействительной. И когда человек приносит нам весь набор документов, связанных с приобретаемой квартирой, мы заключаем с ним договор, по которому эта квартира после покупки становится предметом залога в банке», — поясняет г-н Потурайко.

Раньше главная сложность приобретения квартиры в строящемся доме была в том, что она не могла выступать предметом залога, поскольку не имела статуса собственности до того момента, пока дом не сдан госкомиссии. Роман Горулев, заместитель председателя правления Свердловского Губернского банка: «Сейчас появилась норма, что договор долевого участия регистрируется и банк может взять его в качестве обеспечения. Когда это прописало законодательство, банки стали выдавать ссуды на приобретение жилья в строящихся домах». При кредитовании «долевки» на этапе строительства банк получает в залог не объект недвижимости, а права требования на определенную квартиру. У некоторых банков для подстраховки рисков на этапе строительства ставка по кредиту для дольщиков приближается к ставкам по потребительскому кредиту и равна 19%. На втором этапе, когда дом сдан, кредит трансформируется в стандартный ипотечный и ставка по нему снижается до 14-16%. Кроме того, иногда застройщики не спешат предоставить банку финансовую или другую документацию по проектам. Обычно это происходит, если у компании проблемы с разрешительной документацией, из-за чего дом явно не будет принят госкомиссией в срок. При анализе нередко выясняется, что многие проекты несостоятельны в долгосрочной перспективе. «Без проведения комплексного юридического, репутационного и финансового анализа для банка все застройщики — темные лошадки. Банки боятся, что с застройщиком может что-то случиться и проблемы перенесутся на дольщиков и на банк. А в таких случаях залоговая масса только частично сможет покрыть требования дольщиков и, соответственно, банка: обычно возводится меньше этажей, чем собрано денег. Я уже не говорю о том, что этот объект, может быть, вообще никогда не будет достроен и деньги потеряют все. И такие случаи по рынку есть», — говорит Роман Горулев.

Сроки строительства — самый больной вопрос для банков. Поэтому к застройщикам кредитные учреждения предъявляют очень жесткие требования. Дмитрий Потурайко: «Во-первых, мы заставляем застройщика доказать легитимность строительства, во-вторых, проверяем его деловую репутацию, чтобы не было ситуаций, когда собранные на жилье деньги исчезают. Мы не хотим, чтобы наш должник оказался без квартиры. Существуют риски — дом не будет достроен, он будет достроен не вовремя, стоимость строительства резко повысится, могут произойти неприятности. Когда заключаем договор с застройщиком, требуем прописывать его ответственность. Таким образом, мы защищаем не только банк, но и, в первую очередь, нашего клиента-заемщика. Кроме того, мы настаиваем на введении в договор штрафных санкций за невыполнение сроков строительства. Мы не выдадим кредит, если в договоре дольщика и застройщика есть пункт, который позволит застройщику увеличить стоимость взноса по собственному желанию». Многие кредитные организации призывают заемщика на этапе работ на объекте застраховать строительные риски. Деньги заемщик получает на основании согласованного с застройщиком инвестиционного договора, в котором указывается, что квартира приобретается на заемные средства и с момента оформления права собственности на нее переходит банку-кредитору в качестве залога.

По прогнозам банкиров, доля кредитов, выдаваемых на приобретение нового жилья, будет расти. «Сегодня в общей доле кредитов они уже занимают около 30-35%, исходя из числа обращений заемщиков», — заявил Дмитрий Потурайко.

Интерес застройщиков к кредитованию долевки сдерживается высоким спросом на жилье

Некоторые застройщики сейчас задумываются о применении схем ипотечного кредитования еще до начала продаж возводимого ими жилья, считая их дополнительной возможностью увеличить продажи. Юлия Самсонова, ведущий специалист по недвижимости компании «Нова-Строй»: «Копить деньги бессмысленно, поскольку стоимость квадратного метра растет ежемесячно. Кредит обходится примерно в 18% годовых в рублях, а квартира за год дорожает на 30-40%. Выходит, что это все равно выгоднее, чем гнаться за квадратным метром». Как сообщила Юлия Самсонова, фирма сама обратилась к ряду банков, чтобы те разработали соответствующий продукт для их клиентов.

Когда банк проверил застройщика и подписал с ним соглашение на ипотечное кредитование, для заемщика это важный фактор надежности строительной организации. В результате дольщик больше доверяет ему и может внести всю сумму за квартиру сразу, что хорошо и для дольщика, поскольку стоимость квартиры будет зафиксирована и застройщик ее не сможет менять — последний получает деньги на работы в полном объеме. Николай Сумин, заместитель директора по коммерческим вопросам компании «Уралэнергостройкомплекс»: «Когда дольщик вносит платежи за квартиру частями, то его квартира в итоге все-таки дорожает за счет увеличения стоимости строительных материалов. Поэтому ему выгоднее принести все деньги сразу. Но таких людей может быть один из 50. Мы не хотим терять клиентов, которые не в состоянии выплатить большую сумму до окончания строительства. Сейчас мы готовы к внедрению схемы ипотечного кредитования дольщиков по всем нашим объектам».

Несмотря на перечисленные выгоды ипотечного кредитования «долевки», застройщики считают, что пока этот продукт скорее дополнительный сервис, нежели реальный инструмент увеличения продаж. Кирилл Ляшенко, начальник отдела реализации компании «Наш дом»: «Мы пошли на соглашение с банками по инициативе клиентов. Но сегодня у нас примерно по 2-3 договора на 100-квартирный дом. И это не на каждом объекте». Юлия Самсонова отмечает, что за 8 месяцев работы по ипотечному кредитованию «долевки» жилье с помощью этой схемы решили приобрести всего 50 человек — это лишь малая доля в общем объеме продаж. «Когда к нам приходит дольщик и говорит, что у него может не хватить денег, мы советуем ему идти в банки, с которыми у нас заключен договор. В этом случае у него возникнет меньше проблем, потому что этот банк нас проверял, он знает наше финансовое состояние, историю, возможности и перспективы. Если банк «разбирает» дела застройщика с нуля — это займет больше времени, а так он проверяет только заемщика банка», — рассказывает г-н Ляшенко. Пока при столь незначительных объемах ипотечного кредитования дольщиков, как признается начальник отдела реализации компании «Наш дом», этот продукт их не особо привлекает. «Если мы не продадим этот процент квартир, которые идут по ипотеке, появятся другие люди — не с договором из банка, а с «живыми» деньгами», — поясняет Кирилл Ляшенко.

Слабый интерес застройщиков к банковскому продукту объясняется тем, что спрос на недвижимость сегодня значительно превышает предложение. Виктор Мерзин, начальник отдела недвижимости компании «Стин Вест», в то же время замечает, что пока ипотечные схемы кредитования первичного жилья наиболее актуальны в городах области. «Мы строим жилье в Новоуральске, там точно потребителям ипотечные кредиты нужны. Они просто не могут расплатиться с нами за 1-2 года, а мы не можем их финансировать. Но банки этого города не работают по кредитованию первичного жилья. Там и кредитование вторичного жилья — лишь единичные случаи».

Ипотечное кредитование первичного жилья может стать реальным инструментом увеличения продаж, если сами темпы жилищного строительства будут расти. Как считает Роман Горулев, это необходимое условие, чтобы сделать ипотечный продукт массовым: «В ипотеку рано или поздно зайдут все банки, начнут предлагать прекрасные условия, снизятся ставки. Если нового жилья будет появляться мало, то и ипотека может подстегнуть рост цен и на первичное, и на вторичное жилье, а это сузит сегмент потенциальных заемщиков».

Застройщики готовы рассматривать ипотечное кредитование как источник финансирования стройки

После того как с 1 апреля текущего года вступил в силу закон о долевом строительстве, фактически сделавший схему нежизнеспособной для застройщиков, они стали искать новые источники финансирования. На смену «долевке» в качестве средств финансирования строителей могут прийти займы в банках. Первый вариант, как признаются сами застройщики, менее привлекателен для них. «У нас была идея вначале строить дом на свои и привлеченные из банков средства, а потом продавать квартиры как вторичное жилье. Если мы станем покрывать расходы по кредиту, это в конечном счете приведет к высокой стоимости квартиры», — говорит Юлия Самсонова. Впрочем, хоронить долевку, возможно, рано. Строители неустанно лоббируют внесение поправок в 214-й ФЗ, так щедро наградивший дольщиков правами и увеличивший риски застройщиков. Из сообщений различных СМИ стало известно, что Ассоциация строителей России подготовила предложения по внесению поправок в закон о долевом строительстве. Сергей Круглик, глава Росстроя, говорит, что поправки в закон о долевом строительстве могут быть приняты Госдумой уже в декабре этого года. В том случае, если эти поправки войдут в силу, банковские продукты кредитования первичного жилья будут набирать популярность.

Однако действительность для застройщиков такова, что пока единственной юридически чистой схемой финансирования строительства стали Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Сегодня у них еще есть резерв объектов, строящихся по схеме долевого участия. Его хватит года на два. Под объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля, договоры с клиентами застройщики не заключают. Юлия Самсонова: «Сейчас мы уже переходим на схему жилищных кооперативов. И здесь с кредитованием будет большая проблема. Человек покупает пай и становится участником кооператива. Ему нечего дать банку в залог, здесь нет конкретной квартиры, поэтому банки с этими схемами не работают. Мы еще не внедрили проект. У нас только состоялись сырые разговоры с банками». Сами банкиры признаются: выстраивание новых продуктов кредитования пайщиков — вопрос времени. Впрочем, некоторые застройщики уже активно предлагают банкам собственные схемы. Виктор Викин, председатель кооператива ЖСК «Бажовский», рассказывает: сейчас они приступают к застройке микрорайона из 12 домов. «Мы намерены продавать 90-95% квартир в наших домах по ипотечной схеме. Мы исходим из того, что сегодня людей, не решивших свой квартирный вопрос и имеющих 100% денег на приобретение жилья, практически не осталось». Сейчас ЖКС ведет активные переговоры с банками, предлагая им с помощью ипотечного кредитования жилья таким образом профинансировать строительство. «Наша схема проста: мы закладываем банку свое незавершенное строительство, у нас выполнено около 30-35% строительно-монтажных работ, которые сейчас уже оцениваются в $6 млн, передаем все 38 разрешительных документов на строительство, проектную документацию. По сути, делаем один залог на всех своих пайщиков», — поясняет г-н Викин. После того как банк берет у застройщика залог, кооператив направляет своих пайщиков в банк. Кредитная организация даже без первого взноса заключает с ними договор на кредитование. Суммы кредитов, выдаваемых на приобретение квартир, переходят на счет кооператива, который находится в том же банке. По убеждению Виктора Викина, риски для банка в этой схеме малы: кредитная организация может отслеживать то, куда уходят деньги со счета кооператива, контролировать целевое использование кредитных ресурсов.

Выгоды финансирования строительства по ипотечной схеме для банков очевидны. «На нас выходят застройщики, которые хотят строить целые кварталы, и они понимают, что под это им потребуются деньги. Если они наладят схемы работы с использованием ипотеки, то смогут отправлять к нам физических лиц, мы будем их кредитовать, а застройщики — получать деньги для финансирования строительства. При этом застройщик практически оптом продает свои квартиры, в банке заявки на кредит обрабатываются потоком, что сокращает операционные издержки. В свою очередь, для заемщиков значительно упрощается процедура и сокращается срок оформления кредита», — говорит Дмитрий Потурайко. Роман Горулев считает, что если застройщик приводит в банк ощутимый поток клиентов, то можно договориться по схеме, когда банк сможет кредитовать не только тех физических лиц, по которым будет положительное решение кредитного комитета, но и заемщиков, которые по требованиям банка не проходят, в том случае, если застройщик будет выступать по ним поручителем.
детали

Как будет снижаться ставка по ипотечному кредиту

Концепция развития системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, одобренная правительством, предполагает постепенное снижение ставок кредитования. По утверждению генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки, предполагается, что в 2006 г. ставка составит 12%, в 2008-м — около 10%, а в 2010 г. достигнет 8% годовых в рублях. В случае дополнительного увеличения уставного капитала АИЖК в текущем году ставка будет снижена уже с начала 2006-го.