Когда Правительство РФ только начинало пенсионную реформу, многие граждане России были не готовы к тому, что им самим придется задумываться о том, как сохранить свою будущую пенсию. В первые два года после реформы большинство россиян оставались «молчунами», то есть теми, кто, получив так называемое «письмо счастья», никак не отреагировал.
В 2005 году все больше людей осмысленно подходит к проблеме собственных пенсионных накоплений. Граждане забирают деньги у государственной управляющей компании и несут их в частные. И текущий год, по мнению специалистов, впервые покажет высокую доходность от деятельности Негосударственных Пенсионных фондов, а стало быть, и некоторую гарантию сохранности пенсионных накоплений.
НПФ добиваются высокой доходности различными путями. Некоторые, и к ним относится НПФ «Стратегия», считают наиболее выгодным на сегодняшний день вкладывать средства в недвижимость.
«Инвестиции в строительство на сегодняшний день самый выгодный способ размещения средств, в том числе и для пенсионных фондов. Недвижимость — самый надёжный и ликвидный продукт, и он не подвержен никаким колебаниям, как, например фондовый рынок, который может вырасти на 50%, а потом упасть на 100%», считает президент негосударственного пенсионного фонда «Стратегия» Петр Пьянков.
«Государство сделало самое главное, выпустив джина из бутылки, освободив операции с жильем от НДС. Это сделало недвижимость финансовым инструментом, сравнимым с облигациями, векселями, только с гораздо более высокой доходностью. Поэтому на этот рынок пришли банки, инвестиционные компании, пенсионные фонды, обладающие гигантскими деньгами. Цены на нефть растут, количество денег у населения увеличивается, банки снижают процентные ставки — все это вызывает лавинообразный спрос на ипотечные кредиты», — заметил П. Пьянков.
Далеко не все представители НПФ согласны с таким мнением. Как правило, недвижимость они рассматривают как один из надежных инструментов инвестиций, но не в коем случае не единственный.
«Инвестиции в строительство — один из надежных инструментов вложения денег», — считает финансовый директор негосударственного фонда «Семейный» Елена Озарина.
«Но такое вложение должно сопровождаться юридической экспертизой, не допускающей нарушения законодательных норм. Мы тоже вкладываем деньги в недвижимость. Но необходимо отметить, что есть и другие, не менее надежные инструменты вложения средств. Поэтому высказывание Петра Пьянкова, назвавшего инвестиции в строительство самым выгодным способом размещения средств, я нахожу слишком смелым и не совсем с ним согласна», — отмечает Е. Озарина.
Зачастую НПФ пока просто не готовы к таким дорогостоящим вложениям.
«Для того, чтобы размещать средства в строительстве нужно иметь достаточно ресурсов, которых у нас в настоящее время нет, так как наш фонд находится только в начале пути», — заявил президент негосударственного пенсионного фонда «Уралвагонозаводский» Владимир Задорожный.
Другие считают более надежным инструментом ценные бумаги.
«Может быть, инвестирование в строительство и эффективно с точки зрения господина Пьянкова, но все должно следовать установленным нормам. У нас фонд серьезный. Пока мы, Екатеринбургский филиал, не вкладываем самостоятельно пенсионные накопления граждан, этим занимается вышестоящая структура. Но даже если мы и будем вкладывать, то только в ценные бумаги субъекта Российской Федерации», — считает заместитель директора Екатеринбургского филиала негосударственного пенсионного фонда «Благосостояние» Светлана Александрова.
Заместитель управляющего Пенсионного фонда РФ по Свердловской области Салтанат Бахтикиреева считает, что НПФ могут вкладывать средства в те инструменты, какие считают нужным, только бы не нарушали закон.
«Если негосударственные пенсионные фонды не нарушают прав, установленных законодательством, никто не запретит им вкладывать средства в строительство», — отмечает Салтанат Бахтикиреева.
«На Урале есть Федеральная служба по финансированию, которая осуществляет контроль над деятельностью негосударственных пенсионных фондов. Если НПФы не нарушают законодательство, то не может быть отрицательного отношения к любым их вкладам, в том числе и к инвестициям в строительство», — утверждает С. Бахтикиреева.
Среди участников рынка превалирует мнение, что важна не эффективность какого-то одного инструмента инвестирования, а сбалансированность между разными.
«Для негосударственных пенсионных фондов важен не один единственный, даже очень хороший, инструмент для размещения пенсионных резервов, а важна сбалансированность размещения по степени риска и доходности. Недвижимость хороший инструмент, но не может быть единственным», — отмечает исполнительный директор НПФ «Образование» Алла Захарова.
«Пока в портфеле нашего фонда нет недвижимости, но мы рассматриваем такую возможность, в частности, инвестиции в земельные участки под строительство. По структуре портфеля у нас сейчас преобладают ценные бумаги и банковские депозиты», — отметила А. Захарова.
«В Свердловской области и в целом в России есть НПФ, которые размещают пенсионные резервы в недвижимость. Но поскольку это длинные инвестиции, а НПФ уже приступают к выплате пенсий, то они должны использовать и другие инструменты для размещения резервов», — заключила А. Захарова.
Этого же мнения придерживаются и инвестиционные компании.
«Для негосударственного пенсионного фонда инвестиции в недвижимость не являются универсальными и тем более, исключительным способом вложения средств, который оправдывал бы себя в течение ближайших лет. Для фонда желательно не делать упор на какой-то один актив», — считает директор ЕФ ИК «Тройка-Диалог» Ираклий Кирия.
«У недвижимости есть свои плюсы и минусы. Во-первых, оценка ее является субъективным фактором. Во-вторых, ликвидность по недвижимости гораздо ниже, чем по ценным бумагам, которые обращаются на бирже. Ряд пенсионных фондов использует вложения в недвижимость, но это не является для них приоритетным направлением. Тем более, что на использование пенсионных накоплений законодательством наложены достаточно серьезные ограничения. Для фонда было бы более правильно, покупать не саму недвижимость, а паи паевого фонда, базовым активом которого является недвижимость», — отметил И. Кирия.
По его мнению, пенсионный фонд в первую очередь должен заниматься привлечением клиентов, пенсионеров и передавать эти средства в управление профессиональным управляющим.
Аналитики отмечают также, что, на данном этапе, пока большинство участников строительного рынка работает по договорам, заключенным по старому Жилищному Кодексу, более надежными являются вложения средств в землеотводы.
«Инвестиции только тогда становятся привлекательными для портфельных инвесторов, когда можно идентифицировать денежные потоки и их изменчивость, факторы, влияющие на эти потоки. Одним из таких факторов является земля, количество выделенных новых участков под застройку, где этот мониторинг, эта информация, да и многая другая по объектам недвижимости закрыта, поэтому этот рынок является привлекательным для информационно мотивированных участников: тех кто распределяет эти участки, тех кто обладает служебной информацией, тех кто контролирует весь строительный процесс с момента выделения участка до его реализации, включая поставщиков строительных материалов», — отмечает директор ЗАО ИК «Благодать-Секьюритиз» Всеволод Чащин, комментируя вопрос об инвестициях пенсионных резервов в недвижимость.
«На сегодняшний день формирование стоимости недвижимости выглядит следующим образом. С одной стороны закупочная цена для строителей, которая складывается из сметной стоимости постройки объекта недвижимости, с другой стороны, цена реализации потенциальным потребителям такой «продукции». Закупочные цены контролируют поставщики строительных материалов, оставляя подрядчикам маржу дохода, цену реализации контролируют заказчики или их агенты — посредники от агентств недвижимости. Так что этот бизнес привлекателен тем, кто сюда входит вертикально-интегрированной компанией», — считает В. Чащин.
«Стабильность любого вложения зависит от генерации потоков расходов на хранение и доходов от владения. Доход по недвижимости формируется от ренты (аренды, капитального лизинга), а расходы от эксплуатации —амортизация, коммунальные платежи. Современные технологии в строительной сфере повысили норму амортизации по недвижимости, а реформы в коммунальной сфере только поднимут стоимость таких расходов. Я думаю, что перспективней всё же вкладываться в землеотводы, но по ним ни мониторинга цены, ни прозрачного механизма формирования цены нет», — заключил В. Чащин.