Бюллетень «VIP-консультант» анализирует итоги развития спроса на рынке жилья в 2005 году.

В 2005 году в Екатеринбурге объем первичного рынка жилья составил 643,7 тысячи квадратных метров, что на 30% превышает аналогичный показатель 2004 года, в течение которого в городе было построено и сдано 493 тысячи квадратных метров жилой площади. Следует отметить, что в 2000 году данный показатель составлял 294 тысячи квадратных метров, и за последние 5 лет он увеличился более чем в два раза.

По итогам 2005 года Екатеринбург остается лидером по вводу жилья среди городов Свердловской области и занимает третью позицию по России после Москвы и Санкт-Петербурга.

Согласно данным администрации Екатеринбурга, больше всего жилых домов в 2005 году было построено в Верх-Исетском районе. На его территории возведено 170 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них 12 тысяч приходятся на индивидуальное жилищное строительство. 140 тысяч квадратных метров было построено в Чкаловском районе. Почти 10% от этой цифры также приходятся на индивидуальное, коттеджное строительство, так как на территории района расположено большое число пригородных поселков. Достаточное число многоэтажных домов в ушедшем году появилось и в центре Екатеринбурга, где активно идет процесс сноса ветхого жилья. Так, Ленинский и Кировский районы сдали в эксплуатацию 106 и 104 тысячи квадратных метров соответственно.

Самый низкий показатель ввода жилья, по оценкам администрации, сохранился в традиционно промышленных районах города — Железнодорожном (35 тысяч квадратных метров) и Орджоникидзевском (на Уралмаше и Эльмаше этот показатель составил 25 тысяч квадратных метров).

На 2006 год перед специалистами строительного комплекса города стоит задача построить и сдать в эксплуатацию 700 тысяч квадратных метров жилой площади.

сегментация рынка

Согласно статистике строительного комитета администрации Екатеринбурга, в городе, в основном, возводится многоэтажное жилье средней ценовой категории. Данные за 2004 год, предоставленные Уральской палатой недвижимости. Демонстрируют, что по доле площадей жилье эконом-класса занимало 38%, бизнес-класса — 59%, элитное жилье — 3%. По количеству возводимых зданий, эконом-класс занимал 47%, бизнес-класс — 51%, премиум-класс — 2%.

В 2005 году произошла смена в приоритетах потребителей. Сейчас участники строительного рынка отмечают, что жилье эконом-класса по уровню спроса вышло на первое место. «Жилье эконом-класса является одним из самых востребованных в Екатеринбурге», — считает генеральный директор ЗАО «Строительная компания «Астон» Константин Дроздов. Это мнение разделяют и представители компании «Атомстройкомплекс», которые полагают, что более дорогие квартиры уже нашли своего покупателя, и, хотя желающие приобрести жилье класса «бизнес» или «элит», безусловно, найдутся в таком мегаполисе как Екатеринбург, более дешевые помещения будут в ближайшее время пользоваться высокой популярностью у покупателей.

По словам Константина Дроздова, современный класс «эконом» — это совсем не тот уровень здания и планировки, на котором находятся, например, так называемые «хрущевки», построенные 50-70-х годах прошлого века. «Конечно, при строительстве домов этого класса используются самые дешевые материалы, там небольшие по площади квартиры (например, метраж однокомнатной квартиры будет 40 квадратных метров, а не 65 как в бизнес-классе), но и эти материалы уже относятся к новому поколению и обладают рядом свойств, которые не были знакомы строителям «хрущевок», — полагает Константин Дроздов.

Отметим, что, по оценкам екатеринбургских застройщиков, характеристики жилья класса-эконом выглядят следующим образом: это, в основном, панельные дома с типовыми планировками, стандартные по архитектуре, с квартирами площадью в среднем от 35 квадратных метров и потолками высотой от 2,5 до 3 метров. Стандарт трехкомнатной квартиры — от 80 квадратных метров.

Новые дома класса «эконом» строятся, в первую очередь, в таких районах как Ботаника, Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, Пионерский, Заречный, ЖБИ, Синие Камни, Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая Сортировка и Сибирский Шинный, Аппаратный, Совхоз, Лечебный, Старая Сортировка, Уктус, Компрессорный, Химмаш. То есть, одним из главных признаков жилья данного уровня является определенная удаленность от центра города.

Стоимость одного квадратного метра квартир эконом-класса на конец 2005 года, по данным строительной компании «NOVA-Строй», начиналась от 18 тысяч рублей.

Следует отметить, что критерии определения эконом-класса в Екатеринбурге значительно отличаются от аналогичных параметров «доступного» жилья в Москве. Например, одна из девелоперских компаний Москвы «Система-Галс» дала следующее определение эконом-классу: «Многоквартирные дома, построенные по индивидуальным проектам. Жилые комплексы эконом-класса имеют эффектный современный архитектурный облик и расположены либо в центре, но на площадке с некоторыми проблемами, либо в традиционно престижном районе. В жилье эконом-класса всегда присутствует очень развитая социальная инфраструктура, включающая бассейны, сауны, тренажерные залы, салоны красоты, детские игровые площадки, подземные гаражи. Отделка и качество строительства всегда высокого уровня с использованием материалов импортного производства и иностранных субподрядчиков. Обычно дома эконом-класса построены из пенобетонных или же керамзитобетонных блоков, очень редко из кирпича». Следует отметить, что в Екатеринбурге подобные стандарты применимы к жилью бизнес-класса. И в ближайшие годы к классу «эконом» подобные требования предъявляться не будут.

перспективы

Основным фактором определения стоимости для любой недвижимости является месторасположение жилых домов. В связи с этим эконом-класс, по мнению ряда аналитиков, выйдет за пределы «застроенных» районов Екатеринбурга на окраины города. «Новых районов эконом-класса (так сказать, «в чистом поле»), пока ещё нет. Но тенденция — именно к массовой застройке», — отмечают в компании «NOVA-Строй».

В связи с этим, большинство экспертов полагает, что развиваться предложение будет за счет строительства домов на окраинах Екатеринбурга, и в ближайшие годы начнется глобальное освоение периферийных районов города.

Высокий уровень спроса среди граждан со средним уровнем дохода обеспечит объемы продаж даже в отдаленных районах Екатеринбурга. Причем, существует мнение, что наиболее востребованным будет не эконом-класс, а так называемое «социальное» жилье.

«Понятие «социальное жилье» подразумевает строительство небольших жилых помещений, в которых площадь однокомнатных квартир не превышает 40 квадратных метров, двухкомнатных — 50 квадратных метров, трехкомнатных — 80 квадратных метров. Именно такое жилье, расположенное в «спальных» районах города, пользуется сегодня наибольшим спросом, — сообщил президент риэлтерского союза центра недвижимости «МАН» Николай Савин. — Несомненно востребованным остается жилье класса «эконом». Например, в 2005 году мы выступили в роли инвесторов при строительстве двух (уже сданных в эксплуатацию) жилых объектов уровня «эконом»: здание площадью 10 тысяч квадратных метров на улице Вайнера и дом в 6,5 тысячи квадратных метров на улице Сулимова».

вторичный рынок

Ситуация, сложившаяся на вторичном рынке жилой недвижимости Екатеринбурга, во многом аналогична тем процессам, которые наблюдаются на первичном рынке. Статистика сделок купли-продажи показывает, что сегодня востребовано наиболее дешевое жилье. Это демонстрирует рост цен «вторички». Например, в Городском комитете по приватизации, продаже и обмену жилья отмечают традиционно высокий интерес покупателей к однокомнатным квартирам. Специалисты отмечают, что, как это ни парадоксально, данная тенденция может привести к активному увеличению стоимости недвижимости в низко-ценовых категориях. В частности, цена однокомнатных квартир в 2005 году возросла на 22,3%, а четырехкомнатных — только на 18,6%. Возможно, считают эксперты, стоимость квадратного метра в жилье класса «эконом» будет расти быстрее, чем в квартирах классов «бизнес» и «элит». В целом, по данным Уральской палаты недвижимости, в 2005 году рост стоимости «квадрата» на первичном рынке Екатеринбурга составил 18%.

При этом аналитики УПН отмечают, что в ближайшие месяцы продолжится рост цен на жилье в Екатеринбурге. Это связано с тем, что в большинстве сегментов рынок в городе остается ненасыщенным. Однако резкого увеличения стоимости жилых помещений не ожидается.

По мнению аналитиков, фактором, определяющим развитие рынка в ближайшее время, станет жилищное кредитование. Развитие ипотечных программ приведет к повышению возможности приобретения жилья, причем наиболее востребованным станет жилье эконом-класса.

выводы

Жилищный рынок Екатеринбурга сегодня не насыщен, что поддерживает высокий спрос, а значит и высокую стоимость жилого «квадрата». В настоящее время на вторичном рынке цена 1 квадратного метра доходит до тысячи долларов и выше. Небольшой процент городского населения способен приобрести элитное жилье, но в то же время общий уровень благосостояния вырос, жители могут приобретать квартиры, пусть и невысокой стоимости. В связи с этим, аналитики отмечают повышение интереса к «дешевым» квартирам класса «эконом».
Это явление объясняется, кроме того, двумя факторами: во-первых, постепенным снижением количества объектов, заселяющихся по схеме долевого строительства, во-вторых, низким процентом сделок купли-продажи жилья посредством ипотеки (в 2005 году они не превысили 5% от общего числа сделок). Если раньше схемы долевого строительства позволяли производить выплаты за квартиру в течение длительного времени, и часть покупателей шла за счет этого на покупку более дорогостоящего помещения, то теперь данная система не работает, что также ориентирует покупателей на более дешевое жилье.