На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил начальник отдела экономики, тарифной политики и реформирования ЖКХ министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области Георгий Александрович Резвов

— Георгий Александрович, в 2006 году все собственники должны выбрать способ управления своим домом – какие способы существуют сегодня?

— Жилищный Кодекс РФ предусматривает три способа управления жилым домом: самоуправление, создание товарищества собственников жилья или иного потребительского кооператива и найм управляющей компании.

Первый способ — самоуправление подразумевает, что все собственники квартир собираются и выбирают поставщиков жилищно-коммунальных услуг. С моей точки зрения, этот вид управления актуален только для загородных коттеджей или небольших домов, которые, как правило, находятся на окраинах городов. Дело в том, что в многоквартирных домах прийти к единому мнению, особенно в вопросах содержания и ремонта жилья, практически невозможно — слишком много заинтересованных сторон.

Если собственники не хотят брать на себя груз ответственности по подбору поставщиков услуг ЖКХ и дальнейшему взаимодействию с ними, они могут нанять управляющую компанию, которая решит данную проблему, заключит необходимые договоры и будет следить за их исполнением и со стороны поставщиков и со стороны потребителей. Этот способ также имеет ряд недостатков. Во-первых, принимать решение о найме управляющей компании в целом и выборе какой-либо конкретной компании в частности, должно собрание собственников, то есть опять речь идет о том, что множество людей должны прийти к единому мнению. Во-вторых, после выбора компании, договор с ней должен заключить каждый собственник, а типового соглашения, к сожалению, нет. Притом, если собственник не согласен с решением собрания, он все равно вынужден принять его. Хотя, при наличии доказательств, что собрание проводилось не по правилам, оговоренным ЖК, гражданин имеет право оспорить это решение в судебном порядке.

Самым эффективным способом управления, на мой взгляд, является найм управляющей компании, но не от лица всех жильцов дома, а от лица товарищества собственников жилья. ТСЖ является юридической организацией, и решение о его создании также принимается на общем собрании собственников, которые передают ему право управления домом. В принципе ТСЖ имеет возможность самостоятельно заключать договоры с поставщиками услуг и подрядчиками, но это подразумевает высокую грамотность членов товарищества и его председателя. В настоящее время в Свердловской области более 400 ТСЖ и возникает вопрос — где взять столько председателей, способных профессионально отстаивать интересы своего дома? Поэтому, наиболее продуктивным является найм ТСЖ управляющей компании. В этом случае, УК заключает соглашение с товариществом, а не с каждым жильцов в отдельности и при грамотном договоре оптимизируется система уплаты налогов. В этом случае председатель ТСЖ возлагает на себя только организационные обязанности и, в зависимости от договора, может получать оплату за свою деятельность со стороны управляющей компании.

— Можно ли сказать, что рынок управляющих компаний в Екатеринбурге/Свердловской области сложился? Есть ли в реальности у собственника выбор или пока он существует только теоретически?

— Рынок управляющих компаний в Свердловской области и Екатеринбурге можно назвать развивающимся, хотя основные его черты уже определились. Управляющие компании ведь не берутся из пустоты, — это либо новые игроки с частным капиталом, но таких, пока не много, либо преобразовавшиеся службы заказчика и иные предприятия жилищно-коммунального комплекса, находившиеся ранее в муниципальной собственности.

Конечно, нужно отметить, что в отдаленные районы области, где уровень доходов населения низок, а состояние жилого фонда и приборов учета крайне неудовлетворительное, управляющие компании идти не спешат и это серьезная проблема, но в крупных городах таких игроков уже несколько и между ними складываются конкурентные отношения.

В общей сложности в области сегодня активно действует около 150 управляющих компаний, в Екатеринбурге — порядка 15. К сожалению, в настоящее время, на данный вид деятельности отсутствует лицензия, поэтому объявить себя управляющей компанией может любая организация, которая таковой себя заявит. За счет этого, количество игроков может в какой-то момент увеличится, а вот качество услуг будет сомнительным, поэтому собственникам нужно с осторожностью подходить к выбору управляющей компании.

В целом, я думаю, что полностью рынок управления жилищным комплексом оформиться к концу 2006 года, так как после 1 января 2007 года на территории РФ будет введено конкурсное управление.

— Действительно, если собственники не смогут до конца 2006 г. выбрать форму управления, какая организация будет им управлять? Можно ли после 1 января 2007 года поменять форму управления?

— Отношения между муниципалитетом и собственниками, не выбравшими способ управления, регулируются постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом». То есть, муниципалитет, по указанным в постановлении правилам, проводит конкурс и победившая компания берет на себя управление зданием, вне зависимости от желания собственников. Жильцы просто извещаются о факте передачи их дома в управление данной организации и уже не имеют права голоса.

В дальнейшем они могут прийти к соглашению о форме управления домом, но сменить компанию или отказаться от ее услуг смогут только через год — именно на этот срок заключается соглашения с любой УК.

После 1 января 2007 года собственники квартир смогут сменить форму управления тогда, когда посчитают это необходимым.

— Если в доме часть квартир приватизирована, а часть находится в государственной или муниципальной собственности, как проводится выбор формы управления? Как вообще учитывается мнение «несобственников»?

— Мнение граждан, которые пользуются квартирами на основе договоров социального найма, при выборе формы управления домом, не учитываются никак. В данном случае они являются только арендаторами, а роль собственника играет муниципалитет. Поэтому, только его представитель принимает участие в общем собрании и имеет право голоса.

В данном случае, муниципалитет обладает теми же правами и обязанностями, что и остальные собственники жилых помещений.

— Как решается ситуация, при которой большинство собственников предлагает нанять управляющую компания, а меньшинство не имеет возможности уплачивать установленную УК плату? Предполагаются ли какие-либо льготы для несостоятельных категорий собственников, например, пенсионеров?

— Я не думаю, что у граждан могут возникнуть проблемы с оплатой услуг управляющей компаний, так как такая плата существует и сейчас и она никому не мешает. В квитанциях, получаемых жильцами, есть графа «содержание и ремонт жилья», в ней заложена и плата за деятельность служб заказчика. Это и есть стоимость услуг управляющей компании.

Если говорить о льготах, то они, конечно же, есть. Законом определено, что граждане, у которых оплата жилищно-коммунальных услуг превышает 22% от совокупного дохода семьи, имеют право на субсидию.

— Есть ли расчеты прибыльности или убыточности УК? В какой бюджет пойдут налоги УК? Можно ли сказать каковы эти суммы сегодня?

Управляющие компании — это обычные организации, предоставляющие возмездные услуги, и налоги платят в соответствии с этим статусом в муниципальный, региональный или федеральный бюджет.

Говорить о прибыльности или убыточности управляющих компаний пока рано, но вопрос этот не простой. В первую очередь состоятельность данного бизнеса будет зависеть от населения. Если оплата услуг жилищно-коммунальных служб составит 100%, то управление естественно будет прибыльным видом деятельности, а если как сейчас, когда 5% жителей входят в число должников, то — проблемным и рискованным.

Однако, собственники должны помнить, что в случае задолженности, управляющая компания имеет право обратиться в суд. Хочу в связи с этим отметить, что недобросовестные плательщики могут рисковать своей недвижимостью, так как во всем мире существует практика, при которой управляющая компания выставляет квартиру должника на торги. После продажи недвижимости сумма задолженности изымается в пользу УК, остальное возвращается бывшему собственнику для приобретения нового жилья. Почему бы нам не ввести подобную практику, хотя, надо отметить, прецедентов пока не было.

— Являются ли бывшие муниципальные предприятия ЖКХ более надежными, чем новые независимые управляющие компании? Почему тогда сегодня дома и прилежащие территории находятся в большинстве случаев в «плачевном» состоянии?

— Бывшие муниципальные управления, если, конечно, не находятся в кризисном состоянии, являются вполне надежными организациями и могут достойно управлять жилыми домами. А в «плачевном» состоянии эти предприятия, так же как и жилой фонд находится потому, что комплекс ЖКХ всегда финансировался по остаточному принципу. В результате сегодня мы имеем то, что имеем.

В частности, серьезной проблемой является проведение капитального ремонта. Этот вопрос Жилищный Кодекс обошел стороной, а он требует срочного решения, причем на государственном уровне, так как большая часть домов построена более тридцать-пятьдесят лет назад и, конечно, состояние его скоро можно будет назвать критическим.