Конечно, самый простой способ приобрести жилье — купить готовую квартиру на вторичном рынке. Но этот способ и самый дорогой, а главное — подходит только тому, у кого на руках есть кругленькая сумма. Всем остальным приходится задумываться о способах приобретения жилья в рассрочку. Рассмотрим их подробнее.

1. Долевое участие.

Это самый распространенный вариант покупки недвижимости (до 70% строительства жилья финансируется таким способом). Вступая в «долевку», покупатель вносит часть денег на счет застройщика в счет будущей, еще не построенной квартиры. А застройщик на эти деньги ее строит. Привлекательность схемы очевидна: во-первых, стоимость квадратного метра на стадии строительства значительно ниже, чем при покупке «готовой» квартиры. Во-вторых, не надо вносить всю сумму сразу. Основная трудность такого приобретения — первоначальный взнос очень значительный — от 40% готовой квартиры. Главное - ни о каком кредитовании речь не идет: к моменту сдачи квартиры вы должны выплатить застройщику ее полную стоимость. Но, во всяком случае, у вас есть полгода — год для того, чтобы накопить необходимую сумму.

2. Ипотечный кредит.

Это выход в первую очередь для тех, кто не может внести всю стоимость квартиры ни сразу, ни через год. Кредиты выдаются на срок до 30 лет и под готовое жилье, и под строящееся. Основное преимущество: можно получить квартиру, имея меньше денег, чем при «долевке» (минимальный размер собственных средств при покупке квартиры в ипотеку — 10%). Минус — придется выплачивать проценты (от 12 до 16% годовых банку), а первые несколько лет благодаря комиссиям и разовым сборам эффективная (реальная) ставка по кредиту составляет и вовсе 23%. Еще одно ограничение в том, что банки, в отличие от застройщиков, тщательно проверяют платежеспособность потенциальных заемщиков. Уровень «белых» доходов должен быть таким, чтобы заемщик мог выплачивать кредит с процентами и чтобы на это уходило не больше 40% его дохода. Зато это самый надежный способ приобретения жилья. Если банк выдал кредит, значит, сделка точно «чистая».

3. Жилищный кооператив.

Это один из самых дешевых способов покупки жилья. Однако и самый рисковый. В среднем номинальная процентная ставка составляет 6% годовых. Деньги под процент ниже банковского позволяет выдавать внутренняя организация работы кооперативов. Из совместных вкладов членов создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан вносить паи (от 5000 рублей ежемесячно). Срок накопления не менее года. Затем, при накоплении не менее половины стоимости квартиры, пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды колеблется от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько взносов. При вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, который составляет от 500 до 5000 рублей, в течение срока накопления паев члены кооператива выплачивают ежемесячные взносы 80— 150 руб. Ежегодно член ЖСК страхует квартиру. Это еще примерно 0,3 — 0,5% от величины невыплаченного пая. Страхование, кстати, требуют не все кооперативы.

В кооперативах нет такой тщательной проверки платежеспособности клиентов, как в банках. И один из плюсов такого способа — практически беспрепятственный вход для желающих — может оказаться огромным минусом: неплатежеспособность одного из членов кооператива повышает стоимость квартиры для всех остальных.

Существует много видов кооперативов. ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы), ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), ССК (стройсберкассы), ПИК (потребительские ипотечные кооперативы). Но все работают примерно по одной схеме. Различие — в степени регулирования со стороны государства и в получении прав на квартиру (до полного погашения ссуды). ПИК — не попадают ни под одно федеральное законодательство (кроме закона о защите прав потребителей), но квартиры в таких кооперативах покупаются сразу на пайщиков. В ЖНК, ЖСК квартира покупается на кооператив, а в собственность пайщику переходит после полного погашения ссуды.

Главный недостаток кооперативов — их рискованность. Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность. Если организаторы окажутся мошенниками, то привлечь их к ответственности и вернуть свои деньги будет очень трудно. Поэтому при выборе организации необходимо проконсультироваться с юристами и обращаться только к зарекомендовавшим себя на рынке фирмам.

Сухой остаток.

Каждый способ покупки квартиры имеет свои положительные и отрицательные стороны. Придумать один, чтобы подходил всем и активно развивался, — нереально. Хотя бы потому, что у нас, потенциальных покупателей квартир, разное понимание безопасности, цены, удобства. Но надо понимать главное. Вне зависимости от того, какой способ приобретения вы выберете, есть риск нарваться на лжесхему: «дыры» в законодательстве будут всегда. И самому потребителю следует в первую очередь подумать о своей безопасности, возможно, и переплатить за нее.