Коттеджный поселок «Бобры» возводится на землях сельхозназначения, то есть незаконно. Капитальные строения на подобных территориях считаются самовольными и подлежат сносу. Представители агентства недвижимости «Титул», реализующего коттеджи в этом поселке, уверяют, что действуют правомерно — на основании положений о дачном строительстве. По словам представителей Земельной кадастровой палаты по Свердловской области, строительство коттеджных поселков на землях сельхозназначения получило широкое распространение, особенно среди застройщиков, приближенных к власти.

Строительство коттеджного поселка «Бобры» началось в начале 2006 г. Он расположился совсем недалеко от Екатеринбурга, вблизи населенного пункта Косулино. Работы ведет СК «Рубеж» — филиал СК «Юнивест». Общая площадь поселка составляет 36 га. К середине 2007 г. планируется застроить 132 земельных участка площадью от 14 до 24 соток каждый.

Аналитики утверждают, что территория, на которой возводится поселок «Бобры», не может быть использована для капитального строительства, так как она относится к категории земель сельхозназначения. «Согласно закону, такие земли предназначены только для сельского хозяйства. Строить капитальное жилье на таких землях возможно только при условии, если участок земли, планируемый под застройку, будет переведен в земли поселений, — пояснил Роман Речкин, начальник отдела правовых споров агентства юридической безопасности «Интеллект-С». — Но процедура перевода земель в другой статус достаточно длительная, занимает несколько месяцев. Земли могут быть переведены только при наличии специального постановления правительства Свердловской области».

Риелторскую деятельность по продаже коттеджей в поселке «Бобры» ведет АН «Титул». Его представители не отрицают, что статус земель, на которых расположился поселок, предназначен для сельского хозяйства. Но одновременно с этим не считают строительство поселка самовольным, аргументируя свою правоту возможностями целевого использования этой территории.

«Действительно, эти земли сельхозназначения, но их целевое использование — «для дачного строительства» — позволяет вполне законно вести работы», — сообщила «Капиталу» Анастасия Турбина, представитель АН «Титул».

С юридической точки зрения, строить на землях, отведенных под «дачное строительство», действительно можно. Но только не коммерческим организациям.

«Земли сельхозназначений в принципе не могут быть предоставлены коммерческим организациям. Согласно ст. 81 Земельного кодекса, их действительно можно выделять под дачное строительство, но только гражданам либо некоммерческим объединениям граждан. В таком случае земля предоставляется им в срочное пользование на период строительства, — утверждает Роман Речкин. — Поэтому теоретически застройщик мог получить участок под капитальное строительство, создав дачное объединение граждан, зарегистрированное как юрлицо. В этом случае будущие владельцы коттеджей, являясь участниками некоммерческого объединения, автоматически получают права на землю».

Впрочем, о срочном пользовании землей на период строительства, по всей видимости, речи не идет. Представители АН «Титул» говорят, что она находится в собственности у юридического лица, компании «Юнивест». Неизвестно, каким образом компании удалось получить правоустанавливающие документы на земли этой категории.

Но, по сведениям Земельной кадастровой палаты по Свердловской области, земля поселка «Бобры» до сих пор не поставлена на кадастровый учет. «При любом типе владения землей, будь то приватизация, аренда или землепользование, прежде чем вести строительство, необходимо зарегистрировать землю, внеся ее в единый госреестр. На сегодня в нашей базе нет данных о юридическом лице, который бы зарегистрировал землю поселка «Бобры», — сообщил «Капиталу» сотрудник палаты.

Юристы советуют потенциальным покупателям тщательно изучить документы застройщика, прежде чем приобретать недвижимость в «Бобрах». «Ведь без перевода земельного участка в земли поселений эти коттеджи могут быть признаны самовольными постройками, которые должны быть узаконены в судебном порядке, либо снесены за счет застройщика», — уточняет Роман Речкин. Однако в таких перспективах для застройщика специалисты земельного рынка сильно сомневаются. «Многие коттеджные поселки изначально строились на землях сельхозназначения, но ни один из них не был переведен в другой статус, и тем более снесен. Например, территория Карасеозерска была и остается сельскохозяйственной, — сообщил один из сотрудников кадастровой палаты. — Практика показывает, что осваивают такие земли застройщики, наиболее приближенные к мэрии, которых законы, по-видимому, не касаются».