Бюллетень «VIP-консультант» анализирует развитие екатеринбургского рынка коттеджного строительства.

Последние годы одной из тенденций развития екатеринбургского рынка жилой недвижимости стало увеличение сектора загородного, прежде всего коттеджного жилья. Несмотря на то, что данный сегмент считается аналитиками формирующимся и в его отношении пока еще рано говорить о внутренней градации (как правило, большая часть коттеджей приобретается наиболее состоятельной частью общества в дополнение к городской квартире, а процесс переселения за город «верхнего среднего класса» в Екатеринбурге находится в зачаточном состоянии), именно он в последние 2 — 3 года демонстрирует наиболее высокие темпы роста.

По данным вице-президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, половина введенного в 2005 году и I квартале 2006 года в Свердловской области жилья относится к категории малоэтажного, в том числе коттеджного, строительства. По его прогнозам, через 1 — 2 года доля малоэтажного строительства в целом по РФ должна превысить 50 %.

«Я присутствовал на общественном совете Минэкономразвития, где вопрос строительства индивидуальных жилых домов обсуждался очень серьезно. Именно за счет увеличения этого сектора планируется поднять уровень ввода жилья. В связи с этим предполагается создать промышленную базу для строительства частных домов», — отметил Владимир Герасименко.

Пока данный сегмент рынка в Свердловской области не сформирован, говорить о классовости, считают аналитики, достаточно затруднительно, потому что уровень, обозначенный застройщиком, необязательно совпадает с мировыми стандартами. Между тем, если говорить о существующих примерах, средняя площадь элитного коттеджа в пригородах Екатеринбурга и прилежащих районах составляет 200 — 230 квадратных метров, а стоимость составляет 5 — 7 миллионов рублей. В дальнейшем застройщики планируют реализовать такие проекты, как коттеджные поселки эконом-класса, на территории которых расположатся жилые дома площадью от 80 до 140 квадратных метров. Стоимость таких домов составит 2 — 3 миллиона рублей.

Рынок коттеджного строительства в Екатеринбурге и окрестностях развивается сегодня в двух основных направлениях: индивидуальная неорганизованная застройка и коттеджные поселки. По данным Уральской палаты недвижимости, в настоящее время в 30-километровой зоне от Екатеринбурга располагается более 40 участков организованной малоэтажной застройки, что по сравнению с периодом 3 — 4-летней давности является значительным прогрессом, однако активные продажи ведутся только в 20 поселках, так как где-то продажи уже закончились, а где-то еще не начались. В целом в различных стадиях строительства на организованных участках располагается порядка 2,3 тысячи домовладений. Самыми востребованными направлениями этого сегмента на сегодня являются Тюменский и Полевской тракты. На конец I полугодия 2006 г. в Екатеринбурге уже отмечен ряд проектов, реализованных или находящихся в стадии проектирования и строительства. К ним относятся, например, такие поселки, как «Карасьеозерск», «Палникс», «Большой Исток», «Широкая речка», «Зеленый бор», «Дубравы», «Снегири».

Классическая концепция

Организованный поселок отличается от неорганизованной застройки тем, что застройщик предлагает не только «стены», но развитую инфрастуктуру, включающую, помимо коммунальных служб (уборка мусора, организованный подвод воды и газа, решение проблем с канализационными стоками), еще и охрану, магазины, досуговые центры.

По мнению экспертов, в качестве примера классического проекта коттеджного поселка может быть рассмотрен жилой малоэтажный комплекс «Дома Адажио». Проект разработан компанией «Олипс», которая планирует на участке в 182 тыс. квадратных метров разместить 57 коттеджей. Поселок расположится на берегу Ильинского водохранилища, юго-восточнее поселка Кашино. Время проезда до Екатеринбурга — около 20 минут.

Эту площадку аналитики рынка относят к элитной частной застройке: площадь домов начинается от 230 кв. м, а собственный земельный участок у каждого коттеджа составляет 15 — 30 соток. Экологичность местонахождения и строительных материалов отмечена как один из основных «плюсов» данного поселка. Кроме того, «Дома Адажио» являются примером организации коммунальной инфраструктуры и коммуникаций: все дома обеспечиваются электричеством, холодной и горячей водой (ее поставку обеспечивает автономная котельная) и газом, заасфальтированными подъездными путями. Кроме того, в поселке планируется создать систему обслуживания жителей — ресторан, продуктовые магазины, детский сад, химчистку и прачечную, а также спортивную площадку.

Подводные камни

По мнению специалистов, рынок коттеджной недвижимости в Екатеринбурге и пригородах будет развиваться во всех ценовых направлениях, а количество строительных компаний, работающих в этой отрасли, значительно увеличится. В то же время пока нет четких критериев отбора участков и правил ценообразования, именно этот сегмент характеризуется значительным объемом ошибок со стороны застройщиков, а репутация игроков играет решающую роль. В связи с этим можно привести пример коттеджного поселка «Гринвиль», строительство которого ведет Губернская строительная компания. Эксперты первоначально оценивали проект поселка как привлекательный для потенциальных инвесторов: он расположен в 10 километрах от Екатеринбурга, площади коттеджей составляют 227 — 487 квадратных метров, стоимость — 45 тыс. руб. за квадратный метр (со стоимостью земли). Однако реализации проекта, особенно на стадии распродажи земельных участков и привлечения инвесторов, может помешать распространившаяся информация о возможных неблагоприятных экологических условиях «Гринвиля», обусловленных особенностями землепользования на данном участке в предыдущий период. Несмотря на то, что информация о наличии на территории «Гринвиля» захоронений крупного рогатого скота (так называемых «скотомогильников») опровергается застройщиком, она может негативно сказаться на конечных продажах.

Зона риска

Между тем неразвитость рынка грозит покупателю более серьезными рисками, в частности приобретением коттеджа у недобросовестного застройщика. В этом случае клиент при совершении сделки рискует взять на себя груз недоработок строительной компании. В частности, аналитики считают, что примером такой ситуации является коттеджный поселок «Бобры», строительство которого идет в настоящее время в Белоярском муниципальном округе.

Застройку поселка осуществляет агентство недвижимости «Титул». По собственной информации фирмы, поселок «Бобры» расположен в излучине реки Бобровка, вблизи населенного пункта Косулино. Расстояние до территории поселка от кольцевой дороги — 12 километров. Подъезд осуществляется по Тюменскому тракту. Общая площадь поселка составляет 36 гектаров. В соответствии с генеральным планом застройки территория поселка разбита на 132 земельных участка площадью от 12 до 53 соток. Срок сдачи первой очереди — IV квартал 2006 года, второй очереди — IV квартал 2007 года. Срок сдачи третьей очереди — IV квартал 2008 года.

По словам начальника отдела загородной недвижимости АН «Титул» Николая Ломовцева, земля, на которой осуществляется строительство, находится в собственности некоего «Дачного некоммерческого товарищества». То есть фактически в собственности кооператива. И, как выяснилось, данная форма владения землей была выбрана не случайно, так как коттеджный поселок «Бобры» строится на землях сельскохозяйственного назначения. Об этом сообщил главный архитектор администрации Белоярского муниципального образования Виктор Скачков. По его словам, земельный участок под строительство коттеджного поселка был выкуплен в собственность «Дачным некоммерческим товариществом», однако земли не были переведены в статус поселения.

«В принципе, это не является нарушением законодательства, — отметил Виктор Скачков. — Но в будущем у жителей «Бобров» могут возникнуть определенные трудности, связанные со статусом земли. Так, в случае если кто-либо из участников строительства пожелает получить в собственность участок застройки, у него могут возникнуть проблемы».

Мнение юристов

В Российской Федерации существует ряд категорий земель, в том числе две разновидности: земли сельхозпоселения и земли сельхозназначения. По словам управляющего партнера юридической фирмы «Ардашев и партнеры» Ивана Кадочникова, первые являются довольно дорогими, в то время как вторые — дешевые по стоимости, поэтому и привлекают внимание граждан, желающих построить собственный коттедж. Но в связи с тем, что по существующему законодательству необходимо учитывать целевое использование земли, на землях сельхозназначения нельзя строить объекты, предназначенные для личного пользования граждан.

«Если строительство все же ведется на землях сельхозназначения, то оно является самовольным. При этом собственник не имеет всей необходимой документации и согласования в государственных органах. При необходимости земельный участок можно перевести из статуса сельхозназначения в статус сельхозпоселения, но эта процедура довольно длительная и весьма дорогостоящая», — отметил Иван Кадочников.

По мнению начальника отдела правовых споров агентства юридической безопасности «Интеллект-С» Романа Речкина, коттеджный поселок «Бобры» не может быть построен на землях сельхозназначения, даже если земля находится в собственности строительной компании.

«Законодательство Российской Федерации установило ряд ограничений по использованию земель сельхозназначения. В этой связи строительство можно будет осуществлять только в том случае, если участок земли, на котором предполагается расположить поселок, будет переведен в земли сельхозпоселения», — заявил Роман Речкин. — В других ситуациях строительство коттеджей на землях сельхозназначения можно считать самовольным. Процесс перевода, как правило, занимает очень много времени. Для перевода земель в статус сельхозпоселения необходимо получить специальное постановление правительства Свердловской области. Без него строительная организация не сможет осуществлять никаких сделок, можно будет только снести постройки, которые расположены на этом участке».

Выводы

По свидетельству аналитиков Уральской палаты недвижимости, объемы коттеджного строительства в окрестностях Екатеринбурга в последние 3 — 4 года значительно возросли. Есть примеры удачных проектов, уже наработан и негативный опыт. Наряду с зарекомендовавшими себя проектами существуют и такие, которые можно отнести к рискованным.

В ситуации возрастающего платежеспособного спроса и фактически еще «формирующегося» предложения потенциальные покупатели более, чем приобретатели на устоявшемся рынке, рискуют стать жертвами недобросовестных или неумелых игроков. По оценкам специалистов, в настоящее время застройщикам, использующим сомнительные инструменты при приобретении земельных участков или строительстве жилых домов, сопутствует некоторая неразбериха в законодательстве, в котором идет смена положений. Однако участники рынка предупреждают, что в конечном счете отвечать за намеренные или непреднамеренные ошибки будут, скорее всего, конечные владельцы жилья.

Рынок Екатеринбурга уже имеет печальный опыт, в частности несостоявшееся строительство широко разрекламированного поселка «Коперник». Вероятно, что в течение ближайшего десятилетия могут возникнуть осложнения и на других участках, поэтому покупателю нужно аккуратнее подходить к выбору компании-застройщика.