Бюллетень «VIP-консультант» анализирует нарушения договоров и законов РФ со стороны застройщиков.

Ежегодно Екатеринбург увеличивает объемы строительства жилья. В настоящее время, по оценкам руководителя Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений городской администрации Михаила Вяткина, Екатеринбург по этому показателю входит в пятерку первых городов России. В 2005 году здесь было введено в эксплуатацию 643 тыс. кв. м жилья, а в 2006 году планируется превысить показатель в 700 тыс. кв. м.

В то же время нарушения сроков строительства и отсутствие у застройщиков необходимой документации постепенно становятся привычными для Екатеринбурга. Ряд специалистов отмечает, что постепенно строительные фирмы перестали скрывать информацию о том, что на момент начала, а нередко и конца строительных работ у них отсутствуют землеотводы или разрешения на возведение зданий. Случаи нарушения сроков ввода жилья также становятся практически повсеместной практикой.

Примеры

ЖСК «Университетский», который реализует проект «Жилой комплекс «Университетский» в районе ул. Мира, Педагогическая, Комсомольская и Библиотечная, соответствует сразу двум признакам «нарушителя»: он не имеет разрешения на строительство и затягивает сроки сдачи объекта. В результате сдача первых трех очередей произойдет не раньше конца 2006 г., если не случится дальнейших задержек.

«Мы являемся отделом продаж ЖК «Университетский», — сообщили в агентстве недвижимости «Мира 39». — Разрешение на строительство мы планируем получать на каждую очередь отдельно, поэтому на первые три секции такое разрешение будет получено ближе к сроку сдачи объекта, то есть примерно в октябре 2006 г., а пока строительство идет без данного документа».

Кроме того, по данным агентства, первоначальные сроки строительства ЖСК соблюсти не удалось. «Строительство — процесс, состоящий из многих факторов, в нем участвует много людей, поэтому он не может работать как часы», — заявили в агентстве.

Ряд компаний, вошедших в «черный список» застройщиков, представленный городской администрацией еще весной 2006 г., также до сих пор не ликвидировали нарушений. Ситуацию, сложившуюся вокруг ЗАО «УК «Новый град», специалисты называют критической. Напомним, что его основной строительный актив — ОАО «Гидроспецстрой» — находится на стадии банкротства, в результате чего строительство на объектах компании практически приостановлено. Просрочка по сдаче объектов в эксплуатацию составляет до нескольких лет, договорные отношения с инвесторами оказываются нарушенными. Ситуация усугубляется затяжным конфликтом «Нового Града» с администрацией Екатеринбурга. Против экс-генерального директора холдинга Юрия Репеты, который неожиданно сложил с себя полномочия, возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество». Эксперты не исключают, что, увольняясь с поста директора «Нового Града», Юрий Репета может постараться сложить с себя ответственность за предстоящие проблемы компании, такие как возможное банкротство и его следствия, в том числе судебные разбирательства с несколькими тысячами дольщиков и инвесторов. Напомним, что аналогичная тактика была избрана им в предыдущем строительном проекте «Центральный Посад»: тогда компания, осуществлявшая прием денег у дольщиков, в одночасье обанкротилась и испарилась, а Юрий Репета, вовремя покинувший директорское кресло, оказался как бы и ни при чем. Помня это, нельзя исключить, что Юрий Репета уже в ближайшее время может возглавить новый строительный холдинг, в который будут выведены все более-менее ликвидные активы «Нового Града». Очевидно, что в описанном случае уже закрепленные за компанией землеотводы, равно как и незавершенные объекты строительства останутся на балансе неплатежеспособных фирм, и их дальнейшая судьба будет определяться в судебном порядке.

Еще одним примером может служить корпорация «Маяк», которая, по свидетельству ряда официальных лиц, в том числе главного специалиста отдела архитектурно-строительного контроля Ленинского района Александра Зырянова, имеет на данный момент большое количество претензий со стороны органов контроля.

«Один из жилых домов, находящийся в 100% готовности корпорации Маяк», выстроен на территории промышленной базы. Никаких разрешительных документов на строительство у него нет, земля им также не была выделена. Скорее всего, застройщик не получит необходимую документацию, поскольку на территории промышленной базы строить жилые дома нельзя. Второй объект по Ленинскому району, к которому также есть претензии, — это ТД «ТоргСтройСервис» на перекрестке Московская — Радищева. Застройщик получил документы только на строительство 7 этажей, но построил 17. Строительство остановлено, по факту нарушения выдано предписание на получение разрешительной документации», — сообщил Александр Зырянов.

По словам председателя общественно-просветительской организации «Право на жилище» Василия Ганьжина, нарушение сроков строительства корпорация «Маяк» допустила при реализации проекта жилого комплекса в переулке Базовом. Ранее на этом участке свой проект реализовывала Уральская инвестиционно-строительная корпорация, которая, как известно, попала в «черный список» застройщиков администрации Екатеринбурга. Затем администрацией были проведены торги по данному участку, с обязательными условиями ликвидации построек УИСКа и прокладки инженерных коммуникаций. «Маяк» выиграл конкурс, но на настоящее время совершил ряд нарушений. Во-первых, на 1 год просрочена сдача объектов (в самой компании ссылаются на техническую сложность и длительность работ по сносу ранее построенных объектов и задержки в оформлении документации). Во-вторых, компания отказывается прокладывать инженерные сети, ссылаясь на то, что по настоящему законодательству администрация обязана создать инженерные коммуникации перед тем, как выставлять участок на торги. Однако право аренды данного участка было реализовано еще в 2003 г., то есть до появления данного закона. В-третьих, «Маяк» самовольно увеличил плотность заселения на объекте. Если изначально проектом предусматривалось строительство 4 жилых домов от 18 до 39 этажей, то в построенных в настоящее время зданиях высота увеличена на 2—4 этажа. В результате плотность заселения составляет 555 человек на кв. км, в то время как по нормативам этот показатель колеблется от 250 до 50 человек на кв. км.

Между тем эксперты отмечают, что разрешительная документация отсутствует не только у застройщиков, реализующих жилищные проекты, но и у строителей, занимающихся возведением масштабных объектов общегородского значения. Так, по информации, предоставленной главным специалистом-архитектором Октябрьского района Натальей Дмитриевой, у торгово-развлекательного центра «Антей» не оформлен землеотвод под строительство второй и третьей очереди комплекса. По словам Натальи Дмитриевой, в настоящее время распоряжения по предоставлению землеотводов для строительства второй и третьей очереди «Антея» находятся на согласовании в Министерстве по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО). Это при том, что на сегодняшний день вторая очередь «Антея» уже сдана в эксплуатацию, а также ведется строительство третьей очереди.

Мнения экспертов

«В Екатеринбурге у ряда застройщиков фактически сформировалась практика — вначале строить, а потом согласовывать документацию», — считает директор агентства недвижимости «Роттердам» Илья Шкоп.

По мнению Ильи Шкопа, тот факт, что даже в некоммерческом секторе строительные организации допускают нарушения в подготовке строительной документации (о чем свидетельствует инцидент с обрушением моста на ул. Восточной), говорит о том, что это нарушение стало общей практикой в строительной индустрии. Коммерческие застройщики завершают оформление разрешительных документов ко времени возведения коробки объекта.

«Более 50% екатеринбургских застройщиков затягивают сроки строительства или не имеют необходимой документации», — отмечает директор агентства недвижимости «КУБ» Дмитрий Жучкин.

«К сожалению, в настоящее время в России процедура получения разрешения на строительство и прочих документов — очень сложна и длительна. Я считаю, что именно это является основной причиной того, что многие застройщики нарушают сроки сдачи объекта и вынуждены начинать строительство без разрешительной базы, — считает Дмитрий Жучкин. — В конечном счете страдают, разумеется, инвесторы — конечные потребители услуг, вложившие свои средства в строительство жилого дома и не имеющие возможности въехать в новое жилье вовремя».

Выводы

По мнению экспертов, на сегодня имеются две основные причины нарушения законодательства со стороны застройщиков. Во-первых, неэффективная система согласования документации: «многооконная» схема получения документов на строительство, сложности перевода земель, значительная роль административного ресурса. Во-вторых, первоочередное желание самих застройщиков заработать денежные средства, а не построить качественный объект. Любой бизнес имеет своей целью получение прибыли, однако когда финансовая заинтересованность становится во главу угла, страдают в первую очередь инвесторы, которые не имеют возможности заселиться вовремя в свои квартиры или получить их в собственность, так как компания не оформила соответствующие документы. По мнению аналитиков, решение этих проблем будет свидетельствовать о складывании в России цивилизованного рынка недвижимости. Пока эти вопросы остаются актуальными и для власти, и для самих игроков, заинтересованных в сохранении своей репутации и прибылей, которые могут сокращаться в связи с недоверием конечных потребителей, не готовых вкладывать средства в ненадежный бизнес.