Екатеринбургский рынок недвижимости: предварительные итоги года

Бюллетень «VIP-консультант» анализирует ситуацию, сложившуюся на городском рынке коммерческой и жилой недвижимости.

Офисная недвижимость

За 11 месяцев 2006 г. стоимость 1 квадратного метра офисных площадей в Екатеринбурге выросла на 52,12%. Так, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), на 21 декабря 2005 года средняя цена «квадрата» составляла 42,9 тыс. руб., а на 21 ноября 2006 года — 65,2 тыс. руб.

В центре Екатеринбурга (границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова) стоимость квадратного метра на 21 ноября 2006 года составила 80,7 тыс. руб. (рост с начала 2006 г. — 58,15%). В первом ценовом поясе (Автовокзал, Юго-Западный, Парковый, Ботанический, Втузгородок, Шарташский рынок, ЖБИ, Пионерский) цена «квадрата» составила 59,6 тыс. руб. (рост — 50,99%), во втором ценовом поясе (Синие камни, Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Новая Сортировка, Уктус) — 49,2 тыс. руб. (рост — 43,36%).

Однако, по мнению аналитиков Уральской палаты недвижимости, до конца 2006 года цены на первичную офисную недвижимость в Екатеринбурге могут возрасти еще на 50% (уже был отмечен рост стоимости квадратного метра — 52% за 10 месяцев). В то время как за весь 2005 г. аналогичный показатель возрос только на 20%. Между тем ситуация на рынке офисной недвижимости остается более спокойной, чем на рынке жилья, который продемонстрировал почти стопроцентный рост стоимости квадратного метра.

При этом уровень обеспеченности современными офисами в Екатеринбурге на одного жителя вырос с 0,07 кв. м на человека до 0,1 кв. м. Эксперты считают, что если план застройщиков по строительству новых офисных комплексов на ближайшее время будет выполнен хотя бы на 50%, то количество квадратных метров на человека составит 0,14. В этом случае за 2006 году будет построено столько же офисов класса «В», сколько за предыдущие 7 лет, что будет свидетельствовать о развитии этого сегмента.

Основными факторами повышения интереса застройщиков к офисным помещениям являются: рост количества компаний, то есть потенциальных арендаторов, расширение штата сотрудников действующих игроков рынка, повышение спроса на специализированные офисные помещения.

Одновременно идет процесс перемещения интересов потенциальных покупателей офисных площадей из центра Екатеринбурга в более отдаленные районы. По информации аналитиков УПН, доля офисов, расположенных в центре города, в сентябре составляла порядка 80%. В настоящее время им принадлежит менее 45% от общего объема офисных помещений.

Специалисты полагают, что это связано высокой концентрацией бизнеса в центре Екатеринбурга, в то время как в более отдаленных районах имеются незанятые ниши. Хотя периферия города пока вообще не рассматривается как зона постройки специализированных офисных помещений.

Вместе с тем риелторы, девелоперы и представители управляющих компаний полагают, что рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга ожидают качественные перемены. По их мнению, рынок Екатеринбурга прошел этап первичного наполнения объектами современной офисной недвижимости. Следующим шагом будет развитие конкуренции за счет качественного управления имеющимися и строящимися офисными центрами.

В данный момент на стадии строительства находится более 1,1 млн. кв. м в бизнес-центрах и многофункциональных комплексах. Предполагается, что в 2009—20012 годах участники рынка предложат еще больший объем площадей, находящийся на стадии планирования и проектирования.

В связи с этим аналитики Уральской палаты недвижимости прогнозируют изменение структуры предложения и спроса, а также возможное перераспределение арендаторов, что, в свою очередь, приведет к качественному рывку в развитии городского офисного рынка. Также в ближайшие 3—5 лет специалисты ожидают вывода на рынок принципиально новых форматов.

Торговые площади

По данным Комитета по развитию потребительского рынка Администрации Екатеринбурга, в ближайшие два года в городе планируется построить около порядка 90—100 новых объектов торгового назначения. При этом в 2006 году должно быть введено в эксплуатацию 530 тыс. кв. м торговых площадей.

В настоящее время, по мнению управляющего директора Российского совета торговых центров (г. Москва) Олега Войцеховского, торговые центры Екатеринбурга максимально приблизились к европейским стандартам, в том числе и по объему площадей, которые должны быть не менее 4,5—5 тыс. кв. м.

Одновременно, по мнению Олега Войцеховского, увеличиваются сроки окупаемости торговых центров, сообразно снижению уровня рисков предпринимателей в этой отрасли. Как в любом бизнесе, в развитии торговых центров наступил период стабилизации. В результате снизились не только риски участников рынка, но и объем прибыли, поэтому сроки окупаемости выросли до 6—8 лет.

Эксперты отмечают, что так же, как и на рынке офисной недвижимости, на рынке торговых площадей в ближайшее время можно ожидать качественного изменения ситуации. Так, по словам председателя правления Совета управляющих компаний Екатеринбурга Алексея Караваева, если раньше участники рынка полагали, что для прибыльной деятельности достаточно занять наиболее удачную географическую позицию, а выход каждого нового игрока вызывал шквал прогнозов о резком снижении долей остальных игроков, то сегодня становится понятно, что успешная работа торговых центров будет зависеть от грамотного управления.

«Большое значение приобретает концепция торгового центра, количество и качество предоставляемых посетителям услуг, система профессионального менеджмента. Именно это станет основным фактором успешной конкурентной борьбы», — считает Алексей Караваев.

Несмотря на общий благоприятный фон, эксперты отмечают ряд ошибок в управлении торговыми центрами города.

«Будучи в Екатеринбурге, я осмотрел ряд торговых центров и могу сказать, что в их работе пока есть ряд значимых недостатков, — отмечает генеральный директор ООО «Лига Девелопмент» Леонид Померанцев. — В частности, в ТРЦ «Екатерининский» неясна концепция расположения арендаторов и концепция самого центра в частности. Кроме того, существует стандартное правило: нельзя размещать рекламу поперек покупательских потоков, в «Екатерининском» оно нарушено. В ТРЦ «Гринвич» я не увидел клининговых машин, хотя в таких крупных местах общественного пользования они должны присутствовать обязательно, и не только для поддержания чистоты, но и для обеспечения требований СЭС. По правилам, одна машина должна проходить один и тот же путь каждые полчаса».

Жилая недвижимость

В ноябре 2006 года темпы роста цен на квартиры снизились до 6%, что в 1,5 раза меньше, чем в октябре. Такие данные представил аналитический отдел квартирного бюро «Ярмарка».

Общий рост цен за 11 месяцев 2006 года в городе составил 106%. На 4 декабря средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге достигла 63,3 тыс. руб. Наибольший рост цент показали следующие районы: Ботанический, Синие камни и Химмаш — цены выросли на 5 тыс. руб. за кв. м (8—10%).

Наименьший рост цен продемонстрировали следующие районы: Парковый, Вокзальный и Вторчермет — цены выросли на 1,5 тыс. руб. (2—3%). В зависимости от типа жилья повышение цен за месяц составило 5—8%. Самыми дорогими по-прежнему остаются малосемейные квартиры. Стоимость квадратного метра в них равна 75,5 тыс. руб. Изменение цен на одно- и двухкомнатные квартиры происходило на уровне средних по городу 6%, стоимость трехкомнатных квартир выросла на 7%.

Средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры на начало декабря равнялась 69 тыс. руб., двухкомнатной — 62 тыс. руб., трехкомнатной — 60 тыс. руб.

В ноябре 2006 года количество квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, увеличилось на 11%. Такие данные представил аналитический отдел квартирного бюро «Ярмарка».

Срок экспозиции объектов жилья остается небольшим и составляет в среднем 47 дней: 39 дней для однокомнатной квартиры, 45 дней для двухкомнатной и 51 для трехкомнатной. Эти данные говорят о том, что спрос на квартиры остается на высоком уровне. Для сравнения: в начале 2006 г. средний срок экспозиции квартир на рынке был равен 85 дням.

Дольше всего находятся на рынке квартиры в центре Екатеринбурга.

По мнению аналитиков Уральской палаты недвижимости, в ближайшее время объем предложения на рынке вторичной недвижимости Екатеринбурга вырастет на 5—10%.

Эксперты полагают, что, несмотря на сохранение высоких темпов роста жилья всех категорий и ажиотажной ситуации на рынке, в последнее время наметились и положительные тенденции. В частности, увеличился средний срок продаж квартир. Если летом он составлял 35—40 дней, то, например, в октябре увеличился до 45.

«Вероятнее всего, до конца 2006 г. темпы роста цен снизятся до 5—8% в месяц, а в I квартале 2007 г. вероятна стабилизация и корректировка цен на ряд категорий жилых помещений», — считают в Уральской палате недвижимости.

Выводы

Аналитики отмечают, что 2006 год продемонстрировал ажиотажный рост цен, чего фактически не ожидали аналитики, которые прогнозировали стабильное увеличение стоимости квадратного метра во всех сегментах. В частности, в сегменте вторичной жилой недвижимости оно предположительно должно было составить 25—35% за год.

Между тем в настоящее время отмечается «усталость» рынка от лихорадочного роста стоимости недвижимости, а также снижение заинтересованности потенциальной клиентской базы. В связи с этим эксперты фиксируют за ноябрь — декабрь 2006 г. замедление темпов роста цен и предполагают наступление стагнации и даже корректировки стоимости в сторону понижения ставок примерно на 10%.

На рынках офисной и торговой недвижимости ставки росли не так активно, но также отмечаются изменения. Однако они больше касаются качественного изменения ситуации. Так, аналитики ожидают перехода коммерческой недвижимости в стадию главенства профессионального управления. Девелопмент, форматирование торговых и офисных центров выйдут на первый план в конкурентной борьбе, что приведет к формированию рынка управляющих компаний в этой сфере.


Другие материалы по теме: