Бюллетень «VIP-консультант» анализирует тенденции развития екатеринбургского рынка жилья.

В январе — феврале 2007 г. в России введено в эксплуатацию 5,5 млн. кв. м жилья. Такие данные представила Федеральная служба государственной статистики РФ.

За отчетный период строительными организациями сдано на 68% больше жилых помещений, чем за январь — февраль 2006 г.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в феврале 2007 г. составил 136,4 млрд. руб., или 121,3% к уровню соответствующего периода 2006 г., в январе — феврале 2007 г. — 262,1 млрд. руб., или 125,4%.

За отчетный период в Свердловской области введено в действие 105,1 тыс. кв. м общей площади жилья. Индивидуальными застройщиками построено 82,5 тыс. кв. м, что в 1,8 раза больше уровня 2006 г. Доля индивидуального жилья в общем объеме ввода составила 78,5% против 76,6% в январе — феврале 2006 г.

В 34 городах и районах области объемы введенного жилья превысили уровень января — февраля 2006 г. Высокие темпы ввода жилья (120% и выше) достигнуты в 33 городах и районах области. Из них наибольшие площади жилья введены в Екатеринбурге — 31,7 тыс. кв. м (темп роста — 2,2 раза), Верхней Пышме — 12,7 (2,1 раза), Ревде — 10,2 (15,6 раза) и в Каменском районе — 4 тыс. кв. м (темп роста — 3,3 раза).

В г. Екатеринбурге в январе — феврале 2007 г. введено 30,1% от общего ввода жилья по области (за аналогичный период 2006 г. — 23,9%).

По данным Администрации Екатеринбурга, в 2007 г. в городе будет введено не менее 807 тыс. кв. м жилья. Результаты 2 прошедших месяцев демонстрируют, что этот показатель вполне реален. За январь — февраль в городе было сдано на 50% больше, чем за аналогичный период 2006 г. Кроме того, нужно учитывать, что, как правило, наибольшие объемы сдачи приходятся на конец года.

Прогноз цен

По словам заместителя Главы Екатеринбурга Владимира Крицкого, стоимость 1 кв. м жилья в среднем по Екатеринбургу составляет на сегодня порядка 56 тыс. руб. Эта цена может быть отнесена и к первичному, и к вторичному рынку.

«Я полагаю, что одним из значимых факторов, повлиявших на резкий рост стоимости жилой недвижимости в 2006 г., явилась ипотека, которая сразу повысила спрос. Думаю, что в 2007 г. не будет такой ажиотажной ситуации и цены вырастут на 20—25%. Уже сейчас в городе отмечается снижение темпов роста стоимости жилья и стабилизация рынка», — отметил Владимир Крицкий.

В целом риелторы Екатеринбурга прогнозируют примерно аналогичные темпы роста.

«В 2007 г. стоимость жилья в городе вырастет на 25—35%, — считает директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев. — В 2006 г. стоимость 1 кв. м жилых помещений выросла более чем на 100%, и уже в декабре стало понятно, что рынок не выдерживает такого роста. Темпы роста снизились, но общий рост цен продолжается. Я считаю, что это инерционное явление, реализаторы не успели освоиться в новых условиях. Через пару месяцев темпы роста еще больше замедлятся. В настоящее время на екатеринбургском рынке жилой недвижимости отмечаются такие явления, как удвоение сроков реализации квартир и увеличение объемов предложения практически на 80%, что свидетельствует о стабилизации ситуации».

«По моим прогнозам, стоимость жилья в Екатеринбурге за 2007 г. вырастет на 25—30%, — заявил вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко. — В 2006 г. стоимость жилья выросла более чем на 100%. Причина этого — дефицит площадей. Даже в том объеме жилых помещений, который попадал на рынок, 30—40% занимало так называемое «инвестиционное жилье». То есть квартиры, которые покупались не для улучшения жилищных условий, а для последующей перепродажи. Резкий рост цен привел к тому, что граждане были вынуждены покупать изначально дешевое, низкокомфортное жилье, такое как «хрущевки» и «брежневки». В результате эти объекты продемонстрировали еще больший рост стоимости, чем квартиры более высокой комфортности. Я полагаю, что в ближайшее время должна произойти корректировка цен именно в этом сегменте рынка, хотя в целом жилая недвижимость продолжит дорожать».

Между тем, по мнению генерального директора компании «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, снижение темпов роста цен и, может быть, даже снижение самих цен можно прогнозировать только для недорогого социального жилья (экономкласса), потому что более дорогие квартиры нацелены на другую клиентскую категорию.

«Граждане, имеющие возможность приобрести дорогое жилье, предъявляют к нему совершенно другие требования, их потребности постоянно возрастают, и застройщики, чтобы их удовлетворить, должны будут строить более дорогие дома. В то же время в категории недорогого жилья, которое сегодня очень востребовано, через 2—3 года произойдет насыщение, что, конечно, скажется на стоимости. Кроме того, в настоящее время финансовые возможности потенциальных покупателей этой категории исчерпаны», — считает Валерий Ананьев.


Себестоимость строительства

По словам Валерия Ананьева, если говорить о стоимости жилья, то в экономклассе есть коммерческая недвижимость. В ней стоимость квадратного метра может составлять и 40 тыс. руб., а если говорить о социальных проектах, то она может составлять и 24 тыс. руб. По себестоимости в среднем можно сказать, что она составляет 25 тыс. руб. за «квадрат» для объектов, которые начали строиться в 2006 г., и 30 тыс. руб. — для домов 2007 г.

«Государство в настоящее время практически не вкладывает средства в строительство, — отмечает генеральный директор Союза строителей Свердловской области Виталий Падчин. — Это значит, что стоимость квадратного метра будут устанавливать те игроки рынка, которые вкладывают свои финансы в этот процесс и выпускают конечный продукт, то есть застройщики. Между тем себестоимость строительства в Свердловской области, без тех обременений, которые сегодня несут строители, составляла на конец 2006 г. порядка 20—22 тыс. руб.».

По данным компании «Росгосстрах», цена 1 кв. м, обеспечивающая баланс спроса и предложения на екатеринбургском рынке жилья, составляет $ 1 432, на московском — $ 2,2—3 тыс. По оценкам аналитиков компании, на 2006 г. в Екатеринбурге 37,5% семей хотели улучшить свои жилищные условия, при этом 18% планируют сделать это в 2007 г., 25% — через 10 лет, 25% уверены, что не смогут этого сделать.

Доля семей, имеющих инвестиционные квартиры (жилая недвижимость, предназначенная не для улучшения жилищных условий, а для последующей продажи) в Екатеринбурге, составляет 2,7%.

В то же время, по словам исполнительного директора Союза строительной индустрии Свердловской области Юрия Чумерина, себестоимость строительства квадратного метра в Екатеринбурге не превышает 30 тыс. руб.

«Я не могу сказать, что у всех застройщиков себестоимость строительства значительно ниже, чем рыночная стоимость квадратного метра, — заявил руководитель коммерческой группы ЗАО «АСЦ «Правобережный» Валерий Шевченко. — Высокая себестоимость строительства отмечена у тех застройщиков, которые прокладывают инженерные сети, то есть осваивают новые строительные площадки и выносят обременения с участков (производят отселение лиц, проживающих на месте потенциального строительства, снос ветхого жилья, гаражей и иных построек). В частности, в нашей компании сложилась именно такая ситуация. Поэтому нельзя приводить всех игроков рынка к одному знаменателю, хотя, конечно, есть на рынке Екатеринбурга компании, которые, пользуясь высоким спросом, делают значительные «накрутки».

Между тем, по мнению Владимира Крицкого, говорить о себестоимости строительства в целом некорректно, потому что у разных объектов себестоимость различная. Она зависит от площадки, материалов, аукционной стоимости земли, возможной необходимости отселения граждан из ветхого жилья, проведения инженерных коммуникаций. Поэтому, когда многие начинают сравнивать стоимость жилья и себестоимость его строительства, нужно учитывать эти факторы и многие другие.

Аукционы и тенденции

По данным администрации города, в 2007 г. в Екатеринбурге планируется продать с торгов порядка 60 земельных участков под строительство. Прибыль от них должна составить не менее 1 млрд. руб.

В 2006 г. в городе было проведено 34 аукциона, в результате чего в городской бюджет поступило порядка 0,5 млрд. руб. «Судя по тому, что стоимость жилья постепенно стабилизируется, я думаю, мы работаем в правильном направлении. Полагаю, что дальнейший рост объемов строительства должен положительно сказаться на рынке и на цене квадратного метра», — считает Владимир Крицкий.

По его словам, в последнее время администрация делает упор на строительство малоэтажного жилья. В 2006 г. в связи с этим было принято решение построить коттеджный поселок на 34 дома. Все дома будут спроектированы и возведены различными компаниями с применением различных технологий. Это станет своего рода демонстрацией возможностей малоэтажного строительства. «Мы делаем упор на подготовку площадок для индивидуального строительства. Кроме того, коллективные сады имеют возможность перевестись в состав коттеджных поселков. У нас уже есть заявки на проведение такого перевода, и в ближайшее время будет проводиться процесс различных согласований. Кроме того, в последние годы в Екатеринбурге растут объемы ввода социального жилья. В 2007 г. финансирование такого строительства увеличено почти в 3 раза», — отметил Владимир Крицкий.

Выводы

Несмотря на увеличение доли социального жилья и жилья экономкласса в общем объеме строительства и снижение темпов роста цен, стоимость жилья в Екатеринбурге остается крайне высокой. В частности, по оценкам экспертов Уральской палаты недвижимости, на 20 марта 2007 г. средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в центре Екатеринбурга (границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова) составила 79 262 руб. В первом ценовом поясе (Автовокзал, Юго-Западный, Парковый, Ботанический, Втузгородок, Шарташский рынок, ЖБИ, Пионерский) средняя стоимость квадратного метра составила 70 457 руб., во втором ценовом поясе (Синие камни, Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Новая Сортировка, Уктус) — 62 706 руб., в третьем ценовом поясе (Аппаратный, Старая Сортировка, Химмаш, Совхоз, Лечебный) — 58 509 руб., в четвертом ценовом поясе (Шарташ, Изоплит, Кольцово, Елизавет, УНЦ, Исток, Шувакиш, Чусовское озеро) — 56 653 руб. Даже при том, что средняя заработная плата регулярно растет, приобретение жилья чревато крайне значительными затратами. Эксперты отмечают, что в настоящее время покупательская способность граждан недостаточна для приобретения жилья.

Между тем необходимость в строительстве недорогого жилья отмечается всеми участниками рынка. По мнению экспертов, застройщики снижают стоимость квартир за счет уменьшения площадей: так, если однокомнатные квартиры ранее предпочитали стоить из расчета 50 кв. м, то в настоящее время подавляющее большинство новостроек строится из расчета, не превышающего 30 кв. м.