Для конференции «День России», которая прошла в рамках международной выставки Expo Real в Мюнхене (Германия), где Екатеринбург был представлен мировому инвестиционному сообществу, компании «Олипс» и «РЕНОВА-СтройГруп» инициировали создание профессионального отчета о рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Исследования провела консалтинговая компания Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko.

Рынок торговой недвижимости

Согласно данным исследования рынка недвижимости в Екатеринбурге, индикаторы рынка торговой недвижимости имеют следующие показатели: общее предложение — 553 тыс. кв. м, доля свободных площадей — менее 3 %, арендная ставка — $ 500—1 500 за кв. м в год, ставка доходности — 9,5—10,5 %.

Средний уровень заполняемости торговых и торгово-развлекательных центров Екатеринбурга на данный момент составляет 96—98 %. Качественные торговые комплексы заполнены арендаторами на 100 %.

По показателю обеспеченности торговой недвижимостью город обгоняет Москву и Санкт-Петербург, а население характеризуется высокой потребительской активностью. Обеспеченность качественными торговыми площадями следующая: Екатеринбург — 224 кв. м на 1 000 жителей, Москва — 180 кв. м на 1 000 жителей, Санкт-Петербург — 154 кв. м на 1 000 жителей.

Средняя ставка арендной платы в торговых центрах по городу составляет $ 626 за кв. м в год, включая НДС. При этом в наиболее востребованных торговых комплексах может достигать $ 1 500—3 000 за кв. м в год.

Арендные ставки в торговых коридорах составляют $ 800—1 000 за кв. м в год. Наиболее дорогой является ул. Вайнера, где арендная плата превышает $ 1 200 за кв. м в год.

Цены продаж в строящихся торговых центрах варьируются от $ 1 500 до 3 000 за кв. м.

Срок аренды в качественных торговых центрах составляет минимум 3 года. В некоторых случаях он доходит до 7—10 лет. Арендные платежи обычно производятся в режиме предоплаты за 1 месяц. Страховой депозит эквивалентен стоимости аренды за 2 месяца.

Срок аренды в некачественных торговых центрах, как и по России в целом, составляет 11 месяцев.

Рынок офисной недвижимости

Индикаторы рынка офисной недвижимости имеют следующие показатели: общее предложение — 3 000 тыс. кв. м, доля свободных площадей — менее 1 %, арендная ставка — $ 626 за кв. м в год, ставка доходности — 9,5—10,5 %.

Спрос на качественные офисные помещения в основном формируют иностранные и крупные местные компании. Уровень свободных помещений крайне низок, и арендовать качественный офис в уже построенном здании практически невозможно. Значительная часть площадей арендуется или приобретается на стадии строительства.

Местные компании предпочитают арендовать офисные помещения класса «С».

Структура арендаторов в существующих бизнес-центрах класса «В»: местные компании — 51 %, московские компании — 24 %, иностранные компании — 19 %, другие российские компании — 6 %.

В настоящее время город насчитывает около 3 млн кв. м офисных помещений всех типов. В основном это помещения низкого качества. Лишь 158 тыс. кв. м офисных площадей можно отнести к категории качественных.

Количество качественных офисных площадей на 1 000 жителей Екатеринбурга составляет 118 кв. м. В Москве этот показатель составляет 480 кв. м на 1 000 жителей.

В городе нет конкуренции между бизнес-центрами класса «А» и «В», так как предложение таких офисных площадей пока ограниченно.

Ставка доходности по офисным помещениям сопоставима со средним показателем по России и составляет около 9,5—10,5 %.

Арендные ставки в Екатеринбурге в основном номинируются в рублях. Наиболее популярный срок аренды в городе равняется 11 месяцам или 1 году. В основном арендная ставка на офисные помещения включает в себя НДС и операционные расходы. Досрочная аренда характерна для строящихся бизнес-центров класса «А» и наиболее успешных существующих объектов.

Средние арендные ставки на офисные помещения класса «А» в Екатеринбурге составляют $ 1 285 за кв. м в год, включая операционные расходы и НДС (в Москве этот показатель составляет $ 1 269), класса «В» в Екатеринбурге — $ 618 (в Москве — $ 708).

Рынок гостиничной недвижимости

Гостиничная недвижимость в Екатеринбурге традиционно считается наименее привлекательной по сравнению с торговой, офисной и складской недвижимостью. Однако рынок гостиничных услуг развивается активно — сказывается статус города как индустриального и культурного центра всего Уральского региона.

В городе не хватает качественных гостиничных номеров, мало номеров класса люкс. В структуре спроса на гостиничные услуги доминируют «бизнес-туристы».

Гостиничный фонд Екатеринбурга состоит из 62 гостиниц, из которых 20 % составляют отели с номерным фондом не более 10 комнат, чуть более 40 % составляют гостиницы на 10—50 номеров, около 25 % отелей располагают фондом от 50 до 150 комнат, и около 8 % приходится на гостиницы с количеством номеров более 150. Общий номерной фонд составляет более 3 500 мест.

Заполняемость различных отелей Екатеринбурга составляет 50—60 %, в некоторых гостиницах этот показатель достигает 70 %. Это связано с высокой посещаемостью города «бизнес-туристами», которые составляют 80 % от общего притока приезжих.

Стоимость размещения в гостиницах среднего класса составляет 2 000—3 000 руб. в сутки, достигая 4 500—7 000 руб. в сутки за номер повышенной комфортности. В отелях более высокого класса стоимость стандартных номеров варьируется от 3 000 до 4 000 рублей в сутки.

Рынок складской недвижимости

Индикаторы рынка складской недвижимости имеют следующие показатели: общее предложение — 181 500 тыс. кв. м, доля свободных площадей — менее 3 %, арендная ставка $ 75—180 за кв. м в год, ставка доходности — 9,5—10,5 %.

Растущие производственные мощности, а также развитие розничной торговли стимулируют рост спроса на качественную складскую недвижимость. Ставка доходности складской недвижимости в Екатеринбурге превышает общероссийский показатель и составляет 10,5 %.

Спрос на качественные склады оценивается в 1—2 млн кв. м. Структура спроса изменяется в пользу качественных складских помещений.

Согласно данным исследования рынка недвижимости в Екатеринбурге, в структуре предложения на рынке складской недвижимости преобладают склады класса «С» и ниже, построенные в советские времена.

Количество качественных складских площадей в Екатеринбурге составляет 135 кв. м на 1 000 жителей города, в то время как в Москве количество складских площадей составляет 290 кв. м на 1 000 жителей.

В Екатеринбурге ставка аренды на качественные складские помещения превышает среднероссийскую ($ 135 за кв. м в год) и составляет $ 180 за кв. м в год. В последующие 2—3 года можно ожидать дальнейшего роста ставки аренды на складские помещения.

Структура предложения складских площадей: класс «С» и ниже — 64 %, класс «В» — 27 %, класс «А» — 9 %.