Сергей Дружинин

На конференции «День России», которая прошла 9 октября 2007 г. в рамках международной выставки Expo Real в Мюнхене (Германия), Екатеринбург был представлен мировому инвестиционному сообществу.

В качестве докладчиков выступили финансовый директор компании «Олипс» Борис Терентьев, вице-мэр Екатеринбурга по вопросам потребительского рынка и услугам Виктор Контеев и управляющий ТРЦ «Мега» в Екатеринбурге Микаел Нильссон.

«Цель нашего участия в Expo Real и в специальной конференции заключалась прежде всего в продвижении рынка коммерческой недвижимости нашего города, где сосредоточены основные проекты девелоперской компании «Олипс», — отметил Б. Терентьев.

Специально для этой конференции компании «Олипс» и «РЕНОВА-СтройГруп» инициировали создание профессионального отчета о рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга. За его исполнение взялась известная консалтинговая компания Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko.

Представленный буклет привлек внимание инвесторов, которым впервые в открытом доступе были представлены полные и авторитетные данные обо всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, включая социально-экономические показатели Екатеринбурга.

Рынок торговой недвижимости

Согласно данным исследования рынка недвижимости в Екатеринбурге, индикаторы рынка торговой недвижимости имеют следующие показатели: общее предложение — 553 тыс. кв. м, доля свободных площадей — менее 3 %, арендная ставка — $ 500—1 500 за кв. м в год, ставка доходности — 9,5—10,5 %.

Для города характерна высокая активность потребителей, подкрепленная ростом доходов. Екатеринбург — один из лидеров по обороту розничной торговли на душу населения. Спрос на качественные площади со стороны торговых сетей превышает существующее предложение. Все еще значительная доля товаров приобретается на рынках, однако роль современных торговых форматов возрастает.

На рынке Екатеринбурга присутствуют крупные российские и международные розничные операторы: «Детский мир» (Москва), Auchan (Франция), IKEA (Швеция), Ramstore (Турция). На рынок планируют выйти такие сетевые ретейлеры, как «Лента», «Перекресток», «Седьмой Континент», Leroy Merlin, Castorama и другие.

Средний уровень заполняемости торговых и торгово-развлекательных центров Екатеринбурга на данный момент составляет 96—98 %. Такие качественные торговые комплексы, как «МЕГА», «Гермес Плаза» и «Гринвич», заполнены арендаторами на 100 %.

Структура оборота розничной торговли в январе — декабре 2006 г.: индивидуальные предприниматели — 15,1 %, продажа товаров на рынках — 21,8 %, крупные и средние предприятия — 19,1 %, малые предприятия — 14 %.

В настоящее время в Екатеринбурге функционируют 18 торговых центров общей площадью 553 тыс. кв. м, из которых 12 можно отнести к качественным. Среди новых и наиболее профессиональных торговых центров можно отметить Corteo fashion mall, «Покровский Пассаж», «МЕГА», «Карнавал», «Гринвич», «Парк Хаус» и «Гермес Плаза».

По показателю обеспеченности торговой недвижимостью город обгоняет Москву и Санкт-Петербург, а население характеризуется высокой потребительской активностью. Обеспеченность качественными торговыми площадями следующая: Екатеринбург — 224 кв. м на 1 000 жителей, Москва — 180 кв. м на 1 000 жителей, Санкт-Петербург — 154 кв. м на 1 000 жителей.

Средняя ставка арендной платы в торговых центрах по городу составляет $ 626 за кв. м в год, включая НДС. При этом в наиболее востребованных торговых комплексах она может достигать $ 1 500—3 000 за кв. м в год.

Арендные ставки в торговых коридорах составляют $ 800—1 000 за кв. м в год. Наиболее дорогой является ул. Вайнера, где арендная плата превышает $ 1 200 за кв. м в год.

Ставка доходности составляет около 9,5—10,5 %, что соответствует среднему показателю по России. В Москве ставка доходности ниже и составляет 7—8 %. Ожидается дальнейшее снижение ставок доходности на рынке по мере его развития.

В 2008 г. ожидается рост арендных ставок на рынке за счет ввода в эксплуатацию ряда качественных объектов.

Цены продаж в строящихся торговых центрах варьируются от $ 1 500 до 3 000 за кв. м.

В 2006 г. общее количество торговых площадей в Екатеринбурге увеличилось в 2 раза. В 2007—2008 гг. в городе планируется реализовать 7 крупных проектов, что составит дополнительно 500—600 тыс. кв. м качественных торговых площадей.

Срок аренды в качественных торговых центрах составляет минимум 3 года. В некоторых случаях он доходит до 7—10 лет. Арендные платежи обычно производятся в режиме предоплаты за 1 месяц. Страховой депозит эквивалентен стоимости аренды за 2 месяца.

Срок аренды в некачественных торговых центрах, как и по России в целом, составляет 11 месяцев.

Рынок офисной недвижимости

Индикаторы рынка офисной недвижимости имеют следующие показатели: общее предложение — 3 000 тыс. кв. м, доля свободных площадей — менее 1 %, арендная ставка — $ 626 за кв. м в год, ставка доходности — 9,5—10,5 %.

Спрос на качественные офисные помещения в основном формируют иностранные и крупные местные компании. Уровень свободных помещений крайне низок, и арендовать качественный офис в уже построенном здании практически невозможно. Значительная часть площадей арендуется или приобретается на стадии строительства.

Местные компании предпочитают арендовать офисные помещения класса «С». Наибольшим спросом пользуются помещения размером от 50 до 150 кв. м. Практически отсутствуют качественные офисы площадью 300 кв. м, пользующиеся высоким спросом.

Структура арендаторов в существующих бизнес-центрах класса «В» следующая: местные компании — 51 %, московские компании — 24 %, иностранные компании — 19 %, другие российские компании — 6 %.

В Екатеринбурге нет общепринятой классификации офисных помещений. Каждый девелопер или строительная компания классифицирует свои объекты по-своему. Современные бизнес-центры только начинают появляться на рынке. В городе пока нет таких объектов, как бизнес-парки, строительство которых уже ведется в Москве, Санкт-Петербурге и Казани. По показателю обеспеченности офисными площадями город значительно уступает столице.

В настоящее время город насчитывает около 3 млн кв. м офисных помещений всех типов. В основном это помещения низкого качества. Лишь 158 тыс. кв. м офисных площадей можно отнести к категории качественных.

Количество качественных офисных площадей на 1 000 жителей Екатеринбурга составляет 118 кв. м. В Москве этот показатель составляет 480 кв. м на 1 000 жителей.

В 2007 г. запланированы к сдаче 23 офисных центра общей площадью 110 тыс. кв. м. На стадии строительства и планирования находится более 1 млн кв. м офисных площадей более чем в 60 крупных объектах, которые будут введены в эксплуатацию в 2008—2010 гг. Возведение объектов в основном ведется местными девелоперами. Запланировано несколько крупных проектов.

В городе нет конкуренции между бизнес-центрами класса «А» и «В», так как предложение таких офисных площадей пока ограниченно.

Самые высокие арендные ставки наблюдаются в Центре международной торговли — 26 тыс. руб. за кв. м в год, без учета НДС и операционных расходов.

Ставка доходности по офисным помещениям сопоставима со средним показателем по России и составляет около 9,5—10,5 %.

Арендные ставки в Екатеринбурге в основном номинируются в рублях. Наиболее популярный срок аренды в городе равняется 11 месяцам или 1 году. В основном арендная ставка на офисные помещения включает в себя НДС и операционные расходы. Досрочная аренда характерна для строящихся бизнес-центров класса «А» и наиболее успешных существующих объектов.

Средние арендные ставки на офисные помещения класса «А» в Екатеринбурге составляют $ 1 285 за кв. м в год, включая операционные расходы и НДС (в Москве этот показатель составляет $ 1 269), класса «В» в Екатеринбурге — $ 618 (в Москве — $ 708).

Рынок гостиничной недвижимости

Гостиничная недвижимость в Екатеринбурге традиционно считается наименее привлекательной по сравнению с торговой, офисной и складской недвижимостью. Однако рынок гостиничных услуг развивается активно — сказывается статус города как индустриального и культурного центра всего Уральского региона.

В городе не хватает качественных гостиничных номеров, мало номеров класса люкс. В структуре спроса на гостиничные услуги доминируют «бизнес-туристы».

Гостиничный фонд Екатеринбурга состоит из 62 гостиниц, из которых 20 % составляют отели с номерным фондом не более 10 комнат, чуть более 40 % составляют гостиницы на 10—50 номеров, около 25 % отелей располагают фондом от 50 до 150 комнат, и около 8 % приходится на гостиницы с количеством номеров более 150. Общий номерной фонд составляет более 3 500 мест.

Заполняемость различных отелей Екатеринбурга составляет 50—60 %, в некоторых гостиницах этот показатель достигает 70 %. Это связано с высокой посещаемостью города «бизнес-туристами», которые составляют 80 % от общего притока приезжих.

Стоимость размещения в гостиницах среднего класса составляет 2 000—3 000 руб. в сутки, достигая 4 500—7 000 руб. в сутки за номер повышенной комфортности. В отелях более высокого класса стоимость стандартных номеров варьируется от 3 000 до 4 000 руб. в сутки.

Рынок складской недвижимости

Индикаторы рынка складской недвижимости имеют следующие показатели: общее предложение — 181 500 тыс. кв. м, доля свободных площадей — менее 3 %, арендная ставка $ 75—180 за кв. м в год, ставка доходности — 9,5—10,5 %.

Екатеринбург — крупный региональный и международный транспортный узел, имеющий уникальное географическое положение в транспортной системе России. Он расположен на пути международного транзитного коридора, связывающего Европу с Восточной Сибирью, Китаем и Южной Азией. Этим обусловлен повышенный интерес со стороны логистических операторов к этому городу. Поэтому склады являются наиболее востребованным типом коммерческой недвижимости.

Растущие производственные мощности, а также развитие розничной торговли стимулируют рост спроса на качественную складскую недвижимость. Ставка доходности складской недвижимости в Екатеринбурге превышает общероссийский показатель и составляет 10,5 %.

Спрос на качественные склады оценивается в 1—2 млн кв. м. Структура спроса изменяется в пользу качественных складских помещений.

В структуре предложения на рынке складской недвижимости преобладают склады класса «С» и ниже, построенные в советские времена. Острая нехватка качественных складских помещений приводит к тому, что основная масса высококачественных складских объектов сдается в аренду еще на стадии строительства и на длительный срок.

На данный момент на рынке анонсировано строительство порядка 1 млн кв. м высококачественных складов.

Количество качественных складских площадей в Екатеринбурге составляет 135 кв. м на 1 000 жителей города, в то время как в Москве количество складских площадей составляет 290 кв. м на 1 000 жителей.

В Екатеринбурге ставка аренды на качественные складские помещения превышает среднероссийскую ($ 135 за кв. м в год) и составляет $ 180 за кв. м в год. В последующие 2—3 года можно ожидать дальнейшего роста ставки аренды на складские помещения.

Структура предложения складских площадей следующая: класс «С» и ниже — 64 %, класс «В» — 27 %, класс «А» — 9 %.