Планы екатеринбургских застройщиков на 2008 г. поражают своими масштабами во всех сферах недвижимости — от жилья и офисов до торговых центров. Недооценены гостиницы и склады

По данным председателя комитета по строительству Александра Чуракова, в 2008 г. в Екатеринбурге планируется построить 870 000 кв. м жилья (на 60 000 кв. м больше, чем в 2007 г.) — и это, несмотря на заканчивающийся у застройщиков запас площадок. Управляющий партнер «БК-недвижимости» Павел Кузнецов в 2008 г. пророчит застройщикам кризис — из-за недостатка финансирования и небольшого платежеспособного спроса. По его словам, весь следующий год, как и в 2007 г., цены на новостройки будут стоять или даже снижаться.

«Если у застройщика хорошая репутация и строительство идет по плану, то ситуация на рынке мало влияет на привлечение средств», — утверждает руководитель службы продаж «Олипса» Петр Латий. Его поддерживает гендиректор «Недвижимости Екатеринбурга» Татьяна Кутишенко. По ее словам, в 2007 г. были снижены цены на неудачные объекты, а «качественные дома от финансово устойчивых компаний», наоборот, подорожали. Кутишенко прогнозирует дальнейшую дифференциацию цен: в 2008 г., по ее мнению, бизнес-класс подорожает на 15-18%, а экономкласс — на 9-12%. Директор АН «Новосел» Евгений Новоселов ожидает в 2008 г. отток покупателей со вторичного на первичный рынок, поэтому «старое жилье будет дешеветь, а новое дорожать».

Замдиректора филиала «Ренова-стройгруп» Александр Лаптев объясняет замерший спрос ожидаемым пополнением предложения. В городе активно рекламируются новые крупные проекты, в 2008 г. начинаются продажи в Академическом (новом районе на 9 млн кв. м от «Реновы-стройгруп»).

Арендаторов мало

В 2008 г. ожидается ввод 30 многофункциональных объектов, где арендаторам будет предложено 360 000 кв. м офисов, приводит цифры аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурам Тухашвили. Если застройщики выполнят обещанное, в городе появится вдвое больше офисов, чем сейчас, и они начнут конкурировать за клиентов, радуется он. Но, по данным городской администрации, в 2008 г. сдадут не более 20 качественных деловых центров на 255 000 кв. м. Московские эксперты из Jones Lang LaSalle (JLL) склонны называть еще более скромную цифру ввода — 43 000 кв. м.

Лаптев предупреждает, что рынок может и не выдержать такого числа офисов класса А и В+. «На перспективу заявлен 1 млн кв. м, но есть риск, что они не будут заполнены», — считает он. Лаптев советует девелоперам присмотреться к офисам класса D, переоборудовав их в «хороший класс С или В-».

Сейчас в новых объектах, по данным JLL, запрашиваемые арендные ставки на стадии строительства составляют от $760 до $969 за 1 кв. м в год. Средние расценки на екатеринбургские офисы начинаются от $310.

Много новых магазинов

Ни один из заявленных крупных торговых объектов в 2007 г. не был открыт, их ввод в эксплуатацию перенесен на 2008 г. По подсчетам УПН, в следующем году будет введено 450 000 кв. м. В том числе в торгово-развлекательных центрах «Мегаполис» (30 000 кв. м), Prisma (100 000 кв. м), «Рок-н-молл» (66 000 кв. м), «Седьмое небо» (47 000 кв. м), Neon Mall (30 000 кв. м) и в торговых комплексах White Market (22 000 кв. м) и «Гулливер» (10 500 кв. м).

По мнению Лаптева, пополнение предложения способно привести к застою или даже снижению арендных ставок, «хотя в нескольких наиболее успешных объектах они продолжат расти». Гендиректор «Оборонснабсбыта» Игорь Суханов, напротив, считает, что собственники торговых центров еще не готовы пересмотреть ценовую политику и будут стараться как можно быстрее окупить вложенные деньги. Застыть или снизиться могут цены продаж, да и то неликвидных объектов, а наиболее привлекательные помещения, по его прогнозу, будут дорожать не менее чем на 1,5% в месяц.

Девелоперам становится все сложнее работать в торговом сегменте, неудачные или устаревшие объекты вытесняются с рынка, говорят Суханов и Лаптев. По данным администрации, в 2008 г. ожидается реконцепция девяти городских торговых центров. В их числе «Дирижабль» (девелопер «Олипс»), который будет достроен и реконструирован; Nebo (девелопер — «А-2»), который перепрофилируется в бизнес-центр.

Негде класть

По данным вице-мэра Екатеринбурга Виктора Контеева, сейчас в городе всего 726 000 кв. м складов. PR-директор «Евразии логистик» Наталья Полухина уточняет, что лишь 120 000 кв. м из них качественные. Полухина прогнозирует, что к концу 2008 г. качественных складов будет уже 720 000 кв. м: 280 000 кв. м предложит потребителям «Евразия логистик» (она уже сдала первую очередь логопарка в Верхней Пышме), по 100 000 кв. м — MLP и Raven Russia.