На протяжении последнего года на финансовом рынке России наблюдаются процессы, свидетельствующие о существенном перераспределении рынка ипотечного жилищного кредитования. Его основной причиной, по мнению экспертов, является мировой кризис ликвидности, напрямую связанный с крушением американского ипотечного рынка, а основным следствием может стать смена лидеров в сфере кредитования физических лиц на приобретение недвижимости.

Ситуация

На протяжении последнего года российский рынок находился в состоянии, близком к стагнации, которое характеризовалось резким снижением темпов прироста как числа заключенных сделок, так и их объема. Основными причинами этого эксперты называют снижение привлекательности недвижимости в качестве объекта инвестирования (вызванное фактической остановкой, а местами – и снижением цен на жилье в крупных городах), а так же проблемы с рефинансированием «длинных» ипотечных кредитов.

До последнего времени большинство российских банков, работающих на рынке ипотечных кредитов, выступали в роли агентов, оформляющих кредитный договор с клиентом и затем перепродающим закладные обязательства крупным игрокам ипотечного рынка. Главной причиной этого было отсутствие у банков-агентов собственных «длинных» денег, сопоставимых по срокам и суммам с ипотечными кредитами, выдаваемыми, как правило, на 10-30 лет.

До середины 2007 года рынок закладных обязательств в России был достаточно емким. Основным игроком на нем являлось государственное Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, имевшее подразделения в отдельных регионах. Кроме того, на рынке присутствовало несколько «дочерних» банков крупных международных финансовых корпораций или инвестиционных фондов, имевших доступ к зарубежным источникам средств.

Ситуация изменилась после начала ипотечного кризиса в США. Сначала менее доступными для российских банков стали зарубежные заемные средства. Затем, стремясь снизить собственные риски, свои требования к закладным значительно ужесточило и АИЖК. Наиболее серьезным ударом по банкам-агентам стало снижение с 1 февраля 2008 года максимальной суммы кредита до 1,5 миллиона рублей и повышение первоначального платежа до 20% от стоимости недвижимости, что практически исключило предложения государственного игрока с рынка крупных городов с дорогой недвижимостью. В результате банки, рефинансирующие свои кредиты через АИЖК, вынуждены были искать альтернативные источники выкупа закладных, и находили их не всегда.

В то же время эксперты отмечают, что после нескольких месяцев рынок вновь начинает расти. Связано это, прежде всего, со значительным неудовлетворенным спросом на ипотечные кредиты со стороны населения, так как для многих граждан ипотека остается единственным реальным способом улучшения своих жилищный условий.

«Сегодня на рынке ипотеки ситуация такова, что возрастающий спрос во много раз превышает имеющееся предложение. Говорить о стагнации в таких условиях, по меньшей мере, несвоевременно. Безусловно, непрекращающийся рост цен, подстегиваемый высоким уровнем инфляции и снижением объемов строительства в Центральном регионе, способствовал значительному понижению темпов роста сектора ипотечного кредитования. Однако, тем не менее, этот сегмент развивается, и будет продолжать расширяться», — полагает генеральный директор «BSGV-Екатеринбург» Алексей Павин.

«По сравнению с прошлым годом, темпы прироста рынка не высоки, однако говорить о стагнации рынка в целом было бы неправильно. С рынка уходят отдельные игроки, на их место приходят новые, либо происходит поглощение мелких участников. Рынок продолжает развиваться», — считает заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов ОАО «Промсвязьбанк» Денис Земан.

Перераспределение рынка

Одним из основных векторов развития ипотеки в России стало перераспределение рынка долговых обязательств (закладных) после фактического ослабления позиций АИЖК. Не смотря на то, что государственное агентство продолжает оставаться одним из крупнейших игроков, его доля в общем объеме постепенно снижается.

«Рынок закладных обязательств по ипотечному кредитованию распределился между банками, осуществляющими кредитование за счет привлечения внутренних инвестиций. Лидирующие — государственные банки, которые имеют доступ к внутренним инвестициям. Остальные — это банки, работа которых основана на привлечении иностранных инвестиций», — рассказал заместитель председателя правления по развитию розничного бизнеса ЗАО «Русь-Банк» Валерий Кардашов.

«Говорить о существенном перераспределении рынка закладных обязательств в связи с ужесточением требований АИЖК к выкупаемым ипотечным кредитам пока рано. Доля АИЖК в ипотечном секторе на сегодняшний день недостаточно велика, чтобы инициировать масштабные изменения. Нужно понимать, что институт рефинансирования ипотеки у нас только начинает развиваться и судить о неудачах или успехах данного проекта еще не время», — полагает Алексей Павин.

Тем не менее, настроения в сегменте закладных обязательств по-прежнему определяет АИЖК, поскольку программы агентства поддерживаются на государственном уровне и, как считаю некоторые эксперты, и в дальнейшем будут поддерживаться правительством.

«Снижение уровня ставки по стандартам ипотечных кредитов федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое рынок наблюдал до 2007 года, в последние полгода в целях формирования более качественных портфелей, сменилось внесением корректив в правила рефинансирования. В условиях преемственности политического курса, если кардинальных перемен не произойдет, то правительство, скорее всего, и дальше сохранит и будет поддерживать на государственном уровне программу АИЖК», — сообщил руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в городе Екатеринбурге Станислав Дехтулинский.

Между тем, политика, проводимая АИЖК, не встречает должного понимания со стороны участников рынка.

По словам председателя совета директоров ОАО «СКБ-банк» Михаила Ходоровского, для того, чтобы наращивать объемы ипотечного кредитования, необходимы «длинные» пассивы.

«Необходимо понимать, что банки сами не смогут найти «длинные» ресурсы. Это вопрос государственный. В этой ситуации я не очень понимаю позицию Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, которое ужесточает условия выдачи кредитов и снижает предельные суммы кредитования. Никто не говорит, что надо раздавать кредиты всем подряд, контроль необходим. Но должен отметить, что ипотечные кредиты, пожалуй, самые надежные из всех розничных займов. За все время нашей работы на ипотечном рынке — с ноября 2003 года — дефолтов практически не было. А сейчас объемы рефинансирования ипотечных кредитов уменьшаются, что недопустимо. Надеюсь, что этот период завершается и уже во втором полугодии мы сможем увидеть иные векторы развития рынка. Ситуация может быть изменена только путем государственного регулирования», — считает Михаил Ходоровский.

В то же время значительно упрочивают свои позиции на ипотечном рынке те банки, которыми имеют непосредственный доступ к источникам «длинных» средств и не нуждаются в прямом рефинансировании кредитов через продажу закладных. Это, в первую очередь, государственные банки, а так же крупные частные финансовые организации, осуществляющие прямые заимствования из-за рубежа.

проценты

В сложившейся ситуации (удорожание заемных ресурсов и рост цен на недвижимость) большинство участников рынка склонно к мнению, что процентная ставка по ипотеке будет корректироваться преимущественно в сторону повышения.

«C начала года практически все банки ужесточили требования к ипотечным кредитам и повысили процентные ставки. Этой участи не удалось избежать даже крупнейшим игрокам — лидерам рынка. Основной причиной по-прежнему является отсутствие фондирования», — заявил Денис Земан.

«Можно с уверенностью сказать, что сегодня на ипотечном рынке не наблюдается предпосылок к снижению ставок. Удорожание заемных ресурсов и рост цен на недвижимость уже сыграли свою роль в увеличении стоимости «длинных» кредитов. Инфляция, в свою очередь, также может скорректировать ставки в сторону их увеличения, однако существенного повышения ждать не стоит. В ближайшей перспективе изменение ставок по ипотеке вряд ли произойдет», — подытожил Алексей Павин.

«В части корректировки ставок по рынку для заемщиков — по отдельным программам — вполне возможно и снижение, но только по качественным кредитам (на относительно короткие сроки, с большим первым взносом, с документальным подтверждением доходов). А по нестандартным кредитам (в первую очередь речь идет о нестандартных кредитах, предоставляемых на покупку жилья с минимальным первоначальным взносом, со слишком лояльными условиями досрочного погашения, с низкими требованиями к подтверждению доходов потенциальных заемщиков) на рынке более вероятно некоторое увеличение ставок», — отмечает Станислав Дехтулинский.

«Это нормальное явление для экономики при существующем рынке. Банки будут менять ставки и, соответственно, менять свои программы, повышать требования как к клиентам, так и к партнерам: страховым компаниям, брокерам, оценщикам», — добавил Валерий Кардашов.

Вывод

Таким образом, в сфере ипотечного кредитования наблюдаются определенные перемены, связанные с мировым финансовым кризисом. Изменения произошли в части условий привлечения средств с зарубежных финансовых рынков, а также в части ужесточения своих требований агентством по ипотечному жилищному кредитованию, что, в свою очередь, привело к перераспределению рынка. С определенными трудностями столкнулись мелкие региональные банки, которые, в связи с переменой в политике АИЖК, были вынуждены в целях поиска альтернативных источников выкупа закладных переориентироваться на работу с крупными кредитными учреждениями. В то же время финансовые организации, имеющие альтернативные источники «длинных» пассивов, получили возможность для упрочения своего положения.

Определенные изменения произошли и в области условий выдачи ипотечных кредитов. В частности, многие банки подняли ставку по ипотечному кредитованию.