Все привыкли, что с 1999-го послекризисного года жилье в Екатеринбурге постоянно дорожает. Например, с сентября 2000 г. по май 2001 г. цены взлетели на 70% и обогнали питерские. Однако в последние месяцы рост прекратился. Специалисты считают, что возможно даже снижение стоимости квартир на вторичном рынке на 5-10%.

Жилье со стажем

Прошлый год прибылей риэлтерам не принес. По их оценкам, он оказался ничуть не лучше приснопамятного 98-го. Татьяна Деменок, генеральный директор агентства недвижимости "Северная казна": Тогда мы тоже в феврале-марте немножко поработали, а летом дружно стояли. В августе рынок начал чуть-чуть шевелиться, и грянул кризис. Мы снова встали - буквально до декабря. В этом же году мы стоим начиная с апреля. Традиционного оживления рынка продавцы недвижимости ждали в конце года, однако чуда не произошло и покупателей не прибавилось. По свидетельству директора компании "Проспектъ" Александра Бабичева, по сравнению с предыдущим годом спрос в 2002 г. уменьшился в 2-2,5 раза. В то же время предложение выросло со $110 млн до $180 млн (данные Уральской палаты недвижимости).

Ничего удивительного в такой диспропорции нет. Хотя через наш город проходят немалые финансовые потоки - в том числе так называемые "северные деньги", - в массе своей потенциальные потребители просто не в состоянии приобретать квартиры по нынешним ценам. По данным УПН, средняя стоимость жилья в Екатеринбурге - $510-520 за квадратный метр (для сравнения: в столице Чехии Праге - $400-450, а в ее пригородах и вовсе $300). Из российских областных центров на данный момент нас обгоняют лишь Москва и Санкт-Петербург ($1075 и $628 за кв. м соответственно). От цен на элитное жилье голова вообще идет кругом: стоимость квадратного метра доходит до $1500, а вся квартира может обойтись в $200-300 тыс. В общем, почти как в супердорогом Лондоне, где средний частный дом в пригороде стоит как раз $300 тыс. Между тем доходы екатеринбуржцев и лондонцев различаются в 16,5 раз: $2000 против $33000 в год.

Средний срок продажи жилья также увеличился за год почти в 1,5 раза: с 65 до 95 дней. Причем чем больше квартира, тем труднее найти покупателя: если на реализацию 1-комнатной уходит 80 дней, то 4-комнатной - уже 132. Рустем Галеев, исполнительный директор УПН: Чем ниже класс жилья, тем быстрее его можно продать - при условии, что квартира выставлена в соответствии с рыночной ценой. Конечно, если 1-комнатная квартира стоит $15 тыс., а за нее просят $16 тыс., она будет продаваться так же долго, как и 3-комнатная. По свидетельству риэлтеров, клиента удается найти в разумные сроки, когда продавец идет хотя бы на минимальные уступки. Как правило, это происходит, если ему срочно нужны деньги. Обычно же люди предпочитают ждать, надеясь, что цены на недвижимость скоро снова поднимутся. Пока их надежды не сбываются.

Более востребованы стандартные квартиры. Илья Шкоп, директор агентства "Роттердам", член совета УПН: Устойчивым спросом пользуются дома улучшенной планировки, какими застроена вся "Ботаника". Это самое лучшее типовое жилье, которое у нас есть, а по ценам оно незначительно отличается от "хрущевок". Считается также, что легче продавать квартиры в больших спальных районах. И, конечно, всегда востребовано дешевое жилье, прежде всего комнаты и 1-комнатные квартиры. Хотя комнаты пользуются все меньшей популярностью: сегодня люди, как правило, желают иметь отдельную жилплощадь. Кроме того, стоимость комнаты ($8-12 тыс.) у нас просто астрономическая - те же квадратные метры в 1-комнатной квартире всегда обходятся дешевле. Аналогично цена квадратного метра в 1-комнатной обычно выше, чем в "двушке".

А вот на сталинские дома спрос постепенно снижается. Лет 5 назад они считались элитными, но сегодня обеспеченные люди, боясь деревянных перекрытий и старых коммуникаций, все чаще выбирают новое жилье. Даже если перекрытия железобетонные, как в зданиях на проспекте Ленина, желающих поселиться там все меньше.

Еще труднее реализовывать нестандартное жилье. Татьяна Деменок: Очень сложно продавать 2-уровневые квартиры и пентхаусы. Практически не пользуются спросом и квартиры с евроремонтом, поскольку их цена завышена: люди пытаются включить в нее свои затраты на ремонт. К нестандартному жилью у нас относятся и коттеджи - хотя в начале 90-х, во времена коттеджного бума, представления о роскошной жизни за городом разнообразием не отличались: чем больше в доме будет этажей и комнат, тем лучше, остальное неважно. Охваченные гигантоманией, обеспеченные граждане ставили на приусадебных участках огромные, уродливые коробки. Многие из начатых тогда "монстров" не достроены до сих пор, между тем требования к загородному жилью изменились. Илья Шкоп: Если раньше считалось нормальным иметь дом за $200-300 тыс. и земельный участок за $10 тыс., то теперь никто не хочет вкладывать в коттедж $100 тыс. и более, если он стоит на каком-то куцем участке, да еще и с видом на тупик. Я думаю, стоимость земли должна составлять 20-30% от общей суммы проекта. Большое значение имеет инфраструктура: электричество, газ, канализация, хорошая дорога до самого дома, централизованная охрана. Люди смотрят также на экологию, пейзаж, и, конечно, им нужно достойное окружение. Илья Шкоп: Сегодня два совершенно идентичных дома можно продать с разницей до 30-40%, если один стоит в деревне среди разваливающихся домов, где любой сосед может тебя ограбить, а второй - в поселке, где все обеспечены примерно одинаково. Коттеджные поселки, отвечающие современным требованиям, можно пересчитать по пальцам. Поэтому агентства с загородным жильем работают неохотно: его сложно оценивать, еще сложнее найти покупателя. Например, "Северной казне" за год удалось продать только один коттедж. Ничего странного в этом нет, поскольку загородная недвижимость чаще всего бывает переоценена, причем цены заоблачные: за самый дорогой коттедж, выставленный сейчас на продажу, хозяева просят аж $735 тыс. К тому же мы еще не достигли той стадии, когда становится престижным жить за городом: у нас элитным по-прежнему считается дом в центре загазованного мегаполиса. Ситуация, без сомнения, должна измениться, но на это уйдут десятилетия.

Особняком стоит рынок аренды. Неудовлетворенный спрос здесь очень велик, в результате цены за год выросли примерно в 1,5 раза - и говорят, это еще не предел. Илья Шкоп: Цены пока не достигли того уровня, когда жилье станет выгодно покупать, чтобы сдавать в аренду. В наших условиях такое было бы целесообразно, если бы квартира окупалась за 4-5 лет, сейчас же приходится ждать все десять. Думаю, арендная плата будет расти еще несколько лет, пока предложение не догонит спрос. Сегодня дисбаланс объясняется и тем, что многие боятся пускать на свою территорию чужаков и не сдают свободное жилье вообще либо сдают только знакомым. К тому же хозяину невыгодно заключать договор с агентством - тем более договор аренды: это в какой-то степени легализует его доходы и наделяет нанимателя жилья определенными правами. В результате приезжим найти квартиру крайне сложно. Этим пользуются так называемые "информационные агентства1" - типичные "лохотроны". Они заключают с клиентом договор, что предоставят ему адреса арендодателей. Адреса эти добывают самыми различными способами: скажем, стоит некому гражданину дать объявление о сдаче жилья, как его адрес тут же включают в базу. Об актуальности базы такие компании не заботятся, поэтому, заплатив деньги, клиент получает список "мертвых" адресов, где уже никто ничего не сдает. При этом заказчик обычно подписывает бумагу, что информация была предоставлена и никаких претензий к агентству он не имеет, так что вернуть свои деньги ему в любом случае не удастся. А суммы не такие уж маленькие: если раньше информационные агентства брали за услуги по 500 руб., то теперь их тарифы ничем не отличаются от расценок добропорядочных компаний: стоимость бесполезной информации равна стоимости месячной аренды жилья и в среднем составляет 2,5-3 тыс. руб.

Недобросовестных игроков на рынке недвижимости стало больше с отменой лицензирования риэлтерской деятельности: только осенью прошлого года зарегистрировано порядка 30 новых компаний. Всего же в Екатеринбурге около 300 агентств, из которых 165 входят в Уральскую палату недвижимости и держат 90% рынка. Конечно, нельзя сказать, что все мелкие агентства работают плохо, тем не менее у многих качество услуг оставляет желать лучшего. Александр Пигин, гендиректор агентства "Огаста": Если большая компания дорожит своей репутацией, то мелкую порою создают лишь для того, чтобы сорвать куш и исчезнуть. Недавно я был в одной фирме - находится бог знает где, непонятно, как работает. Спрашиваю: где документы ваши? - Дома. - А свидетельство о регистрации? - Дома. - Ни договора нет, ничего - только расписка, что приняли деньги. Это просто несерьезно. Стремясь отделить агнцев от козлищ, Российская гильдия риэлтеров разработала систему добровольной сертификации риэлтерских услуг: чтобы получить сертификат, надо выполнить порядка 65 различных пунктов. Однако ввиду добровольности процедуры, фирм, прошедших ее, у нас единицы.

Строевой шаг

Если на вторичном рынке спрос явно не поспевает за предложением, то на первичном ситуация далеко не так однозначна. Спрос на новое жилье не уменьшается. В условиях чуть ли не стопроцентной изношенности старых коммуникаций одним из главных достоинств вновь построенных зданий становятся инженерные сети (а в домах повышенной комфортности нередко ставят автономную котельную, систему очистки воды, импортные стеклопакеты). Второе достоинство современных квартир - большие площади и удобные планировки. Наконец, кое-кто рассматривает покупку нового жилья как удачный способ вложения денег. Хотя это мнение спорно: в Москве, например, уже сейчас перепродать недавно купленную квартиру в новостройке по той же цене практически невозможно.

Между тем по объему жилищного строительства на одного жителя Свердловская область отстает не только от Москвы и Питера, но и многих других областей: даже в соседней Челябинской строят больше. Казалось бы, чем выше экономическое развитие региона, тем интенсивнее там должно вестись строительство. Однако для России в целом такая тенденция нехарактерна: слишком многое у нас определяет административный ресурс. Там, где власти играют по более-менее прозрачным правилам - скажем, в Санкт-Петербурге, - нового жилья строится больше. В противном случае у застройщика, не имеющего "доступа к телу", всегда есть опасность не закончить начатые проекты. Поэтому, несмотря на приличную рентабельность, немногие отваживаются заниматься строительным бизнесом: слишком рискованно.

В Екатеринбурге все упирается в место и недостаток средств. Получить площадку под застройку сегодня проблема. Понятно, что всем хотелось бы строить в центре, где можно возводить элитное жилье, продавая его затем по бешеным ценам. Однако новым застройщикам осваивать центральные районы обычно не доверяют: здесь работают компании, приближенные к городской администрации. Впрочем, существует мнение, что сложности с площадками отчасти надуманны - были бы деньги. Необязательно строить в центре, можно работать и на окраинах. Но, поскольку квартиры там дешевле, с точки зрения прибыли для застройщика целесообразно сразу застраивать большие площади. Соответственно, для этого нужны большие оборотные средства. Другой возможный выход из положения - строительство жилья на паях с бюджетом. Именно так поступила компания "Стройинвестком", ведущая застройку площадки УрГУ в квартале Большакова - Степана Разина - Фурманова - Чапаева: 30% будущего жилья получат на льготной основе бюджетники, остальное будет продаваться по коммерческим ценам.

Следствие недостаточного предложения - высокие цены на новое жилье. Самые дешевые квартиры стоят $450 за кв. м (с отделкой), а самые дорогие - $1500-1600 (без отделки). Людей, способных сразу выложить соответствующую сумму, в Екатеринбурге не так много. В последнее время часто говорят и пишут об ипотеке, но пока воз и ныне там. На Западе ипотечные кредиты выдают на 20-30 лет под 5-8% годовых. У нас же кредиты на 10 лет, в исключительных случаях - на 15, можно получить только в Сбербанке, причем под 22-23%. Легко посчитать, что сумма удваивается менее чем за 5 лет. При этом необходима справка о зарплате, которая должна составлять где-то 25-40 тыс. руб. Подобными официальными доходами у нас могут похвастаться единицы, и для них накопить необходимую для покупки жилья сумму не проблема. Наконец, банки выдают подобные кредиты неохотно, так как выселить неплательщика из квартиры очень сложно, особенно если у него имеются несовершеннолетние дети. Вот и получается, что ипотека существует только на бумаге: согласно исследованиям журнала "Эксперт", приобрести недвижимость в состоянии 5-7% россиян, а взять ипотечный кредит - всего 1%.

В результате основным способом приобретения нового жилья остается долевое участие в строительстве. Будущие новоселы делают это из желания сэкономить: квадратные метры в уже законченном доме намного дороже, чем в строящемся. Обычно граждане начинают нести деньги, когда стены возведены этажа до второго. Компании, которая уже возвела много жилья и ее имя у всех на слуху, достаточно лишь заявить о своем намерении строить.

Между тем долевка остается делом рискованным. Нередки случаи, когда коробка построена, а сети не подведены, и денег на их прокладку нет. Совсем недавно разразился скандал с "СУ-18": собрав с будущих жильцов около 18 млн руб., организация объявила себя банкротом - при этом строительство даже не начиналось. Конечно, такое случается нечасто. Зато долгострои у нас - обычное явление. Строительство может быть заморожено, даже если окна уже застеклены. Проблема, как водится, в деньгах. Застройщик мог ошибиться в расчетах - например, не учесть удорожания стройматериалов, которое прогнозировать сложно. Татьяна Бузина, директор компании "Стройин-вестком": После того как ревдинский кирпичный завод сменил хозяев, с апреля по октябрь 2001 г. цена на кирпич поднялась на 280%. Строители все лето сидели без материала, потому что новые хозяева заключили новые договоры и отправили весь кирпич в другие области. Всего же за 2001 год по основным позициям - кирпичу и железобетону - цены выросли на 80%. А ведь стоимость стройматериалов может составлять до 60% от стоимости здания. К тому же не успев полностью закончить с одной площадкой, организация, как правило, начинает заниматься следующей, а деньги на ее начальное освоение оттягивает с незавершенного строительства; в результате на его окончание средств может и не хватить.

Иногда дом построен, но сдать его никак не могут. Рустем Галеев: Я знаю людей, которые жили в таком доме 2 года. Раз жилье не зарегистрировано, оно не стоит на балансе ни в какой обслуживающей организации - поэтому у них не было ни света, ни газа, и приходилось подниматься пешком на 9-й этаж. Причина может быть в бюрократических проволочках, но нередко в такой ситуации виноваты сами строители. Татьяна Бузина: На многие строящиеся дома ни разрешения не получено, ни согласования. На согласование уходит от одного до трех лет, и некоторые строят на авось - авось потом согласуем. Порою загвоздка в неуплате отчислений на развитие инженерных сетей и отселение из ветхого жилищного фонда. Татьяна Бузина: У моих знакомых 2 года дом стоял потому, что застройщик не произвел отчисления городу. И город не разрешал заселение, хотя право собственности на квартиры было оформлено. Конечно, если бы подобные казусы случались с каждым вторым объектом, в долевку никто бы вкладываться не стал. И все же проблемы возникают с завидной регулярностью.

Следует заметить, что застройщики и будущие жильцы относятся к стройке совершенно по-разному. Андрей Бабичев: Строители понимают этот процесс как своего рода совместную деятельность (мы с вами строим) либо как инвестиционный проект (вы инвестор, а мы руководим проектом). Но практика показывает, что потребитель себя инвестором не считает. Он хочет купить конкретное имущество - квартиру. Но если эта квартира на седьмом этаже, а пока построено только три, он, по существу, покупает кусок воздуха. То, что при всех имеющихся рисках люди все-таки вкладывают деньги в новое жилье, можно считать признаком остро неудовлетворенного спроса. Сергей Васильев, менеджер по продажам и рекламе АН "Атомстройкомплекс": У нас со спросом все в порядке. Как правило, когда дом построен, свободных квартир в нем уже нет. Это по неэлитному жилью. По элитному ситуация в каждом случае индивидуальна.

Так что ждать падения цен на первичном рынке пока не приходится. Правда, некоторые специалисты считают, что цены на дорогие квартиры (свыше $1000 за кв. м) завышены и должны снизиться на 15-20%. Другие полагают, что элитное жилье пока по-прежнему востребовано. Андрей Бабичев: На сегодня, я думаю, потребность в таких квартирах в Екатеринбурге не удовлетворена. Другой вопрос, сколько это будет продолжаться. Никто ведь не считал, сколько требуется элитного жилья, его возводят на свой страх и риск. Если же завтра станет ясно, что такое количество городу не нужно, цены будут снижаться.

Цены на дешевое панельное жилье могут, напротив, чуть подскочить. Прежде всего это связано с удорожанием материалов. Во-первых, их производство энергоемко, а тарифы на электроэнергию растут. Во-вторых, стройматериалы издалека не возят, а количество производителей в области невелико, и они по праву чувствуют себя монополистами (правда, крупнейшие застройщики стараются организовать собственное производство). Наконец, в этом году обещают ввести новые базовые справочники, по которым рассчитывается сметная стоимость проекта. До сих пор строители работали по нормативам 1984 г., где, например, оклейка стен обоями оценивалась в 60 коп. за кв. м с учетом материалов. С переходом на новые справочники затраты на материалы должны вырасти на 30%.

Вместе с тем в условиях стагнации на вторичном рынке новые квартиры значительно подорожать не могут. Хотелось бы, конечно, чтобы они подешевели. Но для этого нужны богатые застройщики, которые были бы в состоянии возводить целые микрорайоны: при массовой застройке себестоимость снижается. Однако тем, у кого есть средства, такой вариант, похоже, неинтересен.