В настоящее время происходит формирование инфраструктуры рынка ипотечного кредитования в Свердловской области.

Средний показатель обеспеченности населения жильем в России составляет 18,9 квадратного метра. При этом около трети населения страны обеспечены общей площадью менее 8 квадратных метров на одного человека. В развитых странах значение этого показателя колеблется между 30-45 квадратными метрами на одного человека.

Сегодня ежегодный объем нового строительства в России составляет около 1% от существующего жилья. Эксперты полагают, что если ситуация не претерпит изменений, то значительная часть населения страны никогда не сможет реализовать свое конституционное право на жилье. Решением этой проблемы может стать развитие системы ипотечного кредитования.

Система

В конце 90-х годов было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) со 100 % участием в уставном капитале Российской Федерации.

Агентство, по замыслу его создателей, было призвано положить начало развитию системы ипотечного жилищного кредитования в целом по стране, созданию инфраструктуры участников данного рынка. Суть программы АИЖК заключается в следующем: ипотечный кредит предоставляется уполномоченным банком на срок до 20 лет. Приобретаемая квартира становится собственностью заемщика и является предметом залога по возврату кредита. Федеральное Агентство ипотечного кредитования через своих региональных представителей выкупает у уполномоченных банков закладные, тем самым восполняя ликвидные средства банков. За осуществление транзакций и андеррайтинг клиентов банк получает маржу, которая закладывается в ставку по кредиту. В дальнейшем закладные конвертируются в ценные бумаги и размещаются на рынке, что позволяет АИЖК привлекать дополнительные средства для их дальнейшего инвестирования.

Одними из основных участников системы ипотечного кредитования на сегодняшний день являются региональные операторы, создаваемые в Субъектах Федерации. Эти организации должны осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов, а затем проводить весь комплекс мероприятий по мониторингу имеющегося кредитного портфеля, отслеживание состояния предмета залога и многое другое. На данный момент в рамках реализации программы ипотечного жилищного кредитования в целом по стране 47 Субъектов Федерации подписали соглашения о сотрудничестве, из них 35 Региональных Операторов аккредитовано в Федеральном агентстве. Со временем их число будет только увеличиваться, отмечают действующие участники программы.

В августе 2003 года в Свердловской области было создано ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» (САИЖК), основным акционером которого выступило областное правительство. После построения минимальной инфраструктуры участников САИЖК было аккредитовано в Федеральном агентстве, и с этого момента получило возможность реально начать работу.

К настоящему времени ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» выдало 47 кредитов на сумму более 16 миллионов рублей.

В начале 2004 года Советом директоров САИЖК был утвержден План мероприятий по росту кредитного портфеля. Уставный капитал агентства планируется увеличить в 2004 году с 12 миллионов рублей до 100 миллионов рублей, что позволит выдать ипотечных кредитов на сумму 2 миллиарда рублей.

Минимальная доля самофинансирования по программе ипотечного кредитования, реализуемой агентством, составляет 30% от стоимости приобретаемого жилья, уполномоченный банк выдает кредит в размере 70% от стоимости квартиры с возможностью погашать его от 2 до 20 лет. Условиями данной программы, кроме всего прочего, определяется процентная ставка, которая на сегодняшний день составляет 15 % годовых.

«Многие сегодня говорят, что 15 % годовых – это много. С этим можно соглашаться, а можно и не соглашаться. Если обратиться к действительности, то можно увидеть, что на сегодняшний день данная процентная ставка является одной из самых низких на рынке кредитов. К примеру, многие банки предоставляют ипотечные кредиты под 18 и более процентов годовых», – отмечает директор ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» Александр Комаров.

Рассуждая о понижении процентной ставки по кредиту, директор САИЖК говорит, что пока она закреплена на показателе 15%, но возможна ее корректировка в сторону уменьшения. «Процентная ставка установлена Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования и предусмотрена стандартами нашего агентства. В связи с падением в январе ставки рефинансирования не исключено и падение ставки по ипотечным кредитам», – считает Александр Комаров.

Реализация

Несмотря на расширение объемов ипотечного кредитования в Свердловской области, по словам представителей САИЖК, при реализации программы агентства могут возникнуть некоторые трудности. Так, в практической работе специалисты Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования столкнулись с факторами, сдерживающими развитие данной отрасли. В первую очередь это касается действующего законодательства, которое ограничивает ликвидность заложенного имущества, в связи с чем у кредиторов нет уверенности в том, что в кратчайшие сроки заложенное имущество будет реализовано. «Многие банки прошли через судебные тяжбы, которые длились по 2-3 года, при этом выселить недобросовестных заемщиков было невозможно. Отсутствие механизма выселения несостоятельных заемщиков из обремененной недвижимости является тормозом развития ипотечного кредитования», – отмечает Александр Комаров.

Кроме этого, специалисты САИЖК называют организационные причины, которые на данном этапе не дают в полную силу развиваться ипотечному кредитованию. По словам представителей агентства, сейчас при оформлении ипотечного кредита присутствует достаточно консервативный подход к оценке платежеспособности заемщика, а также сохраняется высокий уровень накладных расходов, к которым относят нотариальное удостоверение, услуги риэлтеров, страховых компаний, оценщиков.

Также существует проблема наличия на рынке квартир, которые заемщики хотели бы приобретать в рамках ипотечной программы. «Свою деятельность САИЖК осуществляет пока на рынке вторичного жилья. На данный момент рынок первичного жилья «перекошен» в сторону квартир с огромной площадью и дорогим наполнением. Общепризнано, что необходимо ввести строительство квартир с общей площадью 40-80 квадратных метров. Но для этого нужно привлекать к участию застройщиков, глав муниципальных образований и первичных кредиторов. От того, сколько средств будет вложено в развитие программы, будет зависеть ее реализация», – полагает Александр Комаров.

Эксперты отмечают и то, что многие заемщики психологически не готовы к долгосрочному кредитованию и рассматривают ипотеку как некую кабалу.

Однако, несмотря на то, что в развитии программы ипотечного кредитования есть некоторые препятствия, сейчас многое делается для их преодоления, говорят представители агентства.

Например, в конце 2003 года рабочей группой Минэкономразвития РФ был проведен анализ действующего законодательства. Результаты этой работы показали, что в настоящее время необходимо внести изменения и дополнения в 39 нормативных актов, вплоть до коррекции Федеральных Законов.

Кроме того, для расширения программы региональные агентства по ипотечному жилищному кредитованию проводят постоянный поиск первичных кредиторов. В настоящее время в программе ипотечного жилищного кредитования САИЖК участвует СКБ-Банк. Первый кредит был выдан банком осенью прошлого года. Его сумма составила 400 тысяч рублей, срок – 10 лет.

Директор САИЖК Александр Комаров надеется, что в текущем году агентство сможет расширить перечень банков-агентов. «Так, наши предложения получили следующие банки: Уралвнешторгбанк, Уральский Банк Реконструкции и Развития, Уралтрансбанк, Уралпромстройбанк, Северная казна и Свердловский губернский банк. С некоторыми кредитными учреждениями уже устанавливаются связи и договоренности», – сообщает Александр Комаров

С начала 2004 года работа по реализации программы ипотечного кредитования ведется в ЗАО «Свердловский губернский банк». По словам председателя правления этого банка Александра Иванова, предполагается, что механизм рефинансирования ипотечных кредитов в банке будет действовать в соответствии со стандартами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. «Это значит, что ипотечные кредиты будут выдаваться на срок до 20 лет, по ставке 15 % годовых. Причем ставка может быть снижена по решению АИЖК», – говорит Александр Иванов.

Говоря о снижении размера первоначального взноса до 15 % от стоимости недвижимости, он отмечает, что это возможно в кредитных организациях, реализующих собственные ипотечные программы, не связанные с программой АИЖК. «Повышение норматива достаточности капитала также актуально только для банков, располагающих необходимыми ресурсами для реализации собственных программ ипотечного кредитования», – считает Александр Иванов.

Итог

Таким образом, в настоящее время происходит создание инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. Ряд уральских банков уже привлечен к участию в программе, разработанной Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования, через ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Постепенно круг банков-агентов расширяется. Так или иначе, несмотря на некоторые факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и проявившиеся на данном этапе внедрения системы, уже сейчас очевидно, что в ближайшие полгода можно ожидать увеличения числа первичных кредиторов, а значит и развития системы ипотеки.