Ожидает большинство из нас - тех, кто остро нуждается в жилье

Недавно разговорились со знакомым: мол, что да как, о чем, спрашивает, пишешь. Да вот, говорю, намереваюсь написать о жилищном кредитовании, об ипотеке. «А она у нас есть?» — с иронией посмотрел он на меня. «Есть, — отвечаю, — правда, пока в состоянии зачаточном. А если говорить точнее, так и вовсе в противозачаточном».

Пока рынок ипотеки в России даже в развивающейся Колум-(когда дом или квартира покупается под их же залог с последующим многолетним погашением кредита) и вправду ничтожно мал. По международным оценкам, ипотека составляет у нас приблизительно 0,1 процента внутреннего продукта (29200 млн. рублей). Для сравнения принято ссылаться на так называемые цивилизованные страны. Так вот, скажем, в государствах Евросоюза на ипотеку приходится 53 процента ВВП. И даже в развивающейся Колумбии ипотека составляет 14 процентов.

И все же именно в развитии ипотечных форм кредитования видят решение острой жилищной проблемы в стране Президент и правительство. Другого выхода на сегодня действительно нет. Так, по данным опросов, до 77 процентов населения страны нуждаются в улучшении Жилищных условий — колоссальная цифра. Значительная часть из них и вовсе не имеют своего собственного жилья. Что неудивительно — объемы жилищного строительства в течение последних четырнадцати лет держались на отметке стабильно вдвое ниже показателей, фиксируемых до 1990 года. Так, в среднем в период с 1991 по 2002 год ежегодно вводилось в строй 35 миллионов квадратных метров нового жилья, при этом в течение пяти лет до 1990 года ежегодно строилось до 68 млн. кв. метров. Если добавить к этому, что к 2001 году было выведено из эксплуатации 14,1 млн. кв. метров жилья и приплюсовать то, что к этому времени вырос на 34 процента ветхий жилищный фонд и 290 млн. кв. метров жилья нуждаются в срочном капитальном ремонте, то картина предстанет во всех ее нерадужных красках.

Жилья катастрофически недостает, и цены на него заоблачные. В результате сегодня подавляющая часть населения страны, за исключением 20 процентов, не может себе позволить в обозримом будущем накопить на квартиру. Многие, особенно молодые семьи, годами вынуждены жить с родителями без всякой надежды приобрести свою собственную квартиру. При этом понимание того, что социального — полностью бесплатного либо на очень льготных условиях — жилья больше не будет, пришло, пожалуй, уже к каждому. Жилищную проблему нужно решать другими методами, с помощью тех, что давно и успешно применяются во всем мире.

Нам и не снилось

Впрочем, то, что ипотечный принцип кредитования мы заимствуем у Запада, пожалуй, неверно — скорее у самих себя: ипотека была очень развита в России до пролетарской революции. При этом лучший ее опыт впоследствии перенимали страны Европы и Америка. Сейчас трудно поверить, но Государственный дворянский земельный банк выдавал дворянам ипотечные ссуды сроком аж на 66 лет в размере до ста процентов оценочной стоимости залога, при этом всего под пять процентов годовых. В конце 19 века в стране массово возникали ссудосберега-тельные товарищества. В первом десятилетии 20 века 779 товариществ объединяли интересы 8 миллионов человек. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

Квадратные метры надо выстрадать

Но почему, заметите вы, если ипотека и различные схожие с ней формы кредитования при покупке жилья это такое благо, мы не устремляемся стремглав налаживать и вводить повсеместно новые методы? Устремляемся, вот только пыл наш то и дело остужают. Развитие ипотеки сдерживается из-за того, что большая часть населения не способна брать кредиты на длительный срок по существующим банковским ставкам. Попросту говоря — дорого да и рискованно.

Взять, к примеру, Сбербанк (один из трех банков, который выдает в Екатеринбурге ипотечные кредиты), он готов предоставить ипотеку сроком на 20 лет аж под 18 процентов годовых (с 1 марта появилась возможность получить кредит сроком на 27 лет). При этом, как в большинстве стандартных схем действия ипотеки,

треть стоимости квартиры необходимо оплатить сразу. При этом тому, кто намеревается взять кредит, необходимы поручители и не менее, чем полгода работы на одном месте.

Возможно, кому-то и эти условия покажутся привлекательными, но если рассмотреть ситуацию на деле, применительно к бюджету среднестатистической семьи, такой кредит окажется непосильной ношей. Так, расчеты специалистов показывают, что семья, в которой работает один человек (жена, к примеру, сидит с ребенком дома) и получает среднюю официальную зарплату 4065 рублей в месяц, должна будет откладывать деньги в течение 18 лет, чтобы накопить средства только для первоначального взноса при покупке однокомнатной квартиры за 600 тысяч рублей. Правда, расчеты уже успели несколько устареть, поскольку сегодня однокомнатную квартиру в областном центре сложно купить меньше, чем за 750 тысяч рублей. Так вот, ежемесячные выплаты для возврата кредита, предоставленного на 20 лет, при сумме долга 70 процентов от стоимости квартиры, будут в два раза превышать средние доходы этой семьи.

На «черную» зарплату ипотеку не оформишь

Словом, ипотека пробивает себе дорогу на рынке со скрипом. И как заметил в ходе состоявшегося на днях заседания «круглого стола», посвященного проблемам ипотечного кредитования, директор Управления кредитования Уральского банка Сбербанка России Олег Смирнов, ипотека сегодня — это продукт для получающих доходы значительно выше среднего.

Олег Смирнов считает, что сдерживают развитие ипотеки не только высокие банковские ставки, но во многом еще и то, что у значительной части населения велики «серо-черные» доходы, которые невозможно показать в банке.

При этом пока запредельные проценты по кредитам (для сравнения замечу, в Америке кредитная ставка составляет примерно 7,25 процента годовых, первый взнос, как правило, 20 процентов, а в некоторых европейских странах жилищные кредиты даются всего под 3 процента) сами банки объясняют тем, что на сегодня не разработан механизм взыскания на имущество должника. Иными словами, сами банки пока опасаются остаться с носом и в качестве страховки взвинчивают проценты. Возможно, механизм защиты как банков, так и заемщиков будет в ближайшее время все-таки разработан и отшлифован, как и весь механизм ипотечного кредитования. По крайней мере целый пакет законопроектов и поправок к существующим законам, тесно касающихся сферы ипотечного кредитования, сейчас почти готов и через пару месяцев будет представлен для

чтения в Государственной Думе. Пока же и занимающей стороне, и кредитующей приходится работать большей частью на доверии.

Ему с три короба наврешь...

Но, согласитесь, обезопасить себя кредитным учреждениям, банкам, а также различным кооперативам, обществам на паях, предлагающим сегодня свои услуги на рынке жилья, значительно проще, и риск их не так велик в сравнении с тем, что может подстерегать нас, простых смертных. Где гарантия, что с трудом накопленные на первоначальный взнос деньги мы не вручим мошенникам, умело орудующим сегодня на рынке жилья. К слову, как прогнозируют специалисты, с развитием ипотеки (а она в ближайшее время все-таки должна начать триумфальное шествие по российским городам и весям) неизбежно на первоначальном этапе еще больше разовьются, будут активно действовать и разного рода мошеннические структуры. У многих свеж в памяти пример компании «Уралрослизинг», обобравшей своих клиентов. А ведь ее предложения выглядели весьма правдоподобно, более того, какой-то части своих клиентов она действительно помогла приобрести жилье. Вот только после, «обув» несколько со№н клиентов, «специалисты» вовремя успели смыться.

Как все-таки отличить строителей жилищных пирамид от тех, кто добросовестно работает на рынке кредитования? Этот вопрос прозвучал и во время работы «круглого стола» по проблеме ипотеки.

Председатель жилищностроительного кооператива «Урало-Сибирский ЖСК» Александр Вейде считает, что существуют совершенно четкие критерии отличия «пирамиды» (они, прежде всего, в определенном тщательно просчитанном соотношение между средствами, которое тратит ЖСК на покупку квартир и средствами, получаемыми от членов кооператива). И, к примеру, их кооператив любому готов предоставить баланс и документальное подтверждение честности своих намерений. — Ведь если мы, к примеру, с вами покупаем квартиру на паях, вы не сможете от меня скрыться, — эмоционально заметил А Вейде, — вот и члены кооператива взаимозависимы, они вместе строят жилье, и им никуда не скрыться друг от друга.

Признаюсь, это показалось мне малоубедительным. Да и в хитросплетениях цифр в документах все-таки способны разобраться разве что специалисты. При этом в том, что на самом деле в голове у организаторов разного рода «лизингов», и вовсе недоступно даже самому пытливому уму. Где гарантия, что назавтра честный и вполне «прозрачный» кооператив не превратится в доходное место для каких-нибудь ушлых дельцов и те в одночасье не скроются с собранными у страждущих деньгами? Неслучайно до 90 процентов граждан не верят никаким финансовым структурам — ни банковским, ни кооперативным, предлагающим помощь в приобретении жилья. Печальный опыт тех, кто уже успел наколоться на мошеннических схемах, увы, служит уроком и для остальных. Не знаю, насколько будет продуман с точки зрения защиты от возможных рисков пакет законопроектов по ипотеке, разрабатываемый правительством, но хотелось бы, чтобы он все-таки максимально соответствовал этим целям.