Кодекс поставил в неравные условия собственников и нанимателей жилья.


После вступления в силу нового Жилищного кодекса чаще всего читатели нашей газеты в письмах и по телефону задают один вопрос: кем выгоднее быть — собственником или нанимателем? Вместе с юристом. Игорем Кузьминых попробуем разобраться в плюсах и минусах владения жильем и социального найма.


Права


Если жилье необходимо вам исключительно для проживания и ни для чего больше, то статус нанимателя вероятно, выгоднее. Наниматели освобождены от многих расходов, которые обременяют собственников: им не придется платить налог на недвижимость, который в ближайшее время будет начисляться от рыночной стоимости жилья; вносить платежи за землю, на которой стоит дом, что предусмотрено новым жилищным законодательством; тратиться на капитальный ремонт; сносить за свой счет здание, если оно будет признано аварийным. Собственникам квартир придется все перечисленное оплачивать из собственного кармана.


Правда, у собственников есть свои преимущества. Главное: они могут распоряжаться своим жильем. Могут его продать, отдать в залог, подарить, завещать хоть родным, хоть чужим, заключить договор пожизненного содержания.


В некотором выигрыше собственники жилья окажутся и в том случае, если накопят долги по коммунальным платежам. Нанимателя-должника выселят в помещение по социальным нормам (6 кв. м на человека), собственника заставят купить жилье подешевле и погасить долг за счет вырученной суммы.


По-разному будет решаться жилищная проблема собственника и нанимателя при изъятии земельного участка, на котором стоит дом, для государственных или муниципальных нужд. У собственника государству или муниципалитету придется квартиру выкупать, включая в цену, помимо рыночной стоимости жилья, еще и все убытки, которые он понесет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого помещения. Что касается нанимателя, то закон предписывает государству или муниципалитету предоставить ему другое помещение — не более.


Жилье специального назначения


В пору обсуждения проекта Жилищного кодекса звучали- мнения, что новый закон оставит только два вида жилого фонда: частный и государственный. Но эти прогнозы не сбылись: уцелел и специализированный жилищный фонд. К нему относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях, в домах маневренного фонда и в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения для временного поселения беженцев; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.


Специализированные помещения, согласно новому Жилищному кодексу, не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи по договорам найма, предусмотренным настоящим законом.


Служебные жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, которые связаны трудовыми отношениями с органом государственной власти или местного самоуправления, работают на государственном унитарном предприятии, в государственном или муниципальном учреждении. На служебное жилье вправе претендовать и лица, назначенные на государственную или избранные на выборную должность в органы государственной власти или местного самоуправления.


Жилые помещения в общежитиях, как гласит кодекс, предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы


или обучения. В домах маневренного фонда жилье временно предоставляется гражданам, которые пользуются квартирами по договорам социального найма и чьи дома поставлены на капитальный ремонт; собственникам, которые'утратили ёйое-жилье в результате наложения на него взыскания; а также тем, кто лишился крыши над головой из-за чрезвычайных обстоятельств.


Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Жилые помещения в общежитиях и в маневренном фонде предоставляются из расчета не менее 6 кв. м на человека.


Расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения можно либо по обоюдному соглашению, либо по суду. Требовать расторжения договора через суд наймодатель может в том случае, если наниматель не платит за жилье и коммунальные услуги более шести месяцев: если он или люди, за которых он отвечает, причиняют повреждения или разрушения жилищу; систематически нарушают права соседей; используют помещение не по назначению.


Обладатели иммунитета


Новый Жилищный кодекс многие аналитики окрестили «жестким», однако в нем сохранена лояльность к некоторым категориям граждан. Так, безусловная обязанность освободить специализированные жилые помещения при расторжении договора найма содержит немалое число исключений.


Нельзя выселить из служебных помещений и общежитий без предоставления другого помещения лиц, у которых нет никакого другого жилья, в том числе и жилья, которое снимают или которым владеют члены семьи этого человека.


Неприкосновенными персонами в плане выселения на улицу являются также члены семьи военнослужащих (и приравненных к ним лиц), погибших, умерших или пропавших без вести при исполнении обязанностей; пенсионеры по старости; члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье или место в общежитии; инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила из-за трудового увечья по вине работодателя или из-за профессионального заболевания; военнослужащие, получившие инвалидность I и II группы вследствие ранения, контузии или увечья при исполнении своих обязанностей.