1 апреля 2005 г. вступит в силу Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который может привести к изменениям на сложившемся рынке долевого строительства.

Согласно определению, вступающий в силу 1 апреля закон о долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. По словам его создателей, одной из основных задач данного закона должно было стать установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, которые до последнего времени были фактически бесправны в своих взаимоотношениях с застройщиками. Новый законопроект вводит в юридический оборот само понятие «долевого строительства» и четко прописывает права и обязанности сторон, в первую очередь – застройщика, определяя стандарты его взаимоотношений с дольщиками.

Закон

Так, законом определена норма, согласно которой привлекать денежные средства дольщиков застройщик может только после получения разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. По мнению авторов законопроекта, данная норма позволит избежать ситуации, при которой застройщик может собрать средства инвесторов под неосуществляемый проект или незаконное строительство.

Впервые в российской юридической практике в законе определены гарантии качества объекта долевого строительства. Теперь застройщик обязан передать дольщику жилой дом, качество которого полностью соответствует условиям договора. При отсутствии или неполноте условий такого договора, объект долевого строительства должен удовлетворять требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно новому законодательству, в случае, если при строительстве здания застройщик нарушил условия договора и это привело к ухудшению качества объекта долевого строительства, или дольщик обнаружил недостатки, которые делают строение непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; либо соразмерного уменьшения цены договора; либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства объявляются новым законом ничтожными. Законодатели установили, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Гарантийный срок, устанавливаемый договором, не может быть менее пяти лет.

Новое законодательство позволяет застройщику не позднее, чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока сдачи направить инвестору предложение об изменении договора. Право принять или отклонить предложение остается за участником долевого строительства. В случае его согласия в договор будет внесен новый срок, а в случае отказа застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1,75 ставки финансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Застройщики

По мнению экспертов, практически все нововведения в законодательстве призваны защитить права дольщика, которые, по мнению авторов законопроекта, часто нарушались застройщиками. Законодатели создали условия, при которых нарушения договоров со стороны строительных компаний «ударят рублем» по их финансовому состоянию. По мнению аналитиков рынка, уже в ближайшее время это может привести к тому, что многие строительные компании, не способные приспособиться к новым требованиям закона, будут вынуждены покинуть строительный рынок. Сами застройщики говорят о том, что новое законодательство, четко определившее права инвесторов, может привести к сокращению рынка долевого строительства и подъему цен на жилье.

Представители ряда застройщиков Екатеринбурга утверждают, что новый закон устанавливает излишне жесткие правила ведения строительства с привлечением денежных средств от дольщиков; включающие в себя повышенные требования к застройщикам, чрезмерную отчетность, высокие трафные санкции, наделение контролирующего органа большими полномочиями. Возможно, что поправки в законодательстве приведут к тому, что многие компании должны будут прекратить свою деятельность на рынке недвижимости, и он будет монополизирован компаниями, готовыми исполнять требования законодательства. «После вступления нового закона на городском рынке недвижимости останутся только крупные компании-застройщики, а строительство значительного количества объектов будет заморожено», – считает юрист ООО «Жилстойпроект» Антон Скопин.

Некоторые компании, специализирующиеся на долевом строительстве, уже отмечают падение числа продаж и связывают это со скорым появлением нового закона. «Государство защитило финансовые интересы дольщиков, но застройщики теперь будут крайне уязвимы в материальном отношении», – сообщил начальник юридического отдела ЗАО «Управляющая компания «Новый Град» Виталий Оголихин, комментируя нововведения в жилищно-строительном законодательстве.

Кроме того, закон может привести к усилению роли банковского капитала на строительном рынке.
Одним из нововведений, предложенных этим законом, является положение, которое обязывает строительную компанию предоставить заказчику готовый проект здания до поступления первого взноса. Следовательно, фирмы, не имеющие собственных финансовых средств, которые могут быть вложены в проект на длительное время, то есть на стадии разработки плана строительства, вынуждены будут привлекать инвестиции или брать кредиты, что в свою очередь повлечет за собой необходимость выплаты процентов, которые могут значительно увеличить стоимость строительных работ.

Виталий Оголихин считает, что строительные компании будут бороться за возможность остаться на рынке строительства жилья, так как этот вид бизнеса является крайне доходным. Выходом из сложной ситуации может стать введение банками Екатеринбурга специальных программ кредитования компаний, специализирующихся на долевом строительстве.

«Застройщики будут вынуждены брать банковские кредиты. Многие вскоре уйдут со строительного рынка, и банки лишатся клиентов. Если же они предложат отдельные программы кредитования, они смогут получить гораздо большие средства. Причем в большем выигрыше останется тот банк, который предложит такую программу первый», – заявил Виталий Оголихин.

Инвесторы

В то же время представители противоположной стороны – инвесторы как в лице частных дольщиков, так и в лице кредитных организаций позитивно оценивают изменения, произведенные данным законопроектом. По мнению банковских специалистов, теперь строительные компании должны будут учитывать интересы дольщиков, а соответственно появятся дополнительные гарантии финансовой безопасности для банков, которые осуществляют программы ипотечного кредитования. Кроме того, банковские организации рассчитывают, что с введением поправок увеличится количество клиентов, желающих взять ипотечный кредит под строительство жилого дома, так как теперь объект долевого строительства признан законом объектом недвижимости, который может служить предметом залога при получении ипотечного кредита. После завершения законодательного процесса банки получат возможность фиксации обеспечения в виде незавершенного строительства жилья. Это повлечет увеличение предложения по предоставлению кредитов на данные объекты.

По мнению заместителя Председателя Правления ОАО «Меткомбанк» Александра Щура, закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» внесет существенные изменения в правоотношения в данной сфере.

«Проводя переговоры о возможном предоставлении кредитов под долевое участие нашим заемщикам, мы не раз сталкивались с нежеланием строителей включать в договоры о долевом строительстве абсолютно разумные требования дольщиков по обеспечению их прав собственности, которые могли хоть каким-то образом минимизировать риски дольщика и нас как его кредиторов. До вступления в силу данного закона дольщики, по сути, были бесправны. Теперь же в законодательном порядке будут прописаны требования, которые должны соблюдать застройщики при заключении договора, который необходимо будет зарегистрировать в органах федеральной регистрационной службы. Этот закон пока абсолютно новый, поэтому мы еще только изучаем сложившуюся ситуацию. Но, на наш взгляд, уже сейчас ясно, что он должен привести к более цивилизованным отношениям между строителями и их потребителями», – считает Александр Щур.

Вывод

Представители многих строительных компаний не скрывают своей неготовности работать с дольщиками в рамках, предложенных новым законодательством. По мнению экспертов, закон, направленный на защиту дольщиков, уже в ближайшее время может привести к сокращению числа строительных компаний и переделу рынка долевого строительства. Если оправдаются прогнозы рядя экспертов, то от 10% до 60% всех строительных компаний не смогут приспособиться к новым условиям работы, что приведет к переделу рынка в пользу крупных компаний, обладающих достаточным объемом собственных долговременных средств или имеющих налаженные отношения с кредитными организациями. Не исключено, что компании-застройщики, удержавшиеся в своей нише, используют сложившуюся ситуацию для увеличения цен на жилье.