На вопросы аналитического бюллетеня «VIP-консультант» ответила первый заместитель председателя Правительства Свердловской области по экономической политике и перспективному развитию, министр экономики и труда Свердловской области Галина Ковалева.

– Галина Алексеевна, как вы оцениваете итоги развития ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области с начала работы Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования?

– Система ипотечного жилищного кредитования развивается динамично, наблюдается непрерывный рост количества ежемесячно выдаваемых ипотечных кредитов. С начала реализации программы за период с ноября 2003 года по 31 декабря 2004 года первичным кредитором, в роли которого выступило ОАО «СКБ-Банк», на территории Свердловской области выдано 598 кредитов на сумму 278,3 миллиона рублей. К концу 2004 года ипотечное жилищное кредитование расширилось и территориально. Кроме Екатеринбурга ипотечные кредиты на приобретение жилья были выданы в Асбесте, Нижнем Тагиле, Каменск-Уральском, Полевском, Арамиле, Первоуральске, Заречном, Верхней Пышме, Новоуральске, Сысерти.

– Недавно уставный капитал САИЖК был увеличен. Насколько это позволит увеличить число выдаваемых кредитов?

– В целях дальнейшего обеспечения роста выдачи ипотечных жилищных кредитов населению Свердловской области в 2004 году проведена работа по увеличению уставного капитала открытого акционерного общества «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». В Федеральной службе по финансовым рынкам в прошедшем году зарегистрирована вторая эмиссия акций САИЖК в объёме 78 миллионов рублей. В результате размещения второй эмиссии уставный капитал САИЖК возрос до 90 миллионов рублей. Это позволит увеличить лимит платежеспособности агентства до 2,16 миллиарда рублей. Если учесть, что средний размер выдаваемых кредитов по состоянию на конец 2004 года составил 440 тысяч рублей, то при такой величине уставного капитала верхняя граница количества выдаваемых ипотечных кредитов составит от 4 до 5 тысяч кредитов, или практически в семь раз больше, чем в течение первого года становления ипотеки в нашей области.

– Насколько оптимальной Вам представляется схема кредитования, предложенная АИЖК?

– Общефедеральная система ипотечного жилищного кредитования является единственным механизмом привлечения «длинных» денег из федерального центра на срок до 27 лет и под относительно невысокий в современных условиях банковский процент. Итоги развития системы ипотечного жилищного кредитования, о которых сказано выше, позволяют квалифицировать работоспособность данной схемы.

– Процентная ставка по программе САИЖК устанавливается самим банком или является общей для всех участников системы?

– Процентная ставка по общефедеральной программе ипотечного жилищного кредитования устанавливается Федеральным оператором рынка ипотечных жилищных кредитов ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», расположенным в Москве. Эта ставка одинакова для всех банков, участвующих в данной программе. И соблюдение установленной федеральным оператором ставки первичным кредитором является одним из условий допуска банка к участию в данной программе. На сегодняшний день она составляет 15 % годовых в рублях и является самой низкой из всех других программ ипотечного кредитования, действующих на территории Российской Федерации. По решению федерального агентства возможно изменение процентной ставки по ипотечному кредиту в сторону уменьшения.

– Какие банки предоставляют кредиты в городах Свердловской области, помимо Екатеринбурга? Какие банки в этом участвуют?

– В настоящее время как в городе Екатеринбурге, так и в других городах области первичным кредитором общефедеральной программы ипотечного жилищного кредитования на территории Свердловской области выступает ОАО «СКБ-Банк». Областным агентством ипотечного жилищного кредитования подписаны и соглашения о сотрудничестве с другими коммерческими банками. В конце 2004 года к программе присоединился Меткомбанк, в конце января 2005 года – Уралфинпромбанк, в конце февраля 2005 года – Свердловский Губернский банк.

Наличие развитой филиальной сети СКБ-Банка (подразделения банка действуют в 15 районах Свердловской области), а также филиалов Меткомбанка (открытых в Каменск-Уральском, Краснотурьинске, Кушве), офисов Свердловского Губернского банка (в Каменск-Уральском, Асбесте, Сухом Логу, Нижнем Тагиле) позволяет развивать ипотечное кредитование на территории Свердловской области.

Кроме того, на территории Свердловской области прямую аккредитацию в ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (г. Москва) и возможность предоставления ипотечных кредитов имеют «Внешторгбанк», банк «Уралсиб», «Альфа-банк», банк «Возрождение». Однако в настоящее время ипотечные кредиты, в основном, предоставляет «Внешторгбанк».

– Как влияют на развитие ипотеки последние изменения в жилищном законодательстве?

– В прошлом году принято более двух десятков федеральных законов, направленных на правовое регулирование формирования и развития рынка жилья.

Центральное место в структуре пакета законов занимают Жилищный и Градостроительный кодексы. Внесены также изменения в гражданское и налоговое законодательство, уточнены нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Принятые в большинстве этих законов нормативные положения направлены на снятие ряда существующих ограничений в системе ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство.

В частности, отменено нотариальное удостоверение договора ипотеки (1,5% от суммы сделки), ограничены возможности необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования, предусмотрена система страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании, что может позволить кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса и соответственно повысить доступность ипотечных жилищных кредитов.

Предусмотрено, что участники «ипотечного процесса» могут изменить ранее установленные условия своих правоотношений. Например, при изменении конъюнктуры рынка может появиться потребность уменьшить срок исполнения обязательств или размер процентной ставки по кредиту. Установлены условия использования имеющегося у граждан жилья при оформлении ипотечного кредита для оплаты «первоначального взноса», равного, как правило, 30 процентам стоимости приобретаемой новой квартиры.

Существенным фактором для развития ипотеки и применения ее на первичном рынке жилья является признание объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом (соответствующие изменения внесены в Гражданский кодекс РФ).

Приобретение жилья на первичном рынке с помощью ипотечного кредитования способствует и увеличению объемов жилищного строительства, при государственном контроле реализация построенного жилья может быть произведена по стоимости его строительства, что повышает возможности граждан для приобретения этого построенного жилья.

Вышеизложенные, а также другие нормы и нововведения имеют цель ускорить обеспечение наших граждан качественным жильем, и одним из механизмов достижения этой цели является ипотечное жилищное кредитование.

– Как известно, наряду с СКБ-Банком учредителем САИЖК является Правительство Свердловской области. Как вы оцениваете деятельность агентства за более чем однолетний опыт работы?

– Областным агентством была проведена активная работа по внедрению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования на территории Свердловской области. За год работы мы в сравнении с нашими «соседями» по Большому Уралу (Республика Башкортостан, Челябинская и Пермская области) занимаем второе место после Башкортостана по объему и числу выданных ипотечных кредитов. Это, безусловно, позволяет оценить деятельность областного агентства положительно.