Сегодня практически на каждом объекте коммерческой недвижимости работает УК. Нередко ее создают сами застройщики или девелоперы. В то же время на рынке появляется все больше профессиональных специализированных компаний по управлению недвижимостью.

Какие УК работают на объектах коммерческой недвижимости?

Что выгоднее — создать собственную УК или привлечь стороннюю?

Как измеряется эффективность деятельности УК?

Эксперты: Василий Авсеенко, начальник отдела развития группы компаний «Рендер»; Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга»; Олег Векшин, директор по продажам и маркетингу компании «Билдингсервис»; Кирилл Воронцов, старший менеджер по аренде компании «КитКэпитал»; Алексей Клименко, генеральный директор УК RED; Павел Кузнецов, соучредитель АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»; Сергей Миронов, директор по развитию управляющей компании «Норан»; Сергей Рымшин, начальник управления готовой коммерческой недвижимости УК «Новая квартира»; Дмитрий Сарапульцев, руководитель УК «Малышева­73»; Алексей Сорокин, заместитель директора по экономике ООО «Торговый комплекс «На Бархотской»; Андрей Чарушев, директор управляющей компании «Агропромстрой»; Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекарконсалтинг».

Большинство екатеринбургских УК образованы во время дефолта 1998 г., когда арендаторы офисных помещений в ведомственных НИИ, ссылаясь на отсутствие денег, задерживали платежи, а то и вовсе не платили. Средств не было даже на уборку мест общего пользования, вывоз мусора, не то что на ремонт. Игорь Ракитянский, учредитель управляющей компании «Норан»: «Нашим первым объектом, под который мы с Александром Кононовым (экс-владелец ЦН «МАН») и сформировали УК, было здание на Ленина, 24, принадлежавшее тогда Тяжпромэлектропроекту. Собственник хотел выйти хотя бы на точку безубыточности. Для этого мы провели переговоры с каждым арендатором, юридически оформили отношения. Потом зонировали площади, начали работы по реконструкции, занялись благоустройством, уборкой помещений, создали кафе; появилась охрана, мусор стали вывозить регулярно. Иными словами, здание из «крытого рынка» превратилось в деловой центр». Заслуженный интерес к деятельности УК возник недавно. Пару лет назад управление коммерческой недвижимостью владельцы рассматривали как побочный вид деятельности, понимая, что заниматься этим все-таки необходимо, иначе объект просто развалится. Сейчас же это особый вид бизнеса, способный превратить невостребованное и убыточное производственное помещение в прибыльный, ликвидный объект и за год-полтора улучшить финансовые показатели его использования на треть.

Девелоперы предпочитают создавать собственные УК

Сегодня доля объектов, находящихся под управлением независимых УК, незначительна. Подавляющее большинство зданий имеют УК, сформированную собственниками объектов коммерческой недвижимости. Нередко владелец нежилого здания оставляет за собой управление, финансовый менеджмент, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации. Подобный подход характерен для крупных собственников. По такому принципу работает девелоперская структура «Кит-Кэпитал» (в ее собственности ТЦ «Кит» на Амундсена, 65). Как пояснил Кирилл Воронцов, старший менеджер по аренде компании «Кит-Кэпитал», предприятие проводит тендеры среди УК на техническую эксплуатацию и клининг ТЦ в городах. В Екатеринбурге тендер выиграла одна нижнетагильская фирма. Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг», подчеркивает: эта ситуация характерна для развивающихся рынков. «Собственники считают, что сегодня привлекать УК для коммерческой эксплуатации слишком дорого и нецелесообразно. Они стремятся создать даже если и не совсем профессиональную службу, но свою, которой можно меньше платить», — говорит Алексей Чижов. В среднем по рынку стоимость услуг УК составляет от 5 до 15% арендных сборов. Если это небольшой объект площадью 5 тыс. кв. м, то объем вознаграждения может быть до 15%, если речь идет о крупном объекте под 100 тыс. кв. м, то стоимость услуг УК будет гораздо меньше за счет экономии на масштабе. Как убежден генеральный директор УК RED Алексей Клименко (компания выделилась из АН «Наш дом» в 2000 г.), пока девелоперам экономически выгоднее формировать свои УК, чем приглашать сторонние: «Независимая УК зарабатывает на арендаторах. Она не в состоянии увеличить затраты на эксплуатацию, потому что это снизит ее доходность. Для нас как для собственника это несущественная величина, и фирма может оказывать более качественные услуги клиентам».

Местные девелоперы заявляют, что с удовольствием отдали бы управление недвижимостью сторонним компаниям, но «квалифицированного, конкурентоспособного предложения сервиса УК на рынке Екатеринбурга еще нет». В итоге они вынуждены формировать собственную УК. Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга»: «Мы хотели отдать на аутсорсинг управление «Корин-центром» на Хохрякова — Ленина, рассмотрели предложения от четырех фирм, но нас не устроила их квалификация и цена за услуги. Наше здание начинено множеством сложных инженерных и информационных сетей, и мы поняли, что, кроме нас, обслужить его никто не сможет. Благо наша компания хорошо знакома с высокотехнологичным оборудованием — эксплуатация не потребовала особых резервов». Деятельность собственной УК будет распространяться на возводимые «Корин холдингом» новые бизнес-центры на Фурманова — Уктусской (6 тыс. кв. м) и на Большакова — Чапаева (3 тыс. кв. м). По словам Дмитрия Сарапульцева, руководителя УК «Малышева-73», они создали свою УК около 5 лет назад, купив ТЦ «Мария». Попытки привлечь к управлению объектом сторонние УК не увенчались успехом: «Когда мы пригласили первого консалтера и сказали, что хотим на этом месте торговать продуктами, он нам заявил: здесь этого делать нельзя, потому что рядом никто не живет. Мы ответили: поезди по городу еще три дня, посмотри. Он огляделся и решил — давайте попробуем. А мы изначально предполагали, что это будет продуктовый магазин № 1. Так и получилось».

Другая причина, по которой девелоперы предпочитают формировать свою УК — отсутствие гарантии в успехе управления объектом. Василий Авсеенко, начальник отдела развития группы компаний «Рендер»: «Мы бы впустили стороннюю УК в наш ТЦ, если бы она отвечала за неудачное управление объектом финансами. Но с такими предложениями мы не встречались. Поэтому были вынуждены создать свою УК. Для этого специально учили менеджеров в Москве». Сергей Миронов, директор по развитию управляющей компании «Норан», наоборот, уверен, что альтернативный управляющий не только материально заинтересован в результатах своей деятельности и ее эффективности, но и несет за это ответственность. «А вот как привлечь к ответственности своего зама или менеджера? Можно объявить ему выговор, лишить премии, уволить, в конце концов, но вы уже никогда не сможете вернуть упущенной выгоды. А ведь когда мы говорим о крупном торговом комплексе или деловом центре, то счет идет на сотни тысяч рублей. Профессиональная УК несет полную финансовую ответственность в рамках договора, заключенного с владельцем».

Проблема неэффективного управления возникает по вине собственника, считает Андрей Бриль: «Если я не в состоянии понять, что мне нужно от УК, каковы мои требования и система оценки, не прописана ответственность сторон, то обижаться на УК не стоит. Логично могут возникнуть противоречия и конфликты, поскольку УК непонятны намерения собственника, а владелец надеется на золотые горы — на него вдруг посыпятся деньги».

По убеждению г-на Чижова, дилемма — привлекать на объект независимую УК или создавать свою — решается исходя из масштабов бизнеса. «Стороннюю компанию выгоднее приглашать в том случае, если у владельца сравнительно небольшой портфель объектов недвижимости: например, один-два общей площадью 10-15 тыс. кв. м. Когда у собственника значительный объем недвижимости, целесообразнее формировать собственную УК. Но на рынке коммерческой недвижимости мало специалистов — кадры приходится или взращивать, но на это уйдут годы, минимум три, либо перекупать, что очень дорого. Если вы создаете компанию, которая станет работать всего на паре объектов, не будет экономии на масштабе. У профессиональной УК немало объектов, и она может перераспределять свои ресурсы: например, одного главного инженера задействовать сразу на нескольких зданиях, и он справится с поставленными задачами. Удельная стоимость специалиста тем ниже, чем больше площадей в портфеле».

Эксперты управляющих компаний убеждены, что через два-три года роль независимых УК на рынке коммерческой недвижимости значительно возрастет. Это произойдет в результате естественной специализации бизнеса.

Эффективность работы УК определяется финансовыми показателями и составом арендаторов

Профессионализм УК можно оценить по разным критериям. Один из главных — финансовые результаты. Хорошая УК, отмечают эксперты, способна поднять валовую выручку объекта на 20-25%, а величину арендной ставки — на 5-10%. Другой показатель — увеличение капитализации объекта. «Эту часть дохода собственники обычно не принимают во внимание до тех пор, пока не проводят повторную оценку (например, для продажи). И тут собственник с удивлением узнает, что он стал значительно богаче! Например, после некоторых юридических переоформлений и перепрофилирования площадь квадратного метра в одном из наших объектов выросла в шесть раз за короткий период», — поясняет Сергей Миронов.

Дмитрий Сарапульцев считает, что эффективность работы дочерней УК определяется правильностью выбранной концепции, подбором арендаторов, качеством организации эксплуатации здания. Это измеряется стабильным объемом собираемых платежей и окупаемостью ТЦ за три года. Андрей Бриль предлагает рассчитать результаты деятельности УК по трем параметрам: «Во-первых, УК подбирает арендаторов. Есть требования к тому, какие арендаторы, какого уровня и класса соответствуют нашим офисным центрам. Если ей удалось найти таких арендаторов, значит, она справляется со своими задачами. Во-вторых, есть конкретные арендные ставки, которые должны действовать в наших офисных центрах. В соответствии с этим УК, подбирая арендаторов, должна обеспечить определенный доход от арендуемых помещений. Третий критерий — контроль затрат на техническое обслуживание».

Результат работы УК на объекте девелоперы и консультанты рассчитывают и по грамотному поиску арендаторов — по их подбору, удержанию и качеству услуг. Для нового объекта показатель эффективности — это динамика заполнения. По оценкам экспертов, профессиональная УК сможет наполнить объект на 60-70% к моменту запуска. «Если собственник пригласит ее на объект хотя бы за полгода до этого», — замечает Алексей Чижов. Когда объект функционирует давно, то в этом случае показателем профессионализма УК можно считать привлечение более «качественных арендаторов». Олег Векшин, директор по продажам и маркетингу компании «Билдинг-сервис»: «Мы управляем бизнес-комплексом «Квартал» (это здания на территории бывшей фабрики «Этюд-Урал») примерно год. За это время нам удалось повысить привлекательность объекта, сформировав инфраструктуру. Мы создали специализированную службу технической поддержки, внедрив стандарты технического обслуживания, построили новые парковки, привлекли оператора общепита, обеспечили безопасность комплекса и т. д. В результате нам удалось привлечь на территорию комплекса таких крупных арендаторов, как «Филип Моррис», корпорация «Автошинснаб», представительство петербургской компании «Офис СПб», «Франческо Донни», «Светотехника» и ряд представительств иностранных и российских компаний. В том виде, в каком мы получили эту недвижимость в управление, она вряд ли была бы привлекательна для таких клиентов. В основном здесь размещались представители мелкого бизнеса».

Алексей Сорокин, заместитель директора по экономике ООО «Торговый комплекс «На Бархотской», рассказывает, что в прошлом году конкурентная среда в районе, где находится один из их объектов (торгово-офисное здание на Малышева, 19), усилилась — напротив открылся ТЦ «Гермес-Плаза», неподалеку возводятся два высотных 20— и 18-этажных офисных здания. «Наша задача была — дать такой уровень сервиса, чтобы быть с ними в одинаковой рыночной конкуренции. Мы отремонтировали все офисные площади, инженерно-технические сети и прочее. Заменили состав арендаторов примерно на 40%. Мы подстроились под тех, кто являются лидерами в своих сегментах рынка».

Еще одним достижением компания считает привлечение на свои площади федеральной сети аптек «36,6».

На рынке появляется больше управляющих компаний

Сегодня в Екатеринбурге существует около десятка фирм, профессионально управляющих коммерческой недвижимостью. Их ряды пополняются за счет столичных игроков и местных риелторских компаний. Совладелец АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Павел Кузнецов говорит, что его компания предлагает своим клиентам услуги консалтинга и коммерческой эксплуатации: «В ближайшее время мы думаем вывести это направление в отдельный вид бизнеса. Возможно, мы будем сотрудничать с дружественными УК». Свою УК в прошлом году окончательно оформило АН «Новая Квартира». Сергей Рымшин, начальник управления готовой коммерческой недвижимости УК «Новая Квартира»: «Недавно мы закончили продажу торгово-офисных площадей в новом доме на Ленина, 24/8 и, заключив договор с собственниками, начали в этом здании управлять помещениями. В 2006 г. мы выходим на другой объект — торгово-офисный комплекс «Манеж». Но здесь мы не будем «одиноки». Сейчас мы набираемся опыта и ведем переговоры с застройщиками, чтобы подключаться к управлению объектами еще на стадии их проектирования». Столичные УК пока только присматриваются к местному рынку.

Долгое время функции УК сводились к технической эксплуатации объекта — on-site management. За последние пять лет возникло несколько так называемых дочерних УК, которые на этапе становления занимались исключительно эксплуатацией. К их числу можно отнести такие предприятия, как Управление основными фондами (здания на Чебышева, 6, Чебышева, 4, Ленина, 60а, Мамина-Сибиряка, 85, Гагарина, 8, Грибоедова, 32), «Мафей-1» (объекты на Первомайской, 104, Комсомольской, 37), ЦНИИ НПК-Энерго (здания, принадлежащие РАО ЕЭС). Уровень квалификации УК приблизился к asset management — стратегическому распоряжению активами, их преобразованию, привлечению и удержанию арендаторов для достижения целей, поставленных собственником.

Некоторые УК, ранее работавшие только на управлении объектами, находящимися в их собственности, заявили о своем намерении выйти на открытый рынок. Алексей Сорокин: «Фактически сегодня под нашим управлением находятся комплекс строений офисно-складского назначения на Бархотской, 1 и торгово-офисное здание на Малышева, 19 (Малышева — Сакко и Ванцетти). Пока мы специализируемся на реконструкции и доведении до конкурентного состояния наших объектов с точки зрения технической и коммерческой эксплуатации. С начала этого года внутри группы мы оформили УК «Третья столица» и намерены предлагать рынку услуги инженерно-технической эксплуатации. На наш взгляд, рынок коммерческой эксплуатации сложился — либо напрямую арендодатели этим занимаются, либо площади сдаются или продаются через агентства недвижимости».

Директор УК «Агропромстрой» Андрей Чарушев , комментируя функционал управляющих компаний (см. «ДК» № 47 от 20 декабря 2004 г.), отметил, что в их обязанности входит не только техническая эксплуатация, но и изучение состояния рынка — на основе его анализа определяются якорные арендаторы, разрабатывается рекламная кампания объекта, рассчитывается оптимальное соотношение арендуемых и продаваемых площадей и т. д. Андрей Чарушев: «Диалог между управляющим и владельцем начинается с выяснения целей, которые преследует последний. Либо он хочет в максимально короткий срок окупить затраты на приобретение объекта, либо собирается инвестировать в повышение класса здания, либо планирует в ближайшем будущем продать как готовый бизнес-проект, обременив себя арендаторами, — мотивов может быть много. Каждая из целей соответствует конкретной стратегии поведения УК. Сейчас управляющим интересна задача собственника удержать у себя здание и целенаправленно заняться его долгосрочной коммерческой эксплуатацией». Как констатирует Сергей Миронов, чаще на сотрудничество с УК идут собственники, чей бизнес не связан с недвижимостью или девелопментом: «Как правило, те, кто имеют свои здания и площади, — это владельцы бизнеса. И когда, например, помимо торговли нефтью, необходимо управлять зданием, искать арендаторов, смотреть, насколько трезвыми сантехники пришли на работу, помнить еще о том, проплачены ли коммунальные услуги и т. д., собственник решает отдать управление зданием профессионалам».

мнения

Почему УК не берутся за управление объектами?

Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекарконсалтинг»:

— Лимитирующим фактором здесь может быть масштаб здания. Работать на скромных объектах не так интересно. УК «Бекар» не берет объекты площадью меньше 5 тыс. кв. м. Приходится затрачивать административный ресурс, и слишком дорогими оказываются специалисты в расчете на квадратный метр площади. Взять главного инженера на 100-тысячник и на 2-тысячник стоит одинаково, но удельный вес его зарплаты будет неизмеримо выше на маленьком объекте, нежели на «солидном». Размер вознаграждения на небольшом объекте явно превысит 15%, и на это не пойдет уже собственник.

Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга»:

— При выборе объекта для управления важно учитывать, готовы ли собственники недвижимости рассматривать ее как постоянно действующий актив, требующий инвестиций и генерирующий денежный поток отдачи. Если этого понимания нет — зданием заниматься бессмысленно. Я не пойду работать на объект, где нет четкой концепции, нет представления о классе арендаторов, объект неправильно спроектирован, отсутствуют необходимые элементы инфраструктуры, не ясно, какую доходность хочет иметь собственник, не прописаны четко права и обязанности УК. Мы обсуждаем с некоторыми собственниками возможность управления их недвижимостью. Будем предлагать им то, что умеем: создание концепции, подбор арендаторов, техническую эксплуатацию и, если собственнику это будет необходимо, услуги перепродажи объекта.