Свежую коммунальную терминологию привез из Москвы председатель регионального фонда развития ЖКЖ Василий Андриянов. Недавно там состоялась всероссийская конференция по жилищной реформе, на которой ее участники сверяли курс: к тем ли берегам держим путь?

«Летучими» москвичи называют управляющие компании, которых подозревают в намерениях сделать короткие, быстрые деньги и исчезнуть с рынка.

«Ленивыми» в первопрестольной именуют товарищества собственников жилья, которые не собираются сами управлять домом, а хотят передать эти функции управляющей компании. Правлению ТСЖ отводится роль наблюдательного совета при ней, а председатель — номинальная фигура.

«Летучие» и «ленивые» есть и в наших пределах, о чем откровенно заявил на пресс-конференции в «ИТАР-ТАСС» Василий Андриянов.

Возможно, их даже больше, чем в других регионах, поскольку Свердловская область дальше других ушла по пути жилищной реформы. У нас уже не только поделили солидный кусок жилого фонда между управляющими компаниями, но кое-где даже начался передел. Есть и такие случаи, когда людям насильно навязывают создание собственников жилья, хотя этот процесс должен идти исключительно снизу, а не навязываться заинтересованными структурами.

То, что пиратам от коммуналки сегодня есть где развернуться, не отрицают и те, кто разрабатывал стратегию реформы. Например, законодательство не требует, чтобы управляющие компании имели лицензию на этот род деятельности. Это открывает дорогу на коммунальный рынок любому, кто внесет в устав соответствующую строчку. Даже если он никогда в этой сфере не работал и по большому счету — не собирается.

Некоторые управляющие компании организуются как некая разведгруппа дружественного агентства недвижимости. Получая доступ к жилому фонду, менеджеры УК собирают информацию о его состоянии, рыночных перспективах, по существу занимаются предпродажной подготовкой квартир.

По словам Василия Андриянова, ему такие компании известны, и в этих случаях жильцам надо держать ухо востро, чтобы не стать игрушкой в руках нечистоплотных управленцев.

Есть еще один сравнительно простой способ воспользоваться правовой наивностью и инертностью населения — собрать с жильцов деньги, прокрутить их с выгодой для себя и исчезнуть.

Такие страшилки в устах человека, достаточно информированного, звучат как-то особенно зловеще, но он же и успокоил: с 1 января 2007 года вольница для управляющих компаний кончится.

Законодатель обставил их участие в конкурсах такими условиями, что проще верблюду пролезть в игольное ушко. Например, претендент на право управлять жильем не должен быть банкротом, иметь долгов по налогам, кредиторская задолженность не должна составлять более 75 процентов от активов. Но самое главное, УК должна либо застраховать свою деятельность, либо иметь на депозите гарантийную сумму, составляющую не менее одной трети цены договора.

Как считаетt один из разработчиков Жилищного кодекса РФ заведующий кафедрой гражданского права Уральской юридической академии Бронислав Гонгало, денежное обременение договора не будет способствовать привлечению бизнеса в эту сферу, управляющие компании постараются до наступления часа «Ч» подписать договоры с жильцами, чтобы успеть налегке проскочить в коммунальный рынок. А там уже самим жильцам придется разбираться, с кем они имеют дело: с честными управленцами или с «летучими голодранцами».

Защитить свои права жильцы могут и на стадии заключения договора — если не станут по привычке бездумно подмахивать бумаги. Тем более что с января будущего года местная администрация уже не будет устанавливать тарифы на техническое обслуживание, эта статья оплаты услуг станет предметом договора между собственниками жилья и управляющей компанией. Если пустить дело на самотек, то жильцы вполне могут получить самые дорогие услуги самого низкого качества.

Впрочем, считает Василий Андриянов, на первых порах муниципалитет должен взять на себя хотя бы какое-то рамочное регулирование процесса. Иначе может получиться так, что жильцы захотят сэкономить, скажем, на вывозке мусора и не станут ее оплачивать. Нетрудно представить, во что тогда превратятся наши дворы.

Что касается тех, кто вообще редко платит за коммунальные услуги, то практически любой вариант управления предполагает, что «за того парня» придется рассчитываться добросовестным соседям. Законом предусмотрен только один способ воздействия на жильца-банкрота: подать на него в суд, обратить взыскание на имущество, если таковое имеется.

Насколько этот путь тернист, знают муниципальные коммунальные службы. Еще более долгий (и менее реальный) вариант — выселение должника в другое жилье. Эта правовая норма действует аж с 1992 года, но на самом деле применяется чрезвычайно редко: кому из коммунальщиков хочется выступать в роли сатрапов!

Между тем законодатели постепенно закручивают гайки в отношении неплательщиков. В принятом недавно правительственном постановлении о порядке предоставления услуг четко сказано: поставщик имеет право отключить у должника горячую воду, газ и электричество. Правда, «пораженца» прежде следует предупредить, потом назначить срок для погашения долга — и только потом присылать для исполнения приговора слесаря или электрика.

Не столь последовательны идеологи коммунальной реформы по отношению к государству, которое много задолжало населению по части капитального ремонта. С советских времен сохранился выразительный термин «недоремонт», коим страдает до семидесяти процентов жилого фонда.

Проблема свалилась на новоиспеченных квартирных собственников, как снежный ком на голову. Муниципалитет может взять эту ношу лишь по доброму желанию. Оно, может, и есть, да вот денег на ремонт точно нет и не будет. Даже взыскать с местного бюджета те деньги, которые жильцы с 2002 года собирали на капремонт по квиточкам, — и то вряд ли удастся, как считает Василий Андриянов.

Поэтому ближайший прогноз таков — старые дома вообще ни одна из управляющих компаний не захочет брать: ни по собственной инициативе, ни по конкурсу, который начнется с будущего года. И лягут тогда эти развалюхи стопудовыми жерновами на плечи квартирных собственников. Благо, что расприватизация жилья законом тоже предусмотрена.

И начинай все сначала.

Кстати

Признаки честной управляющей компании

— солидные учредители с хорошей репутацией;

— наличие уставного капитала;

— опыт работы в сфере ЖКХ;

— профессиональные кадры.