Для растущих бизнесов Екатеринбурга проблема дефицита офисных площадей будет особенно острой в течение предстоящих пяти-восьми лет, пока рынок не выйдет на иной качественный уровень. Участники конференции «Офисная недвижимость: проекты, аренда, управление», которую провел «ДК», назвали три черты нового рынка офисов — управляющие компании, концептуальные административные комплексы, проектное финансирование объектов.

Офисных помещений городу не хватает хронически. Но масштабы этого дефицита стали очевидны только недавно, после инвентаризации офисной недвижимости, проведенной «Корин холдингом» по заказу городской администрации. По данным этой инвентаризации, в уральской столице 19 млн кв. м нежилых помещений, из них к офисным можно отнести 2,7-2,9 млн кв. м. Офисов класса А и В, самых востребованных сегодня бизнесменами, — лишь 85-90 тыс. кв. м. Остальное, как заявляет Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга», «принципально не классифицируемая недвижимость низкого качества».

Потребность в офисах все больше, а предложение — все меньше

Неудовлетворенный спрос на административные помещения только со стороны местных фирм специалисты «Корин холдинга» оценивают в 980-1120 тыс. кв. м. Опросы бизнесменов, проведенные в рамках инвентаризации, показывают, что 30-40% екатеринбургских компаний не хватает офисных площадей. К тому же все эти организации недовольны и качеством своих помещений. К числу «возмущенных» постоянно добавляются иногородние и иностранные предприятия, приходящие в Екатеринбург.

По оценкам Уральской палаты недвижимости (УПН), на начало текущего года в городе обеспеченность современными бизнес-центрами составляет 0,07 кв. м на одного жителя. Причем уровень обеспеченности подходящими офисными площадями на порядок ниже, чем в столицах европейских стран. Зато размеры арендных ставок сравнимы с европейскими. В результате дисбаланса спроса и предложения стоимость 1 кв. м арендуемой площади стремительно увеличивается, равно как и цены купли-продажи офисов. УПН сообщает: если за весь прошлый год цены на вторичном рынке офисной недвижимости поднялись в среднем по городу на 20%, то только за девять месяцев этого года — уже на 27%. Наибольший рост аналитики зафиксировали в июле-сентябре — 16% за 11 недель. Сегодня средняя цена продажи — 54,2 тыс. руб./кв. м. Причина такого резкого скачка цен — снижение объема предложения с апреля текущего года. Как отмечает УПН, за последние четыре с половиной месяца количество объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке, снизилось почти на 50%.

Анатолий Лебедев, директор департамента коммерческой недвижимости РС «Центр недвижимости «МАН», подчеркнул, что с рынка вымываются востребованные площадки от 50 до 200 кв. м. Особым спросом пользуются помещения на первой линии в жилых зданиях, в местах с хорошим пешеходным трафиком. Их активно скупают банки, страховые компании, медучреждения и т. д., которые развивают сети. «Очень часто подобные предложения даже не доходят до публичной продажи: сотрудники агентств недвижимости предлагают их своим корпоративным клиентам», — добавляет Анатолий Лебедев.

В связи с высокими ценами, а следовательно, снижением объема предложений в центральных районах (в сентябре 2006 г. их доля в общем объеме равнялась примерно 80%, теперь — только три четверти офисов) покупатели стали обращать внимание на районы второго и третьего ценовых поясов, где стоимость квадратного метра традиционно на 10-30% ниже.

Привлекательность рынка офисных площадей подталкивает застройщиков и девелоперов сдавать как можно больше объектов коммерческой недвижимости. Все крупные игроки рынка недвижимости обязательно предлагают помещения для бизнеса. В ближайшем пятилетнем плане группы компаний RED — ввести в эксплуатацию несколько деловых и торговых центров общей площадью свыше 200 тыс. кв. м. Только сейчас RED строит три современных бизнес-центра. Компания «Средуралинвест» в этом году сдает свой офисный центр «Капитал», Уральская компания предпринимателей в скором времени откроет торгово-офисный центр «ТриАЛ», появятся также «БизнесМАНцентр» (застройщик — РС «Центр недвижимости «МАН»). Город получит свыше десяти новых объектов. Администрация подсчитала, что до конца года должно быть введено 63 тыс. кв. м офисов. За период 2007-2009 гг. к ним добавятся еще 330-350 тыс. кв. м офисных помещений класса А и В. Однако, прогнозируют эксперты, и такие объемы не приведут к насыщению рынка. При сохранении сегодняшних темпов строительства офисов, чтобы стабилизировать рынок, потребуется еще как минимум пять-восемь лет. Что касается краткосрочной перспективы, то в ближайшие два-три года стабильно будут расти и арендные ставки, и стоимость 1 кв. м в офисных помещениях.

Большая часть офисных зданий в городе нуждается в редевелопменте

Несмотря на дефицит коммерческих площадей, по наблюдениям Анатолия Лебедева, в последнее время покупатели и арендаторы стали намного разборчивее: если еще три года назад при выборе площадки для бизнеса главным фактором была цена, то теперь клиентов интересуют прежде всего качество офиса и уровень самого здания, в том числе и доступного сервиса в нем. Эксперты констатируют — «эра концептуализма», которая уже стала реальностью на рынке торговой недвижимости, наступила и в сегменте офисных помещений: отсутствие внятной идеи обрекает проект на неудачу даже при сохраняющемся дефиците.

Михаил Усольцев, заместитель председателя комитета по организации бытового обслуживания населения администрации г. Екатеринбурга, в качестве примера непродуманной концепции на первоначальном этапе проекта приводит здание на углу Московской — Радищева: «К нему невозможно подъехать, создание парковки из-за его местоположения и текущей стадии строительства просто исключено. Насколько мне известно, сегодня застройщик вынужден дополнительно вкладывать деньги в то, чтобы снести стоящее рядом здание химчистки, договориться с воинской частью, расположенной позади новостройки». Однако такие случаи скорее исключение, чем правило. Обычная проблема для местного рынка не столь драматична: она заключается в отсутствии грамотного управления объектом. Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC), замечает, что она характерна для всех российских крупных нестоличных городов. По его словам, типичен пример бизнес-центра «Аркаим-Плаза» класса А в Челябинске, там плохое управление чуть не погубило добротно выполненный с концептуальной точки зрения проект: «Не было четкой арендной политики и регламента работы с арендаторами, фактически отсутствовала структура, занимающаяся управлением, эксплуатация велась хаотично, качество сервиса было низким. В результате уровень заполняемости объекта за полгода едва достигал 45%». Выход — создание управляющей компании (УК). Поскольку опыт в формировании УК местным предприятиям приходится приобретать с нуля, на рынок выходят столичные консультанты. Специалисты London Consulting & Management Company исправили положение в «Аркаим-Плазе» за полгода, организовав работу УК на объекте. Дмитрий Золин отмечает, что на региональных рынках коммерческой недвижимости преобладают управляющие компании, аффилированные с собственником здания. «Это объясняется отсутствием конкурентоспособного качественного предложения со стороны внешних УК, а также опасением потерять контроль над имуществом и финансовыми потоками при передаче объекта в доверительное управление», — поясняет г-н Золин.

Низкое качество управления офисными центрами заставило игроков рынка объединяться, чтобы сообща выработать комплекс стандартов в этой области. В июне 2006 г. была создана Уральская ассоциация управляющих и девелоперов. Ее задача — повышение качества управления площадями путем выделения ключевых бизнес-процессов, создания адекватной им оргструктуры. Поскольку девелоперы стали проявлять интерес к информационным технологиям, крупнейшие разработчики ПО, в свою очередь, обратили свои взоры на рынок недвижимости. По словам Дмитрия Аншакова, руководителя проекта департамента сбыта и маркетинга уральского регионального отделения корпорации «Галактика», специально для владельцев недвижимости (арендодателей) компания разработала новый программный модуль «Управление недвижимостью», который входит в состав комплексной информационной системы «Галактика ERP». В Екатеринбурге пока нет опыта внедрения и эксплуатации подобных проектов, однако его создатели рассчитывают, что рынок уже готов к их использованию. «Такие системы позволяют вести непрерывный контроль за сдачей помещений в аренду, автоматизируют работу УК и в результате помогают повысить рентабельность объекта недвижимости», — поясняет г-н Аншаков. В Уральской телефонной компании создали специальное подразделение по работе с застройщиками. Его руководитель Александр Черноморцев подчеркивает, что современные телекоммуникации — это одно из ключевых требований арендаторов офисных помещений. Девелоперы новых бизнес-центров требуют от поставщиков телекоммуникационных услуг индивидуальных решений, поскольку типовые уже не позволяют в должной мере снижать затраты на связь и достигать необходимой окупаемости проектов.

Таким образом, рынок офисной недвижимости готов к переходу на новый уровень развития: создание УК становится нормой, подрядчики девелоперов способны обеспечивать новые объекты соответствующими технологиями.

Но, несмотря на эти позитивные перемены, сохраняются и системные деформации рынка, которые могут затормозить его развитие в любой момент. По мнению Артура Сафарова, вице-президента УПН, под рынком офисной недвижимости сегодня скрыта настоящая бомба: дело в том, что большинство строящихся офисных центров финансируются по схеме долевого участия. «Застройщики прибегают к дополнительному источнику финансирования и продают часть помещений на стадии строительства. Как правило, это площади от 17 до 70 кв. м. У таких комплексов обязательно возникнут проблемы, но застройщики даже не прогнозируют, какие именно», — поясняет Артур Сафаров. В результате по окончании строительства у большинства зданий оказывается множество собственников, чьи интересы не согласованы, что делает невозможным продвижение офисного центра на рынок и затрудняет управление им. «Город получает непривлекательные в долгосрочной перспективе объекты, «убивается» масса хороших площадок, — заявляет Андрей Бриль. — Будущие мелкие владельцы такого здания рискуют получить неэффективную собственность, а компании-арендаторы — некомфортные условия работы». Эксперты рынка предрекают начало волны редевелопмента подобных офисных помещений, поскольку они будут неконкурентоспособными по сравнению с современными бизнес-центрами, которые возводятся с привлечением профессиональных консультантов, имеют продуманную концепцию и качественное управление.

Банки затачивают свои продукты под финансирование офисной недвижимости

Андрей Бриль убежден, что решить проблему с офисными центрами «в мелкую нарезку» могут программы проектного финансирования. Но банки пока неохотно откликаются на запросы рынка. Как подчеркнул Дмитрий Панаев, заместитель начальника отдела по работе с корпоративными клиентами екатеринбургского филиала Внешторгбанка, кредитование строительства таких объектов очень рискованно. Поэтому банки предъявляют к застройщикам высокие требования. Во-первых, строительная фирма должна доказать коммерческую привлекательность проекта и его окупаемость за пять-семь лет. Во-вторых, застройщик должен получить разрешительную и проектно-сметную документацию, данная процедура нередко длится до двух лет, за это время компания успевает закончить строительство объекта, и документы появляются у нее постфактум. Поэтому сегодня по схеме проектного финансирования в Екатеринбурге создается всего один объект — отель Hyatt, застройщиком которого выступает УГМК. Работы финансируются за счет привлечения кредитных средств французских банков Societe Generale и BCEN-Eurobank, получаемых через Внешторгбанк, который выступает в роли агента. Общая стоимость возведения гостиницы — чуть более $107 млн, сумма кредитных средств — $ 80,5 млн. Около 30% от общей стоимости проекта поступает из средств УГМК. Александр Парамонов, управляющий филиалом Внешторгбанка в Екатеринбурге, охарактеризовал этот проект с участием российского банка и с привлечением западного капитала как беспрецедентный для Свердловской области. «Пожалуй, после кризиса примеров проектного финансирования подобного типа не было и в России в целом, — добавил Александр Парамонов. — Сам факт выдачи крупного кредита на срок десять лет и девять месяцев прежде всего говорит о том, что инициатор проекта — очень солидная компания, имеющая серьезный опыт». Андрей Бриль, в свою очередь, замечает, что если к механизму проектного финансирования будут допущены только крупные российские организации, то основная часть малого и среднего бизнеса, работающего в сфере недвижимости, не будет иметь возможности строить совсем. «Если таким образом рынок монополизируется, это приведет к его перегреву. Поэтому круг фирм, допущенных до кредитных средств банков, должен расширяться», — полагает г-н Бриль.