Обеспечение жильем населения и снижение цен на квадратный метр на сегодняшний день одно из приоритетных направлений работы государства.

Согласно статистическим данным, до 2004 года рост цен на жилье в Челябинске составлял от 30 до 40 % ежегодно. Мощный скачок цен произошел весной 2004 года после переизбрания главы города: с 2001 по 2004 год ежемесячный прирост цен на жилую недвижимость едва достигал 1 %, а уже с 2004 года этот показатель стал достигать 2 % и более.

«В 2005 году стоимость квадратного метра жилой недвижимости мегаполиса выросла более чем на 100 %. Причины этого называются различные: приход новой власти в город, подорожание стройматериалов. Скорее всего, такой «взрыв» цен объясняется совокупностью этих причин, подогретых покупательской сверхактивностью: нуждающиеся в жилье старались скорее его приобрести, пока оно не подорожало, а владельцы свободных активов покупали его с целью получения прибыли», — заявил заместитель директора по развитию информационно-аналитического портала о недвижимости ChelReal.ru Сергей Щелканов.

Стоит отметить, что, по данным London Consulting & Management Company, Челябинск стал лидером Урала по темпам роста цен на недвижимость. Если в 2004 году квадратный метр жилья на первичном рынке достигал 10 тыс. руб., то в 2005 году — уже 22 тыс. руб.

По словам С. Щелканова, рост цен на жилую недвижимость в городе по инерции продолжался и в 2006 году.

«В 2006 году квадратный метр в новостройках подорожал на 40 %, на вторичном рынке рост составил около 30 %. В 2007 году квадратный метр на вторичном рынке жилья дорожал ежемесячно на 1,46 %, на первичном рынке жилой недвижимости в целом ежемесячный прирост составлял 1,7 %. Таким образом, за прошедший год жилье на первичном рынке подорожало на 20,38 %, на вторичном — на 17,5 %», — отметил он.

Такие цифры подтвердил специалист по недвижимости ООО «КМЦ «РабиКонс» Павел Самойлов: «Если на начало прошлого года стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в зависимости от района города варьировалась от 30 тыс. руб. до 40 тыс. руб., то к концу года цены в наиболее востребованных районах поднялись до 44 тыс. руб. На вторичном рынке разница цен между началом и окончанием года составила 6—7 тыс. руб. в зависимости от района. Так, например, стоимость квадратного метра в центральном районе города поднялась с 40 тыс. руб. до 45 тыс. руб., в Советском — от 37 тыс. руб. до 45 тыс. руб.».

Такой рост цен в Челябинске немногим выше общероссийских показателей. По данным департамента ценообразования Ассоциации строителей России, в среднем по регионам рост стоимости жилья в 2007 году составил 16,4 % на первичном рынке, 12 % — на вторичном. По итогам года среднестатистическая цена квадратного метра составила 39,5 тыс. руб. на первичном рынке, 41,9 тыс. руб. — на вторичном. При этом рост цен на основные строительные материалы составил 28,08 %, а рост себестоимости строительства — 30,41 %.

Стройиндустрия Челябинска сегодня

Среди основных ценообразующих факторов доминирующую роль играет непосредственно предложение рынка жилой недвижимости, объемы жилищного строительства. В свою очередь, объемы жилищного строительства зависят от стоимости строительных материалов, политики городских, региональных и федеральных властей, а также притока инвестиций в эту сферу. Кроме того, как в любом секторе экономики, в строительной отрасли немаловажную роль играет уровень инфляции. Также на стоимость жилья значительное влияние оказывает спрос, уровень которого в числе прочего определяется покупательской способностью, благосостоянием населения, наличием и условиями программ ипотечного кредитования финансовых учреждений. Также на стоимость жилья на локальном рынке влияет стратегия деятельности строительных компаний.

«В настоящее время на территории России наблюдается дефицит строительных материалов и, как следствие, повсеместный рост цен на квадратный метр жилья. Так, стоимость цемента увеличилась в 6 раз, щебня — в 4 раза, стали — в 2 раза. Такое удорожание вызвано дефицитом стройматериалов, причиной которого является резкий скачок объемов строительных работ. Увеличение объемов строительства жилья возможно только при снижении стоимости стройматериалов, однако на сегодняшний день производство строительных материалов отстает от темпов строительства жилья. Стройиндустрия России недостаточно развита. В настоящее время идет строительство новых заводов, разрабатываются новые карьеры, что позволит в течение 2 лет поднять сектор строительства до уровня развитых стран», — заявил глава города Челябинска Михаил Юревич.

По его словам, цена на жилье напрямую зависит от стоимости стройматериалов.

«Когда индустрия дойдет своими мощностями до уровня потребления строителей, на рынке произойдет снижение цен, и лишь тогда можно будет увеличивать объемы строительства. В противном случае у населения не будет хватать покупательной способности. В результате может возникнуть и получить развитие проблема обманутых вкладчиков, так как застройщик продает жилье с момента получения разрешения на строительство и в отсутствие спроса компания разоряется», — пояснил он.

«Несмотря на это, среди городов-миллионников в Челябинске отмечается самая низкая стоимость квадратного метра жилья», — отметил Михаил Юревич.

По его словам, этого удалось достичь благодаря увеличению объемов строительства.

«В 2007 году Челябинск построил более 632 тыс. кв. метров жилья — абсолютный рекорд за всю свою историю. Из них примерно 165 тыс. кв. метров индивидуального жилья, что в 2,2 раза превышает аналогичный показатель 2006 года.

Одним из приоритетных направлений ближайших лет в Челябинске становится застройка городских поселков. Появление больших жилых микрорайонов сделает эти территории инвестиционно привлекательными. Например, сейчас масштабно застраивается поселок Чурилово. Чем больше домов будет введено в эксплуатацию, тем быстрее остановившиеся нынче цены на жилье пойдут вниз. Сегодня цены слишком высоки, а улучшить жилищные условия хотели бы многие горожане», — сообщил в интервью УрБК глава города.

В планах городских властей на 2008 год — побить рекорды строительства прошлого года. Так, только в поселке Шагол будет возведено 270 тыс. кв. метров жилья.

Однако в противовес позитивным заявлениям градоначальника существуют и диаметрально противоположные точки зрения в оценке стройиндустрии Челябинска.

Так, член правления и советник Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска, почетный строитель Юрий Каменец считает, что строительный рынок города испытывает определенные трудности.

«Состояние такое, что трудно судить об увеличении ввода жилья и его удешевлении без принятия ряда нормативных правовых актов, обеспечивающих задействование в полном объеме градостроительного кодекса и ряда других федеральных законов», — отметил он.

«Речь идет об отсутствии условий равной доступности земельных участков для застройщиков, которую могут обеспечить только земельные аукционы. Но они не проводятся городской властью в достаточном количестве. При этом соответствие процедуры проведения земельных аукционов законодательству вызывает сомнения. Вместе с этим на строительном рынке Челябинска отсутствуют условия возникновения конкуренции среди застройщиков», — пояснил Ю. Каменец.

«Также проблемным местом является отсутствие четкого, ясного и прозрачного регламента документооборота, определяющего взаимоотношения органов власти, застройщиков и строительного сообщества. Недопустимо, чтобы застройщик продолжал многократно ходить по одним и тем же структурам, тратя на это 1—1,5 года времени и материальные ресурсы. Отсутствует достаточное взаимопонимание и взаимодействие органов власти с общественными объединениями строительного сообщества. Некоторые руководители еще не полностью осознали, что в наше время без поддержки общественных организаций решать возникающие проблемы невозможно. Без конкуренции, равной доступности к земельным участкам всем застройщикам и коренной реорганизации сложившейся системы документооборота заявления власти о существенном увеличении объемов строительства жилья и снижении его стоимости безосновательны», — заявил член правления АПСО.

Прогнозы экспертов

Эксперты рынка недвижимости расходятся во мнении относительно динамики цен на жилье в Челябинске в 2008 году. Между тем большинство участников рынка ожидают дальнейшего роста цен на недвижимость.

Так, начальник отдела продаж СК «Магистр» Константин Фрейман прогнозирует повышение стоимости жилья на 20—25 %. «Это обусловлено повышением доходов населения, а также инфляцией. Выше 25 % роста не будет, поскольку покупательская способность еще не так высока, следует учитывать и повышение ставок ипотечного кредитования», — пояснил К. Фрейман.

Кроме того, он отметил, что в последнее время прослеживается тенденция сокращения доли ипотечного кредитования в покупке жилья — граждане стали покупать квартиры за счет собственных финансовых средств.

Аналогичный прогноз дает консультант по вопросам недвижимости консалтингового центра «Владение» Георгий Токарь.

«В 2008 году рост цен на жилье в Челябинске составит 25 %. Среди основных причин — мировой ипотечный кризис и инфляция», — считает он.

«Заметнее всего рост скажется на монолитных домах, они обладают сейчас недооцененным спросом, а также на кирпичных. Далее по убывающей — загородная недвижимость, затем панельное жилье», — отметил Г. Токарь.

В свою очередь, по словам вице-президента Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска Владимира Сучилова, в 2008 году резкого роста стоимости жилья не ожидается.

«Незначительный рост цен на квадратный метр жилья, конечно, будет прослеживаться, но лишь благодаря инфляционным процессам», — уточнил он.

По его словам, помимо инфляции на стоимость жилья влияют сама структура строительной отрасли на локальном рынке и цена на стройматериалы.

«Строительная отрасль по своей структуре неоднородна. Сейчас на рынке преобладает некоторое количество крупных компаний, которые в силу достаточных объемов собственных ресурсов не заинтересованы в снижении цен. При этом такие компании часто используют ранее заготовленные строительные материалы, что повышает уровень доходности застройщика, а также дает возможность сглаживать удорожания, связанные с сезонным ростом цен на стройматериалы», — пояснил В. Сучилов.

Также, по его мнению, ценообразующим фактором является уровень покупательской способности населения. «Коммерческие организации в погоне за прибылью всегда стараются поднять цены на рынке, но сейчас население не в состоянии покупать дороже, покупательская способность не успевает за ростом жен на жилье и, как следствие, сдерживает его. Намечено и строится много объектов, в дальнейшем может обостриться проблема спроса», — добавил он.

Кроме того, по мнению В. Сучилова, спрос на жилье падает в связи с кризисом западных банков. «На данный момент те финансовые учреждения, которые помогали в покупке жилья как на первичном, так и на вторичном рынке за счет выдачи ипотечных кредитов, продолжают свою деятельность, хоть и в меньшем объеме. Но те банки, которые были связаны с западными кредитами и у которых лимиты в связи с кризисом были уменьшены, приостановили выдачу ипотечных кредитов. Это негативно сказалось на платежеспособности населения и, как следствие, привело к уменьшению спроса на рынке жилья», — пояснил он.

Как заявил УрБК президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска Владимир Бурлаков, на уровне РФ были проведены серьезные исследования, по итогам которых стало известно, что во всех регионах повышение цен на жилье будет не менее 20 %.

«В 2008 году следует ожидать дальнейшего роста цен на жилье — это уже общеизвестный факт. По Челябинску рост составит не менее 40 %, что обусловлено отложенным спросом. Также в городе есть другая проблема: возводится много панельного жилья, которое практически не востребовано», — отметил В. Бурлаков.

Как полагает директор центра недвижимости «ВЕК» Андрей Ветхов, в случае роста цен на жилье его уровень в 2008 году не превысит 5 %.

«Наиболее вероятным вариантом развития ситуации на рынке жилья представляется продолжительная стагнация либо спад цен, несмотря на то что с февраля прошлого года некоторые застройщики подняли цены приблизительно на 5 %», — заявил А. Ветхов.

По его мнению, в 2008 году будет актуальна тенденция к повышению спроса на загородное жилье, что станет одним из факторов сдерживания цен в мегаполисе.

«В настоящее время предпосылок к серьезным скачкам цен на недвижимость в Челябинске не наблюдается. Скорее всего, нас ожидают лишь традиционные сезонные колебания: рост цен весной, спад летом, затем очередное повышение стоимости квадратного метра осенью и снова понижение в зимний период», — сообщил УрБК специалист по недвижимости ООО «КНЦ «РабиКонс» Павел Самойлов.

Генеральный директор строительной компании «Монолит-Инвест» Евгений Рогоза также считает, что бурного роста цен на жилье в текущем году не произойдет благодаря уравновешивающей борьбе ценообразующих факторов.

«Среди факторов, играющих на повышение цен, — сокращение объемов выдачи ипотечных кредитов, которое может отрицательным образом сказаться на рынке спроса, инфляция, а также стремление некоторых строительных компаний получить прибыль путем искусственного завышения цен на фоне дефицита стройматериалов. С другой стороны, в Челябинске растут темпы производства, имеется множество земельных участков, привлекательных для строительства», — сообщил Е. Рогоза.

По его мнению, некоторый рост цен будет наблюдаться весной, после чего последует сезонное снижение стоимости квадратного метра.

«Для стабилизации ситуации необходима осознанная политика государства, подготовка инфраструктуры на земельных участках, что способно стимулировать рост объемов строительства, ликвидация коррупции и чиновничьих барьеров, а также создание вертикально интегрированных строительных компаний», — добавил он.

Независимый эксперт Дмитрий Гребенюк полагает, что в 2008 году недвижимость может возрасти на 12—20 %.

«Стоит отметить, что 2007 год стал годом роста инфляции и мирового кризиса ликвидности: инфляция по РФ в среднем составила 12 %, а мировой кризис ликвидности повлиял на рост ипотечных ставок в среднем на 2 процентных пункта и привел к ужесточению условий выдачи ипотечных кредитов. Рост инфляции влияет на снижение покупательской способности населения, а увеличение ставок ипотеки снижает долю желающих приобрести недвижимость в кредит», — пояснил он.

«В Челябинске цены на первичном рынке недвижимости в 2008 году увеличатся примерно на 15 %, повышение цен на вторичном рынке будет немного ниже — до 10 %», — сообщила УрБК исполнительный директор «АLФА-недвижимость» Анна Серкова.

Как отметил член правления Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска Юрий Каменец, на прошлый год прогнозировался рост в 20—27 %, однако он оказался на уровне 40 %.

«И в этом году рост цен, несомненно, продолжится, но пытаться определить его уровень в процентах нецелесообразно, так как велика вероятность ошибки», — заключил он.

Выводы

Совокупность мнений экспертов рынка недвижимости дает основания полагать, что тенденция положительной динамики цен действительно будет прослеживаться в течение 2008 года.

В скором времени объем предложения жилья увеличится за счет масштабов строительства: в городе реализуется несколько проектов по комплексному освоению территорий, где планируется возвести сотни тысяч квадратных метров жилья. Темпы жилищного строительства в Челябинске явно сыграют на понижение стоимости квадратного метра. Однако если действительно набранные объемы строительства сохранятся, не возникнет ли дефицит спроса? Несмотря на общий рост благосостояния населения, удорожание различных групп товаров негативно сказывается на его платежеспособности. Кроме того, сегодня в сфере ипотеки ужесточаются требования к заемщикам в связи с мировым кризисом. Поэтому столь же масштабного роста объемов жилищного кредитования в текущем году не будет, что тоже отрицательным образом скажется на спросе. Такой дисбаланс спроса и предложения может спровоцировать скачок цен на жилую недвижимость.

С другой стороны, спрос может стимулировать кризис мировых фондовых рынков, так как он подталкивает инвесторов искать другие способы сохранения и приумножения своих капиталов. Как раз здесь недвижимость может выступить альтернативой, так как является одним из самых надежных и выгодных способов вложения капитала, вызывает увеличение спроса на жилье. Однако существует вероятность, что ситуация на фондовом рынке стабилизируется, потому такая тенденция не станет долгосрочной.

Если здесь существуют вариативные тенденции развития, то влияние инфляционных процессов на стоимость квадратного метра однозначно проявится в положительной динамике. С такой же уверенностью можно говорить о подобном влиянии на ценообразование общероссийского дефицита стройматериалов.

Многое зависит и от тактики в разработке ценовой политики строительных компаний локального рынка. Не исключено, что на фоне сложившейся ситуации их цены будут искусственно завышены с целью извлечения прибыли.

В целом ситуация в основном зависит от макроэкономических процессов — развития кризиса фондовых рынков и возможной экспансии кризиса ипотечного кредитования на российский рынок. В этом случае скачок цен действительно будет значительным. В любом случае жилая недвижимость как реальный актив, по всей вероятности, всегда будет расти в цене.