Ипотечное кредитование уже успело обрасти полумифическими чертами

Федеральные чиновники кричат, что ипотека — чуть ли не единственный шанс обрести жилье для людей со средним достатком, аналитики спорят о доступности предлагаемых услуг... Тем временем рынок развивается, появляются все новые фирмы, предлагающие услуги жилищного кредитования. В итоге разобраться со всеми существующими предложениями оказалось не так-то просто. На помощь потребителю пришла Уральская палата недвижимости, организовавшая во вторник круглый стол, посвященный жилищному кредитованию.

Классика жанра

Как оказалось, «классической» ипотекой в Свердловской области занимаются только два оператора: Уральское отделение Сбербанка и Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования в паре с СКВ-Банком. По словам директора управления кредитования и проектного финансирования Уральского банка Сбербанка РФ Олега Смирнова, банк давно и активно работает на рынке ипотечного кредитования. Сегодня им представлено несколько продуктов, два из которых наиболее популярны. Это ипотечный кредит на приобретение и ремонт жилья и строительный кредит на покупку жилья в объектах, строительство которых финансирует сам Сбербанк. Условия по обоим кредитам примерно одинаковы — они предоставляются на срок до 15 лет под 18 процентов годовых.

Максимальная сумма кредита рассчитывается из платежеспособности заемщика, которая определяется из официальной зарплаты за полгода. Кстати, эти полгода заемщик должен обязательно проработать на одном месте. Первый взнос составляет 30 процентов от стоимости покупаемого жилья. В качестве обеспечения выплаты кредита необходимо предоставить несколько поручителей, количество которых устанавливается индивидуально. Если сумма кредита превышает 25 тысяч долларов, то под залог оставляется приобретаемая жилплощадь. То есть в случае срыва графика выплат банк имеет право продать квартиру, выплатив при этом заемщику уже потраченную на нее сумму. С 1 марта действует новая программа — «Молодая семья» для молодых пар в возрасте от 18 до 30 лет, позволяющая снизить первый взнос вплоть до 10 процентов.

У этой схемы есть как минимум три недостатка. Первый — необходимость искать поручителей. Не каждый может найти людей, готовых поручиться за него собственными деньгами, тем более что и к ним предъявляются достаточно жесткие требования. Второй — заключение о платежеспособности заемщика делается на основании его официальной зарплаты. При сложившейся в России системе получения денег «в конверте» это делает кредит недоступным для подавляющего большинства россиян. Плюс к тому, совокупным считается только доход людей, состоящих в родственных отношениях. Получается, что молодые пары, живущие в гражданском браке, «пролетают» дважды.

Эти недостатки удалось исправить Свердловскому агентству ипотечного жилищного кредитования, реализующему совместно с СКВ-Банком федеральную ипотечную программу. Как пояснил директор агентства Александр Комаров, данный банком (в нашем случае СКВ-Банком) кредит выкупается федеральным ипотечным агентством, получающим деньги из бюджета. Это позволяет существенно увеличить срок погашения займа — на данный момент он составляет 27 лет. Обеспечение кредита идет за счет приобретаемой собственности, без привлечения поручителей. Процентная ставка также ниже, нежели чем у Сбербанка, — 15 процентов годовых. Первый взнос — также 30 процентов. Единственное более-менее жесткое условие — кредит необходимо погасить до выхода на пенсию. Но и его можно обойти, если застраховать риск потери трудоспособности или смерти. Главное — доказать свою платежеспособность. Здесь есть два приятных момента — в данной схеме есть возможность учета «серых» доходов и признания совокупным дохода людей, не состоящих в родственных отношениях.

В соседней комнате - кооператив

Предыдущие две схемы можно назвать «классическими», но, как оказалось, существует и альтернатива. Правда, иные схемы кредитования можно отнести скорее к кооперации. Кстати, именно она вызывает больше всего вопросов у специалистов.

Общий порядок приобретения квартиры по такой схеме представил председатель межрегионального жилищно-строительного кооператива «Урало-Сибирский ЖСК» Александр Вейде. Сценарий такой: человек вступает в кооператив, платит взносы и этим около полугода доказывает свою состоятельность, при этом стоит заметить, что в состоятельность кооператива ему придется поверить априори, максимум посмотрев балансы и отчетность за последнее время. Далее следует оплата 30 процентов (в среднем) от стоимости квартиры, кооператив добавляет свои средства и покупает квартиру в доле с заемщиком. То есть, в отличие от ипотеки, квартира не сразу переходит в собственность заемщика, а лишь после окончательного расчета с кооперативом. Причем, если ставка по банковскому кредиту фиксирована, то выкупать «кооперативную» долю квартиры придется по рыночной цене, которая только за последнее время подскочила процентов на пятнадцать... Кроме того, владелец доли квартиры не вправе продать или обменять квартиру целиком, зато со своей частью жилплощади может делать что вздумается, например продать. Так что, если в честно взятую «в кредит» квартиру заявится некий человек и скажет, что он будет в ней жить, — не стоит удивляться.

Возвращение в самострой

Немного другой путь предложил председатель Совета директоров Уральской инвестиционно-строительной корпорации Вячеслав Борисов. Его предприятие также отказалось от финансовой ипотеки в пользу жилищно-строительного кооператива. При этом корпорация сама строит кооперативное жилье. Первый взнос — стандартные 30 процентов, при этом сумма договора, что немаловажно, фиксирована — 12 процентов годовых. У желающих есть возможность отработать предоставленный кредит на стройке корпорации.

Сын заплатит за отца

От спорной радости выкупать кооперативную долю в квартире по рыночной цене отказалось и ООО АН «Ипотечный центр». По словам его директора Татьяны Улановой, приобретаемая квартира переходит в собственность заемщика, при этом официального залога нет. Долговые обязательства оформляются на бумаге в виде векселя. В случае смерти заемщика долг будет взыскан через суд. Если несколько упростить эту схему, мы придем все к той же системе поручителей, причем поручителями невольно становятся наследники заемщика, возможно, даже не зная об этом. Удивляет низкая процентная ставка — 6,5 процента годовых. Нет и возрастного ценза, что при системе «невольного поручительства» неудивительно.

Магия пирамиды?

Такие «мелочи» — не единственное, что удивляет специалистов в предлагаемых вариантах кооперации. «Кредиты» на покупку каждой новой квартиры складываются из взносов новых кооператоров. Грубо говоря, если первый взнос составляет четверть стоимости квартиры, четыре последующих кооператора оплачивают покупку квартиры для одного, вошедшего в кооператив раньше. Похоже на печально известную «финансовую пирамиду». Закончился приток новых клиентов — фирма тут же развалилась. А кто не успел — тот опоздал. Большинство директоров кооперативов отвечают на подобные обвинения тем, что «кассу» кооператива составляют не только первые взносы, но и платежи по кредитам. Согласно их расчетам, эти платежи плюс некий «экстренный» фонд может компенсировать временный отток клиентов. Тем не менее такое положение вещей не могут не настораживать.

Несколько ошарашивают и низкие процентные ставки — до 6,5 процента. Ставки крупных операторов этого рынка тоже взяты не с потолка, однако не опускаются ниже 15 процентов. Оно и понятно, только прогнозируемый уровень инфляции в этом году составит 10 процентов, львиная часть годового дохода уйдет на ее погашение. Как собираются бороться с такого рода потерями представители кооперативов — непонятно. Но, несмотря на всю спорность положения, они смогли сформулировать советы, призванные помочь потребителю не попасть впросак, выбирая кооператив. Собственно говоря, совет получился всего один — просмотреть финансовую отчетность кооператива за последнее время его работы. По их словам, кооператив — структура максимально открытая и такую информацию в ней должны предоставлять без проблем.