Он испортил многих, в том. числе и уральцев. И в числе первых, как ему и положено по должности, оказался областной министр строительства и ЖКХ Александр Карлов.

Поперед батьки в пекло

Как теперь выясняется, министр не совсем бескорыстно участвовал на прошлой неделе в крещении ребенка первого уральского ипотечника. Судя по всему, А. Карлов знал, что на следующий день после проведенной им акции на Генсовете «Единой России» будут одобрены предложения группы под руководством помощника президента Игоря Шувалова по созданию рынка доступного жилья.

Атак как «единороссы» располагают конституционным большинством в Госдуме, то сие можно считать фактическим запуском системы ипотечного кредитования в России. «Мы рассчитываем, что первое чтение пройдет в весеннюю сессию, но не раньше 15 июня, — заявил руководитель специальной комиссии при Генсовете вице-спикер нижней палаты российского парламента Георгий Боос. — Часть законопроектов нужно принять до конца нынешней сессии, чтобы учесть их при работе над бюджетом».

Карлов же за свой творческий подход — он устроил пресс-конференцию по развитию системы ипотечного кредитования на территории Свердловской области прямо в Храме на Крови, где проходило

таинство крещения — удостоился звания крестного отца уральской ипотеки. Что, впрочем, сулит, выражаясь церковным языком, и многие печали, как это бывает с первопроходцами. О чем мы и поговорим подробнее.

Будем ли «дуть» на ипотеку?

Кстати, и сами причастные к рождению системы ипотечного кредитования не отрицают, что при ее введении подъем цен на жилье неизбежен, но надеются на лучшее. «Если в первые два-три года мы не сможем сдержать рост цен, который уже сегодня есть в тех регионах, где жилья не хватает, то с увеличением предложения можно ожидать даже некоторого их снижения», — говорит уже упоминавшийся выше Г. Боос. Рассчитывает он при этом на меры, разработанные группой Шувалова по стимулированию предложения: «упрощенное согласование и экспертиза документации, продажа заранее подготовленных земельных участков на открытых конкурсах, развитие кредитования застройщиков...»

Правда, реальные участники рынка недвижимости выражают скептицизм по этому поводу. Вот их давайте и послушаем. Например, президента группы компаний «Бекар» Александра Шарапова. Если, как это ожидается, процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся с нынешних 12—15% до 5—8, то стоимость жилья, по оценке Шарапова, вырастет в среднем в полтора раза из-за повышенного спроса. Более того, предложения группы Шувалова заставляют и самих строителей поднимать цены, дабы компенсировать нововведения. В частности, «шуваловцы» намереваются ввести двукратный налог на землю на время проектирования и строительства и четырехкратный — при нарушении нормативных сроков этих работ.

Причем, как считает тот же Шарапов, предложения реформаторов вряд ли помогут строителям быстрее строить и сдавать жилье. «Инвестиционный цикл сейчас составляет три года, — поясняет президент компании группы «Бекар», — но при этом инвесторам очень сложно найти достаточное количество инженерно готовых участков. А если начинать с подготовки энергетической инфраструктуры, очистных сооружений и системы теплоснабжения, то и пяти лет для роста предложения будет мало».

Не так и много найдется тех, кто может взять ипотечный кредит. Ведь он выдается при условии легального и достаточно высокого заработка, а работодатели по-прежнему предпочитают большую часть зарплаты выдавать «в конвертах» . Пакет же законопроектов группы Шувалова никак не затрагивает налогообложение работодателей.

Не выражают пока восторга и банки, коим предстоит выдавать ипотечные кредиты. Да, соглашаются банкиры, риски по кредитам в случае реализации предложении группы Шувалова снизятся, но тем не менее они не могут сразу уменьшить кредитные ставки. Проблема для банкиров в том, говорит зампред правления МДМ-банка Ирина Бушуева, «удастся ли им быстро и дешево привлечь долгосрочные ресурсы для кредитования».

Для иллюстрации напомним, что уставный капитал главного по ипотеке у нас в области — Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования — всего 10 миллионов рублей. А если даже подбросят на бедность из Москвы, то и это слезы. — Чем и объясняется сегодняшний результат — всего 77 семей в многомиллионной Свердловской области воспользовались ипотекой.

Но, как выясняется, помощь может прийти оттуда, откуда ее не ждали. О чем ниже.

Коммуналка нам поможет

Как известно специалистам, стоимость коммунальной инфраструктуры доходит до 40% в цене каждого квадратного метра жилья. Что приводит к удорожанию не только квартир, но и ипотечных кредитов. Атак как незастроенных площадок с готовой инфраструктурой в городах становится все меньше, то получается замкнутый крут. Разорвать его предлагает гендиректор ОАО «Российские коммунальные системы» (РКС) Сергей Яшечкин. «Если выделить затраты на инфраструктуру из стоимости жилья и переложить их на специализированную компанию, то первоначальная цена квартир и плата

за кредит существенно сократятся, — говорит С. Яшечкин, — а частная коммунальная компания вернет средства, потраченные на строительство инфраструктуры, через тариф, что окажется значительно менее болезненной нагрузкой на всех жителей района или муниципалитета».

Главным звеном здесь глава РКС видит муниципалитет, делающий заказ на строительство инженерных сетей для жилья по ипотеке. Причем частная компания для выполнения муниципального заказа выбирается на конкурсной основе. А привлеченные ею средства окупаются не за счет ипотечных кредитов, а за счет коммунальных платежей горожан. «Такая социальная солидарность оправдана, так как строительство нового жилья — это вопрос развития территорий», - аргументирует свою точку зрения упоминавшийся выше Сергей Яшечкин.

На практике эта схема делит инвестиции в строительство жилья на два потока. Первый из них подпитывают новоселы за счет своих первоначальных взносов и ипотечных кредитов по приемлемым ставкам. Другой инвестиционный поток создается на деньги инфраструктурных коммунальных компаний, которые они «отбивают» в течение нескольких лет за счет тарифов за свои услуги.

И если эта система заработает, то выдача ипотечных кредитов станет рутинным делом, а не пиар-шоу вроде устроенного в Храме на Крови.