10 июля 2004 года Государственная Дума России во втором чтении приняла 19 из 27 законопроектов так называемого «жилищного пакета», целью которого является формирование рынка доступного жилья.

В пакет законопроектов, утвержденных Государственной Думой, входят поправки в закон об ипотечных ценных бумагах, закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поправки в Гражданский, Налоговый и Бюджетный кодексы. Отнесенные к тому же блоку законопроектов Жилищный и Градостроительный кодексы, а также закон о переходе на взимание налога на недвижимость с ее рыночной стоимости, ставшие объектом дискуссии в прессе и политических кругах, были перенесены на осень.

Законодательные инициативы

По мнению составителей «жилищного пакета», его принятие призвано стимулировать как спрос на жилье, так и его предложение. Для повышения спроса, в частности, предлагается сделать более доступной для граждан ипотеку. Для этого законодательно разрешается получать ипотечные кредиты под залог не только готового жилья (как это происходит сейчас), но и под незавершенное и проектное строительство, что позволит ипотечным компаниям выйти на строительный рынок.

Также принятые законопроекты предполагают возможность предоставлять жилье в качестве залога в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение другого жилья.

Одновременно Государственная Дума приняла решение упростить правила совершения сделок с недвижимостью, приняв поправки в статью 4 закона «О государственной пошлине», которые предусматривают снижение размера государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора ипотеки. Согласно действующему законодательству, договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, при этом размер госпошлины составляет 1,5% от суммы сделки. Депутаты приняли решение отменить данный сбор, так как в настоящее время институт нотариального удостоверения фактически дублирует функции госрегистрации.

Кроме того, новая редакция закона об ипотеке позволяет сторонам по обоюдному согласию изменять условия закладной (например, пролонгировать договор или изменять размер процентной ставки).

В соответствии с законопроектом и поправками в Гражданский кодекс, упрощается процедура прекращения права пользования заложенным жилым помещением в случае обращения взыскания на него в связи с невыполнением должником условий кредитного договора. Иными словами, кредитор получает возможность по суду выселить заемщика из занимаемого помещения в случае, если последний не выплачивает установленные проценты по ипотечному кредиту. Впрочем, в первоначальный вариант закона была внесена поправка, согласно которой суд может отказать в обращении взыскания на квартиру, если просрочка «крайне» незначительна, если гражданин выплатил почти весь кредит, и если недоплату можно взыскать иным образом. Поправки в Налоговый кодекс призваны стимулировать граждан приобретать объекты недвижимости: в частности, предусматривается отмена уплаты НДС при купле-продаже квартир и земельных участков и увеличение вычетов по подоходному налогу при приобретении квартиры.

Одновременно депутаты приняли во втором чтении поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Как указывается в пояснительной записке к документу, законопроект направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг для целей рефинансирования ипотечных кредитов.

Для этого предлагаются механизмы повышения надежности таких бумаг, снижения издержек на осуществление их эмиссии, а также предложены дополнительные инструменты для повышения привлекательности ипотечных бумаг с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков.

Последствия

Согласно мнению авторов «жилищного пакета» законопроектов, изложенному в сопроводительных документах, его принятие будет способствовать формированию в России рынка доступного жилья, в том числе и посредством развития ипотеки. Так, по мнению депутатов, предложенные законы направлены на «уменьшение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам», что, по прогнозам авторов законопроекта, «расширит доступ к кредитам граждан со средним уровнем доходов, снизит издержки участников рынка ипотеки, обеспечит права как граждан-заемщиков, так и организаций, отдающие ипотечные кредиты, а также инвесторов».

Заместитель председателя комитета Госдумы по собственности Евгений Богомольный отметил, что законопроект «открывает возможности для радикального удешевления ипотечных кредитов». По прогнозу депутата, благодаря поправкам кредитные проценты снизятся в 1,5 – 2 раза, снизится и первый взнос по кредиту. Номинально он будет составлять треть стоимости квартиры, как и сейчас, но за 0,5% можно будет купить страховку и получать кредит с первым взносом в 10%.

По мнению вице-спикера Госдумы Георгия Бооса, курировавшего данный пакет законопроектов, благодаря его принятию объемы выданных кредитов к 2010 году увеличатся почти в 30 раз – с нынешних 10 миллиардов рублей до 300 миллиардов рублей в год.

«К 2010 году как минимум треть граждан России сможет купить квартиры за счет собственных сбережений. Прекратится унизительная практика стояния десятилетиями в очереди на жилье. Будет покончено с монополией в жилищном секторе и пресечено неоправданное взвинчивание цен на квартиры», – уверен депутат.

Комментарии

По мнению директора Свердловского агентства ипотечного кредитования Александра Комарова, пакет законопроектов, принятых Государственной Думой во втором чтении, будет способствовать росту рынка ипотечного кредитования и удешевлению самих ипотечных кредитов. Кроме того, внедрение дополнительных способов контроля над рисками кредиторов, таких как установление более четких механизмов обращения возмещения на заложенное имущество в соответствии с законодательством, сделает ипотеку более привлекательной для кредитных организаций и увеличит число выдаваемых кредитов.

«В то же время следует помнить, что принятие Госдумой во втором чтении изменений в пакеты законопроектов, касающихся ипотеки – это важная, но, к сожалению, ещё не последняя ступень в процессе их согласования. Это всего лишь определенный процедурный момент: окончательное третье чтение по «жилищному пакету» состоится только в октябре. Некоторое время понадобится на подписание законопроектов Президентом. В силу они вступят не ранее 1 января 2005 года. Итоги принятия этих законом можно будет детально подвести только после того, как они начнут действовать. Но, в то же время, последние поправки позволяют надеяться, что итоговый вариант пакета законов разрешит множество существующих вопросов, связанных с ипотекой», – отметил Александр Комаров.

«Новые законопроекты, которые будут внесены в Жилищный кодекс, могут существенно сократить процентные ставки по ипотечному кредитованию», – заявил на пресс-конференции Вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко.

По мнению начальника отдела ипотечного кредитования «СКБ-Банка» Анны Самуиловой, закладываемый механизм выселения заемщика, не выполняющего своих обязательств по обслуживанию ипотечного кредита, из заложенного жилья действительно очень важен. «Для этого и должен быть сформирован маневренный переселенческий фонд, чтобы недобросовестный заемщик не остался на улице. Порядок обращения взыскания и реализация имущества для погашения задолженности заемщика в настоящий момент, действительно, очень громоздок и неэффективен», – говорит Анна Самуилова.

По ее словам, в случае принятия и введения в действие поправок в закон об ипотеке, касающихся возможности предоставления ипотечного кредита и под нулевой цикл строительства, темпы развития ипотечного кредитования возрастут в несколько раз.

Как заявил заместитель Председателя Правления ОАО «Меткомбанк» Александр Щур: «С принятием закона значительно увеличатся возможности ипотечных кредиторов-банков по управлению соответствующими кредитными рисками, поскольку будет снято законодательное ограничение по судебному выселению недобросовестного заемщика из занимаемой жилплощади, а также произойдет удешевление транзакций на рынке ипотеки в связи с отменой обязательного нотариального удостоверения договора залога недвижимости».

Итог

По общему мнению экспертов, окончательное принятие в третьем чтении всего пакета законопроектов, направленных на формирование доступного рынка жилья, прежде всего, принятие поправок в Федеральный закон от 16.07.98 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также Налоговый, Бюджетный и Гражданский кодексы сделает ипотечные кредиты более доступными для граждан и привлекательными для кредитных организаций.

Между тем, следует отметить, что и в условиях существующего относительного правового вакуума ипотечное кредитование в России переживает период динамичного роста.

Так, согласно сообщениям министерства строительства и ЖКХ Свердловской области, в первом полугодии 2004 года за получением ипотечного кредита обратилось 519 жителей региона. Совокупный кредитный запрос оценен в 222,9 миллиона рублей. На 1 июля прошли проверку платежеспособности 368 заемщиков с заявками на кредиты на общую сумму 128 миллионов рублей. За это же время удовлетворена 221 заявка на сумму 90 миллионов рублей, со средним сроком кредитования 15-17 лет. Ожидается, что во втором квартале число выданных кредитов может вырасти вдвое.

Для расширения сферы кредитования под ипотечные жилищные кредиты в Свердловской области разработана схема кредитования под залог существующего жилья заемщика, схема двухпотокового кредитования (кредитование застройщика и ипотечное кредитование граждан). Кроме того, достигнуты соглашения с рядом промышленных предприятий Екатеринбурга и области об участии в строительстве ипотечных жилых домов для своих сотрудников.