Ассоциация строителей Екатеринбурга в поиске вариантов решения проблемы доступного жилья

О чём болит голова у строителя

Чем дольше я общаюсь с людьми, входящими в городскую ассоциацию строителей, тем больше они меня удивляют. Солидные вроде мужики — хозяева, руководители, у каждого свой серьёзный бизнес или, на худой конец, высокая должность, куча подчинённых, а ведут себя тут как студенты-первокурсники. Старательно готовят доклады по темам, владение которыми не входит в круг их служебных обязанностей, спорят до хрипоты о предметах, не сулящих им увеличения прибыли.

Да что меня — себя они удивляют не меньше. По окончании недавнего заседания президиума ассоциации Дамир Сафин, главный архитектор института «Урал-желдорпроект», признался коллегам, что никак не ожидал от себя, что в воскресенье будет дома корпеть над эскизами проектных предложений, да ещё и на общественных началах.

Интересно, что и проблема доступности жилья, ставшая центром горячей дискуссии последнего заседания-семинара, казалось бы, не должна особо волновать застройщиков. Их задача — возводить жильё с наименьшими издержками, продавать, естественно, подороже (пока ведь покупают, спрос держится!), а чтобы оно было более доступным — пусть у мэрии голова болит.

У мэрии на этот счёт голова, естественно, болит, но, как видим, не у неё одной. В частности — и у членов инициативной группы, предложивших коллегам серию докладов. А открыл её анализом российского опыта в этом вопросе Евгений Липович, генеральный директор Завода керамических изделий (уж заинтересованность в этом вопросе производителя облицовочной плитки — и вовсе загадка).

Доступное и социальное

Понятия «доступное» и «социальное», отметил Е. Липович, в обиходе нередко воспринимаются как полные синонимы. Однако Правительством России в 2001 году на этот счёт принято официальное определение, согласно которому жильё считается доступным, когда стоимость стандартной квартиры в 54 квадратных метра равна среднему совокупному доходу семьи из трёх человек за три года. При среднем семейном доходе 12 тысяч рублей получается, что стоимость одного квадратного метра должна быть около 8 тыс. руб.

Социальное жильё — жильё, которое строится за счёт бюджетных средств и выделяется бесплатно. Полемика, конец которой законодатель ещё не положил, здесь идёт вокруг того, можно ли его приватизировать. Если не хотим решать жилищную проблему бесконечно долго и бесконечно дорого, то приватизацию, а также передачу социального жилья по наследству допускать нельзя: оно должно оставаться в собственности муниципалитетов — такой точки зрения придерживаются большинство руководителей регионов, включая мэра Москвы Юрия Лужкова.

Большая часть российских регионов имеют в своих бюджетах целевые статьи на строительство социального жилья; по мнению Е. Липовича, к этому должна прийти и Свердловская область. Наиболее солидные наработки – у москвичей. Продвижение очередников, считают в столице, можно ускорить на 2.000 человек в год, если уменьшить общую площадь квартир. Так, в однокомнатной квартире площадь комнаты вместе с проходной зоной должна быть 15 кв. метров, санузел — 3,16 кв. м, кухня — 4,77. Установление таких нормативов вызывает возражение со стороны экологов, однако стоимость заселения при этом снижается на четверть, и данный аргумент в итоге может оказаться самым весомым.

Ещё одна характерная черта подходов к решению жилищной проблемы в регионах — проведение конкурсов на типовые проекты доступного (социального) жилья, отметил докладчик и передал слово Дамиру Сафину.

Нарисуем будем жить

Доклад Д. Сафина касался как раз вариантов конкретных проектных решений, способных сделать жильё максимально доступным. Первое, что следует решить на пути к удешевлению жилья, — это вопрос предоставления под застройку подходящих участков: расположенных не в центре, не обременённых сносом, прокладкой дорогостоящих инженерных сетей и т. п. Далее — принять нормативные акты, позволяющие (в пределах, не противоречащих новому Жилищному кодексу РФ) минимизировать потребительские стандарты жилищ. Удешевлению будут способствовать минимальные требования к архитектуре, простота применяемых конструктивных решений, небольшой ассортимент и простота применяемых железобетонных конструкций, рассчитанная по минимуму площадь остекления, совмещённые стояки, что требует размещения санузлов рядом с кухнями, и ряд других параметров.

Доклад иллюстрировали схемы квартальных генпланов, примеры меридиональных и угловых жилых секций, варианты планировки квартир. Социальный характер графически оформленных предложений подчёркнут, например, высокой плотностью застройки (200 – 250 квартир, или 500 – 555 жителей на гектар), небольшим количеством парковочных мест на открытых автостоянках и в подземном гараже (одно на три квартиры).

При этом, во всяком случае на бумаге, всё выглядит вполне пристойно: планировка квартир хоть и не отличается оригинальностью, неудобств жителям причинять не должна, а компоновка дворового пространства выглядит продуманной и обещает определённый уют. Если сделать качественно, да ещё и с душой — может выглядеть как в Европе, где, свидетельствует Д. Сафин, социальное жильё возводится по подобным схемам.

Нужны ли нам свои Гарлемы?

Дальнейшая дискуссия выявила множество самых различных аспектов проблемы социального жилья, в том числе аспект (извините за тавтологию) социальный. Ежели настроить по соседству несколько кварталов жилья, относящегося к данному статусу, не сконцентрируем ли мы в этой точке весь спектр «болячек» общества – таких как пьянство, наркомания, преступность, которые, как ни крути, так и льнут к неблагополучным семьям, процент коих среди семей, нуждающихся в социальной поддержке, достаточно высок?

Можем ли мы пойти на то, чтобы сознательно создавать Гарлемы, как выразился в ходе обсуждения заместитель главы города и председатель ассоциации Владимир Крицкий?

Или, как предположил гендиректор «Уралгражданпроекта» Александр Чугункин, следует «разбавлять концентрацию», вставляя социальные дома в кварталы доступного жилья? Тем более что проекты могут быть одними и теми же; только в одном случае жильцы выступают покупателями сами (в том числе с использованием различных форм кредитования), а в другом — получают жильё бесплатно как социальное. В обоих случаях речь идёт о дешёвом жилье, которое может оказаться по карману как работнику бюджетной сферы, не позволяющему себе заглядываться на элитные дома, так и местному бюджету, распорядители которого за те же деньги хотели бы обеспечить социальным жильём как можно больше нуждающихся.

Мнения разделились. Серьёзную аргументацию предложили вниманию коллег и те, кто ратует за специальные, малометражные проекты, тем паче что ожидаемый с нетерпением новый Жилищный кодекс должен позволить муниципалитетам вводить в таких случаях санитарные нормы на уровне федерального минимума, тогда как областной норматив сегодня — в полтора раза выше.

И это тем более актуально, что, как отметил В. Крицкий, количество людей, у которых есть проблемы с жильём, к сожалению, не уменьшается. Вступают в жизнь новые поколения молодых людей, но из них единицы могут себе позволить самостоятельно или с помощью родителей приобрести квартиру на условиях рынка. Потом, вероятно, у нынешней молодёжи такие возможности появятся, но до наступления этого «потом» надо где-то жить. Обозначена потребность и, так сказать, с противоположного фланга: немало пенсионеров готовы сдать свои просторные квартиры в обмен на маленькие, но в доме с блоком социального обслуживания и недорогими магазинами, в котором им было бы удобно жить в компании со сверстниками.

За ценой не постоим?

Естественно, разговор о доступном жилье не мог не коснуться конкретных цен. С какого боку ни подходи, цена квадратного метра 8 тысяч рублей выглядит для Екатеринбурга авантюрно: сегодня такую цену дают в пересчёте на кв. м себестоимости фундамента и «коробки» — без какой-либо «начинки», без сетей, без землеотвода и отселения. Но какие-то подвижки возможны, если внедрить специальные условия предоставления земельных участков, если развивать производство местных недорогих строительных материалов и так далее (предложений прозвучало много).

А Владимир Естехин, генеральный директор ЗАО АСЦ «Правобережный», поднял вопрос о механизме защиты доступного жилья от превратностей рынка, ведь он уверен: как только появится относительно дешёвое жильё, ушлые риэлтеры начнут его интенсивно скупать для последующей перепродажи по совсем другой цене.

Словом, такие пласты подняли, такие проблемы зацепили, что стороннего человека оторопь берёт. Однако видя, очевидно, с каким рвением коллеги-строители взялись за дело, вице-мэр Крицкий поставил задачу: в течение месяца отработать конкретный план мероприятий по внедрению программы строительства доступного жилья, включающей подпрограмму по социальному жилью.

Заместитель главы города также предложил участникам инициативной группы, готовившей вопрос к заседанию президиума ассоциации, принять участие в разработке стратегического проекта «Генеральный план — развитие жилищно-гражданского строительства», являющегося составной частью Стратегического плана развития Екатеринбурга. Обсуждена и получила поддержку идея проведения конкурса проектов доступного жилья, и как составная его часть — конкурс продукции предприятий стройиндустрии: от железобетона до «столярки».

Истина - не в поддакивании

Определённые основания для удивления, обозначенного в начале этой публикации, безусловно, имеются. Мы в нашей стране и в нашем городе видели столько примеров развития капитализма по самым диким сценариям, что вариант цивилизованного партнёрства власти и бизнеса кажется нам порой каким-то нереальным. Тем более — партнёрства заинтересованного. Тем более — заинтересованного не только в барышах, но и в общественном благе.

И ещё один важный аспект, отличающий Ассоциацию строителей города Екатеринбурга от многих, подобных ей по форме. Здесь собираются не для того, чтобы послушать, что скажет начальство, изобразить преданность и заручиться покровительством (впрочем, всякий, хоть немного знающий Крицкого, понимает, что такую общественную организацию он — за полной бесполезностью — и посещать бы не стал, не то что создавать). Здесь спорят, отстаивают свои точки зрения, переубеждают оппонентов и завоёвывают союзников. Здесь люди реализуются творчески. Здесь знают цену своей работе, своему слову и своей репутации (так, на последнем заседании было отклонено заявление о вступлении в ассоциацию от одной из самых известных в городе строительных фирм — из-за нарушений, имеющихся в её послужном списке: пусть сперва исправится, а то как бы за неё всем краснеть не пришлось).

Словом, удивляюсь, конечно, но и думаю при этом: а может, хватит удивляться? Ведь если разобраться, ни увлечённость своим профессиональным делом, ни гражданскую позицию в общественно значимых вопросах нельзя считать чем-то выдающимся. Это просто нормально. Или во всяком случае должно быть нормальным, если мы действительно хотим строить и жить.